”Skal vi fastfryse ejendomsvurderingen? Skal vi indhente en valuarvurdering?” lyder spørgsmålet fra mange andelsboligforeninger lige nu. Den 1. juli 2020 trådte en ændring af andelsboligloven i kraft. Ændringen giver andelsboligforeninger mulighed for at fastfryse den ejendomsvurdering, der bliver brugt til beregning af andelsværdien.

Opdateret 7. januar 2021

Hvad kan fastfryses?

Ændringen af loven giver mulighed for at fastfryse eller fastholde ejendomsværdien i en andelsboligforenings andelskroneberegning på baggrund af enten:

-       Seneste valuarvurdering foretaget før 1. juli 2020

-       Seneste offentlige vurdering foretaget før 1. juli 2020

Muligheden for at fastfryse ejendomsværdien er lavet, da man på baggrund af de lovændringer, der blev gennemført pr. 1. juli 2020, og som populært kaldes for ”Blackstone-loven”, frygtede, at indgrebet, som var rettet imod udlejningsejendom, ville påvirke valuarvurderingerne for andelsboligforeninger negativt.

Det er imidlertid langt fra sikkert, at alle andelsboligforeninger nødvendigvis vil opleve et fald i valuarvurderinger udarbejdet efter 1. juli 2020. Ejendomsmarkedet er gennem 2020 generelt steget meget, hvilket helt eller delvist nok har modvirket nogle af de negative effekter de nye lovændringer har haft. Vi forventer derfor, at der faktisk vil være et flertal af foreninger, som – på trods af ”Blackstone-loven”, vil kunne få en højere valuarvurdering i dag end den, som blev indhentet sidste år. Anvender disse foreninger ikke en ny valuarvurdering, går de måske glip af stigninger.

Vælger man at benytte en vurdering udarbejdet efter den 1. juli 2020 og dermed ikke at fastfryse vurderingen fra før 1. juli 2020, skal man dog være opmærksom på, at muligheden for at fastfryse dermed fortabes, og foreningen vil derfor senere kunne blive påvirket, når  ejendomsmarkedet på et tidspunkt falder.

Det betyder, at når man vælger at springe over på en ny vurdering, der er udarbejdet efter 1. juli 2020, mister man samtidig det sikkerhedsnet, som fastfrysningen udgør. Det betyder, at man så senere kan blive tvunget at sætte andelskronen ned til et niveau, der er lavere end fastfrysningsvurderingen, hvis priserne, som følge af ændringer i markedet, skulle falde igen.

Vi kan naturligvis ikke sige noget konkret om hvorvidt en forening kan forvente en højere valuarvurdering her og nu. Det er en dialog, der må tages med valuaren.

Hvilke foreninger bør fastfryse vurderingen?

Vi anbefaler, at man fastfryser vurderingen, hvis en ny valuarvurdering ikke viser en væsentlig stigning. Der skal med andre ord være plads til at valuarvurderingen kan falde igen uden, at man kommer længere ned end niveauet for fastfrysningen. Der skal således helst være en vis margin, før man opgiver sit sikkerhedsnet. Vi foreslår derfor, at stigningen skal være på minimum f.eks. 15 %, før man går over til at bruge en ny vurdering. Når en ny valuarvurdering, nu eller om nogle år, viser en stigning over de f.eks. 15%,  bør man gå over til en ny vurdering og opgive sit sikkerhedsnet i form af fastfrysningen.

Vi bryder os egentlig ikke om reglerne, fordi de skaber modsætningsforhold i foreningerne, og de tvinger foreningerne til at  spekulere i fremtidige værdistigninger henholdsvis fald i forbindelse med de kommende regnskaber. De medlemmer, der skal sælger her og nu, vil gerne opgive sikkerhedsnettet, og det sker jo på bekostning af de medlemmer, der bliver boende. Diskussionen kommer let til at handle om egne interesser, og derfor anbefaler vi meget, at man på de kommende generalforsamlinger drøfter dette og opstiller en klar og objektiv regel som f.eks. de 15 % som vi anbefaler. Ellers vil man år for år skulle diskutere og spekulere i hvordan man tror markedet vil udvikle sig. Om det lige er 15%, eller måske 10%, det er et politisk valg i den enkelte andelsboligforening, og må komme an på foreningens generelle risikoprofil. Værdisikringen der ligger i fastfrysningsmuligheden, kan have en meget stor værdi hvis markedet vender, og husk at vi er i urolige tider.

