Ansvarlig drift af andelsboligforeninger

Udvalget og rapportens baggrund synes en smule uklar, og vi kan godt have vore betænkeligheder ved selve opdraget man har givet udvalget. Det ligger implicit i udvalgets arbejde at der er et generelt problem med driften af landets andelsboligforeninger – og det er vi grundlæggende ikke enige i! Det er korrekt at der, i kølvandet på finanskrisen og nogle af de stiftelser der blev lavet årene op til krisen, har været en masse uro omkring en gruppe af nødlidende andelsboligforeninger. Disse problemer knytter sig dog i meget høj grad til de finansielle løsninger man lavede (bl.a. SWAPs) og urealistiske budgetter. Disse problemer har man allerede adresseret én gang i januar 2015, hvor man skærpede kravene voldsomt til stiftelsesgrundlaget for nye andelsboligforeninger.

Af en eller anden grund har man ment dette ikke er nok, og udvalget lægger op til yderligere regler og krav som specifikt går på andelsboligforeningernes drift. En linje der står i skærende kontrast til den praksis man har i ejerforeninger, som bort set fra finansieringen, driftsmæssigt ligner en andelsboligforening.

Udvalget har foreslået nye krav i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger:

Meget specifikke krav til vedligeholdelsesplaner og budgetter

Det foreslås at der skal udarbejdes en vedligeholdelsesplan, som skal opdateres minimum hver 5. år, og som skal række 15 år frem i tiden. Tilsvarende skal der udarbejdes budget for de første 15 års drift af foreningen.

Vi mener grundlæggende, at det er godt, at man udarbejder vedligeholdelsesplaner og lange budgetter. Det gør vi også selv. Vi er dog lidt skeptiske overfor den meget kvantitative tankegang, der ligger bag forslagene, dvs. at 15 år er bedre end 10 år, for så er 20 år vel også bedre 15 år, og når der kommer til stykket er et 50-årigt budget fantastisk!

Vi tænker, at budgetter ud over 10 år er behæftet med en meget høj grad af usikkerhed – både for den enkelte og for foreningen. Der er mange forudsætninger, der skal indbygges i et sådan budget, og det er ikke nogen kunst at bygge meget positive forudsætninger ind i et budget, som så – efter så mange år – giver de ønskede resultater.

Hvis man ønsker så lange budgetter, er det nok nødvendigt at give meget detaljerede retningslinjer for, hvordan udgifter og indtægter medregnes, således at der reelt bliver mere tale om normtal end budgetter.

Når vi kigger på lange budgetter, er de hovedsageligt uinteressante. Der er dog to forhold, som vi studerer nøje i forbindelse med en stiftelse:

For det første ser vi på, hvilken effekt det har på foreningens økonomi, at en oprindelig mellemlang rentesikring i form af et F9-lån eller F10-lån skal refinansieres. Da alle antager, at renteniveauet i dag er historisk lavt, vil vi normalt antage at foreningens samlede lånepakke skal have en højere rente om 10 år. Vi vurderer dog ikke, at niveauet vil være højere end 4 % p.a., da et højere renteniveau også typisk vil afspejle sig i højere inflation og dermed neutralisere yderligere stigninger i realrenten.

Det gør ikke noget, at der kommer en stigning efter ca. 10 år på grund af ændrede renteforhold, men stigningen skal være sådan, at den nye boligafgift kan betales af andelshaverne. Boligafgiften må heller ikke få et niveau, hvor det tilnærmelsesvis ville være billigere at bo til leje.

For det andet ser vi på, hvordan foreningens forhold mellem ejendomsværdi og gæld ser ud. I løbet af de første 10 år er det ofte svært at præstere en ordentlig opsparing, men ved en lineær fremskrivning bør der helst ske en mærkbar forbedring af forholdet mellem gæld og andelsværdi på 10-20 års sigt. Det vil sikre, at foreningen senere vil kunne låne penge til nødvendige arbejder på ejendommen.

Vi vil derimod meget nødigt gætte på hvilke arbejder, der skal udføres om 10-20 år…

Sammensætning af finansieringspakke

Udvalget overvejer dels at stille krav om egenfinansiering fra andelshavernes side, og dels krav om at en del af gælden skal afdrages.

Vi er principielt for begge forslag, men man skal huske, at jo flere krav, der opstilles, jo sværere bliver det at opnå det nødvendige flertal til at stifte en andelsboligforening. Man kan derfor ikke bare skrue løs på kravene uden at det har en omkostning.

Generelt er vi rigtig glade for store egenfinansieringer. Ofte anbefaler vi, at man stifter en andelsboligforening med indskud på 3.000 – 6.000 kr./kvm., eller langt mere end det, som arbejdsgruppen lægger op til.

