Konkursramte andelshavere får næsten halveret deres husleje

Sagen handler om den tidligere andelsboligforening A/B Klostergården. Andelsboligforeningen blev stiftet i 2008 og gik konkurs i maj 2011. I 2015 blev ejendommen solgt til den nye ejer TG Partners V. Lejeren havde bedt Huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse, indbetaling af depositum samt krav til lejeaftalens øvrige vilkår. Først måtte nævnet tage stilling til, hvorvidt der var tale om et nyt lejeforhold, eller om der blot var tale om et brugsforhold som fortsat var intakt efter andelsboligforeningens ophør.

Udlejer havde i lejekontrakterne taget udgangspunkt i den leje, som de tidligere andelshavere havde accepteret ved stiftelsen af andelsboligforeningen. Denne lød på 744 kr. pr. m2. Oveni dette, kom stigninger i henhold til skatter og afgifter fra 2007-2015, samt en forbedringsforhøjelse vedr. etablering af et postkasseanlæg i 2010. Resultatet medførte en leje som udgjorde 776,80 kr. pr. m2. Udlejer gjorde efterfølgende gældende overfor nævnet, at han ønskede lejen fastsat til 819 kr. pr. m2, da dette svarede til boligafgiften i andelsboligforeningen lige før konkursen.

Ydermere krævede udlejer, at lejerne indbetalte, hvad der svarerede til 3 måneders leje i depositum samt 3 måneders forudbetalt leje. Lejerne blev ligeledes pålagt den indvendige vedligeholdelse.

Lejeren i ejendommen gjorde gældende, at der var tale om et nyt lejeforhold, at lejen derfor skulle fastsættes efter Boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt husleje, og at kontrakten i sin helhed skulle reguleres efter de deklaratoriske (udfyldende) regler i lejeretten – herunder også reglerne om vedligeholdelsespligt. Derudover gjorde han gældende at de ikke kunne forpligtes til at indbetale depositum og forudbetalt leje med begrundelse at det ikke kunne kræves, når det ikke var aftalt.

Huslejenævnets afgørelse

Huslejenævnet konkluderede at der var tale om et nyt lejeforhold, da andelshaverne overgik til til at blive boliglejere. Den afgørelse blev truffet ud fra Andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 og forarbejderne til bestemmelsen. Bestemmelsen fastslår at ”erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere.” Lejeforholdet må således ikke være i strid med deklaratoriske og præceptive regler. Udlejer kunne således ikke støtte ret på de aftaler som tidligere var indgået mellem andelsboligforeningen og andelshaverne.

Den konklusion medfører at lejefastsættelsen skulle ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemtleje, jf. Boligreguleringsloven kap. II-V. Lejen blev herefter på baggrund af ejendommens driftsudgifter og boligprocent beregnet til 461,46 kr. pr. m2.

Lejen kunne ikke fastsættes på niveau med tidligere betalte boligafgift. Det ville desuden have medført en stor forskel i lejen for tidligere andelshavere og de øvrige lejere.

Det nye lejeforhold ansås for at være påbegyndt ved ejendomsoverdragelsen til den nye ejer i henhold til Østre Landsret afgørelse af 18. maj 2016.[1]

Afgørelsen om depositum og forudbetalt leje blev truffet med dissens. Flertallet lagde vægt på at der var tale om et nyetableret forhold, og opkrævningen af depositum samt af forudbetalt leje kunne derfor kræves i overensstemmelse med lejelovgivningens almindelige regler og på almindelige og normale vilkår. Lejerne skulle derfor indbetale forudbetalt leje og depositum svarende til i alt 6 måneders leje.

I forhold til vedligeholdelsespligten, blev den ovennævnte afgørelse fra Østre landsret yderst afgørende. Som nævnt ovenfor, ansås lejeforholdet for etableret pr. 1. december 2015. Lejeforholdet skulle derfor følge lovændringerne pr. 1. juli 2015. Disse lovændringer betyder blandt andet at lejerne ikke ved aftale kan pålægges andet end indvendig vedligeholdelse. Lejerne kan derfor ikke pålægges en udvidet vedligeholdelsespligt, svarende til den tidligere forpligtelse som lejeren tidligere havde som andelshaver.  Disse forpligtelser var bortfaldet ved overdragelse af ejendommen til den nye ejer.

Hvorvidt lejerne kan overhovedet kunne pålægges den indvendige vedligeholdelse, afhang også af hvad der var aftalt. Huslejenævnet fandt ikke at der var aftalt andet end det som følger af loven, og lejerne kunne derfor ikke pålægges anden vedligeholdelse end vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Hvad nu?

Ejendommens ejer har udtalt at de anker ovenstående afgørelse til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn, og at de er indstillede på at indbringe sagen for domstolene, inkl. Højesteret såfremt dette måtte blive nødvendigt. [2] 

Vi mener helt grundlæggende, at den korrekte fortolkning af Andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 skal være indskrænkende, da der er tale om en byrde på ejendommens ejer. Bestemmelsen bør derfor forstås som en ”forlejeret”, hvor lejer har ret til at leje den pågældende lejlighed på de vilkår, som udlejer fastsætter, så længe af disse ikke er i strid med gældende lovgivning.

Samlet set kan man også sige, at afgørelsen udstiller mærkværdighederne i den danske huslejeregulering. Vi har stor forståelse for at man skal beskytte lejere mod urimelige vilkår og udlejere, der snyder. Det er dog svært at se, hvilken beskyttelsesværdig interesse, der skulle ligge bag, at lejere som har valgt at opgive deres andelsboligforening, skal have en stor lejenedsættelse i forhold til det niveau, som de tidligere selv har accepteret, og som de i årevis har betalt.

I den forbindelse er det også værd at huske, at det ikke er gratis at uddele den slags gaver til tilfældige lejergrupper. Hvis afgørelsen står til troende, så er ejendommen naturligvis mindre værd, og det betyder igen, at banker og realkreditinstitutter skal stille højere krav til sikkerhed i både nye og gamle andelsboligforeninger. Derfor ender regningen meget let hos alle de andre andelshavere, der ikke vælger at lægge deres forening ned og erklære den konkurs.

[1] Afgørelsen er med procesbevillingsnævnets tilladelse, anket til Højesteret pr. 1. november 2016.

[2] http://www.business.dk/privatoekonomi/tidligere-andelshaver-faar-husleje-halveret-efter-konkurs