Særligt om meget høje offentlige vurderinger

Der findes et mindre antal andelsboligforeninger, typisk ældre ejendomme i de Københavnske bro-kvarterer, som tilbage 0'erne modtog nogle meget høje (fejlagtigt høje) offentlige vurderinger. Vurderinger omkring eller enda et stykke over 30.000 kr/kvm. Det er typisk foreninger der ejer ejendomme som blev byfornyet i 90'erne, og hvor SKAT tilsyneladende kom til at opskrive ejendommene for meget i 0'erne. 

Har man en sådan vurdering, er den nye fastfrysningsmulighed en utilsigtet, men meget belejlig gave til foreningen! Vi har gennem mange år være bekymrede for hvad der ville ske når det nye vurderingssystem kom. Hvis systemet regner bedre end de gamle, kunne det resultere i nedskrivninger og store fald i andelskronen for disse foreninger. Vi opfordre sådanne foreninger til at fastfryse den gamle meget høje vurdering og at være ekstra påpasselige med at forlade fastfrysningen, indtil vi ved hvad der sker med det offentlige vurderingssystem. 

Hvordan gennemføres en fastfrysning?

En fastfrysning af andelsværdgien er op til generalforsamlingen at beslutte og bestyrelsen at indstille. Dette skal aftales med foreningens revisor i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten, da revisor vil lade bestyrelsens indstilling om fastholdelse af ejendomsværdien fremgå af andelsværdiopgørelsen og af note i årsrapporten.

En lille krølle, som er lidt upraktisk, er at foreningen faktisk også kan fastholde en vurdering, selvom den ikke har aktiveret endnu. Dette gælder for foreninger, der benytter anskaffelsessummen eller den offentlige vurdering, men som ikke ønsker at gøre brug af muligheden for fastfrysningen med det samme. Hvis en forening f.eks. bruger anskaffelsessummen på grund af, at den har en renteswap, vil den kunne fastholde en valuarvurdering, der er indhentet inden d. 1. juli 2020 til brug på et senere tidspunkt. Dette kræver alene en note i årsregnskabet om, at der er indhentet en vurdering inden den 1. juli 2020. Dette skal aftales med foreningens revisor i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten.

Årlige valuarvurderinger under fastfrysning?

Et centralt spørgsmål i øjeblikket er om foreningen skal forny valuarvurderingen i forbindelse med årsrapporten, hvis de har valgt at fastfryse ejendomsværdien.

Der er fortsat nogen usikkerhed omkring kravet om ny valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabet, når foreningen har valgt at fastfryse ejendomsværdien i andelsværdiopgørelsen.

Det ’tossede’ i dette er at nogen foreninger kan komme i en situation hvor ejendommen står til en værdi i balancen (den seneste valuarvurdering), mens foreningen i andelskroneberegningen bruger en anden valuarvurdering (den fastfrosne).

For de foreninger, hvor værdien er optaget til anskaffelsesværdien (kostpris) i balancen, er det afklaret at der ikke er krav om fornyelse. For foreninger der anvender dagsværdien (dvs. den offentlige vurdering eller den aktuelle valuarvurdering) i balancen er det fortsat uafklaret.  

Grundet denne usikkerhed anbefaler Cobblestone, at der udarbejdes en ny vurdering hvert år, så det kan vurderes, hvorvidt vurderingen i andelskronen skal fastholdes eller man skal slippe fastfrysningen – om man har nået de f.eks. 15% over fastfrysningen.

Nogle revisorer vil formentlig beregne sig honorar for beregninger, der kan understøtte værdien, i de tilfælde hvor der ikke indhentes valuarvurdering eller vurderingsnotat.

Foreningen af Statsautoriserede Revisorer (FSR) arbejder aktuelt på en afklaring omkring ovennævnte og vi følger dette arbejdet nøje, og vi vil rådgive foreningen konkret, når der ligger en afklaring.

Spørgsmål

Spørgsmål til ovenstående kan drøftes med foreningens daglige kontaktperson og med relevant involvering af foreningens valuar og revisor. Ingen forening er ens, og der er derfor også behov for individuel rådgivning på dette vanskelige område.