Når man tager sig tid til at regne på tallene med store egenfinansieringer, giver det ofte en bedre økonomi for den enkelte andelshaver, der enten kan bruge sin opsparing eller få et billigt andelsboliglån med lang løbetid og rentefradragsret, samtidig med at foreningen blive velkapitaliseret fra starten. Er egenfinansieringen mindre, vil foreningens behov for lånoptagelse også være større og dermed dyrere, da der ikke vil være rentefradragsret for den gæld foreningen optager.

Vi er nok lidt mere lunkne over et forslag om, at der obligatorisk skal være afdrag på en del af foreningens lån. En andelsboligforening kan også blive overkapitaliseret, så andelene bliver dyre og svære at omsætte. Det er derfor en god tommelfingerregel, at belåningen skal ligge mellem 30 % og 60 % af ejendommens værdi. Hvis man kan holde dette, har vi ikke nogen religiøs tilgang til afdrag, og vi sætter pris på at have så stor handlefrihed som muligt, når finansieringen skal tilrettelægges.

Valuarvurderinger

Valuarvurderingerne bliver også sat under lup – dog uden at der er et konkret alternativ.

Det er meget sigende, for der er reelt ikke noget alternativ til valuarvurderingerne i dag, hvor SKAT overhovedet ikke gennemfører offentlige vurderinger.

Valuarvurderingerne skal ses i sammenhæng med maksimalprissystemet, og der er selvfølgelig noget mærkeligt i, at en klog mand eller kvinde med ejendomsmægleruddannelse kan bestemme værdien af mange menneskers personlige formue på baggrund af sit personlige skøn, der ovenikøbet udøves i konkurrence med andre kloge mænd og kvinder, der tilbyder samme ydelse.

Vi har sikkert alle sammen hørt et navn eller to på en valuar, der kan hyres til at fremkomme med en meget høj valuarvurdering, og der er sikkert mange måder at løse problemet på, men udvalget er ikke så konkrete så vi kan sige meget om det. Bolden er spillet over til Dansk Ejendomsmæglerforening, som kommer med et udspil til nye regler i september 2018.

Nye bestemmelser om bestyrelsens opgaver, ansvar og generalklausul

Arbejdsgruppen har nogle overvejelser om regler, der skal få driften af andelsboligforeninger i lidt mere faste rammer.

Vi forventer ikke, at disse regler vil have den store betydning i praksis.

Andelshavers overgang til lejer

Den vigtigste bestemmelse i oplægget er nok en bestemmelse om, at såfremt en andelsboligforeningsejendom overgår til at blive udlejningsejendom, skal lejen lovligt kunne fastsættes til gennemsnittet af de sidste 3-5 års boligafgift.

Vi synes at det er prisværdigt at man her rent faktisk tager fat i et af de meget reelle problemer der er på området, men løsningen opstiller et helt nyt grundlag for beregning af leje – udover dem som vi i forvejen har i lejeloven, og det er ikke uden problemer.

Der verserer for tiden sager om, hvad huslejen skal fastsættes til i denne situation, ligesom der er en generel diskussion af grundlaget for lejefastsættelsen og vilkårene i øvrigt. Uanset hvad man måtte mene om lejelovens regler om fastsættelse af husleje, er der et stort behov for en afklaring! Det vil være procesbesparende og dermed til gavn for alle. Vi har ikke som sådan holdninger til det, da løsningen er rent politisk. Vi så bare gerne at politikerne gik ind og løste sagen som den er – Nemlig en politisk sag.

Samlet set

Samlet set er det godt, at der er interesse for at forbedre reglerne på andelsboligområdet. Andelsboliger er på mange områder væsentligt mindre reguleret end både ejerlejligheder og kapitalselskaber, og der er mange steder, hvor man kan tage fat.

Vi ved dog også, at der er mange dygtige bestyrelser, omhyggelige stiftere og gode administratorer, der hver dag er med til at sikre, at hele sektoren som helhed er en stor succes. Der ER ikke et generelt problem med driften af landets andelsboligforeninger. Det går typisk galt, der hvor foreningerne er dårligt ledet eller dårligt rådgivet – og det er en meget lille andel.

De nye regler der bliver foreslået, bærer et stykke hen ad vejen præg af, at de er en reaktion på historier, der har været i pressen og ikke et resultat af en mere grundlæggende analyse af de bagvedliggende årsager. Man tager f.eks. ikke rigtig fat på nogle af de alvorlige udfordringer sektoren har. Valuarvurderingerne, beregningen af maksimalprisen, administrative lettelser og en gennemgribende oprydning i lovgivningen der regulerer sektoren.