Ny højesteretsdom ændrer overraskende på tidligere praksis på andelsboligområdet
Højesteret har den 25. august 2023 truffet afgørelse i en principiel sag, om hvem der hæfter for skader på fællesejendommen og andre andelsboliger, som opstår i forbindelse med at en andelshaver får foretaget ændringer i sin lejlighed med bestyrelsens tilladelse, og under anvendelse af autoriserede håndværkere. I sagen havde en andelshaver fået tilladelse til renovering og udvidelse af et badeværelse, og havde indgået aftale med en autoriseret entreprenør. Entreprenøren antog en underentreprenør, som i forbindelse med lægning af en gulvvarmeslange, borede ned i et vandrør. Da vandet efterfølgende blev tilsluttet, forårsagede det ødelagte vandrør skade på den underliggende andelslejlighed og kælderen i ejendommen, som tilhørte andelsboligforeningen. Der blev gennemført syn og skøn, som fastslog denne skadesårsag, og på den baggrund anlagde andelshaveren (underboen) og andelsboligforeningen sag an mod den andelshaver, der som bygherre, havde foretaget renoveringen. Entreprenøren blev ikke involveret i sagen, og deres forsikringsselskab afviste dækning, med henvisning til underentreprenørens direkte ansvar for skadens opståen. De skadelidte argumenterede for, at bygherren hæftede direkte for skader som relaterer sig til deres udførte installation, med henvisning til en analog anvendelse af Lejelovens § 142, stk. 3. Argumentationen fulgte af, at retspraksis siden 2014 har fastslået at dette lovfæstede objektive ansvar, også fandt anvendelse i andelsboligforhold. Det objektive ansvar for andelshaveren når de agerer bygherre, har blandt andet været anerkendt i sager vedrørende netop badeværelsesrenoveringer, men også altaner o.l. installationer. Hensynet bag den hidtidige retspraksis har været ikke at pålægge andelsboligforeningerne en unødig kontrolforpligtelse, samt det forhold, at domstolene har fundet det urimeligt at pålægge andelsboligforeningen likviditetsrisikoen ved en entreprenørs konkurs, når en andelshaver selv har valgt at agere bygherre. Byretten var ikke enig heri, og frifandt bygherren med henvisning til de almindelige obligationsretlige regler om selvstændigt virkende tredjemand. Altså at man som bygherre ikke er ansvarlig for entreprenørens skadevoldende handlinger når ikke entreprenøren er underlagt bygherrens instruktionsbeføjelse. Andelsboligforeningen og den skadelidte andelshaver ankede dommen, og Landsretten fastholdt omvendt den hidtidige retspraksis, og pålagde bygherren det fulde ansvar for skaden, og dømte dem til betaling af udbedringsomkostningerne. Bygherren fik tilladelse til at indbringe spørgsmålet for Højesteret (formentlig, da det ikke tidligere havde været prøvet højere end Landsretten), og Højesteret fandt – efter behandling på skriftligt grundlag – at sagen skulle afgøres, som fastslået af byretten, altså efter reglerne om selvstændigt virkende tredjemand. På den baggrund blev bygherren på ny frifundet for de nedlagte betalingspåstande. Højesterets begrundelse er bemærkelsesværdig, fordi en andelsboligforening på væsentlige fysiske og juridiske punkter, adskiller sig fra klassiske ejerforhold i eksempelvis villakvarterer. Konsekvensen af Højesterets afgørelse er altså, at en skadelidt i en andelsboligforening (hvad enten det er en anden andelshaver eller andelsboligforeningen), er henvist til at gøre et erstatningskrav gældende direkte mod den skadevoldende entreprenør og/eller underentreprenør. Dette på trods af, at eksempelvis en underbo ikke har nogen som helst kontrol med, hvad deres fysisk meget nære naboer foretager sig. Kompetencen til godkendelse ligger hos bestyrelsen. Det betyder også at likviditets- og kontrolrisikoen i meget vidt omfang – og efter vores opfattelse også i uproportional grad – flyttes til andelsboligforeningen. Bestyrelsen får en ny og vanskelig opgave, og det skærper i høj grad kravene til andelsboligforeningernes vedtægter, som fremadrettet skal give bestyrelsen de nødvendige styringsredskaber i forhold til andelshavere som bygherre (fsva. valg af entreprenør, forsikringstegning etc.) og eksplicit skal pålægge udførelsesansvaret på bygherren. Vores anbefaling Vi har i Cobblestone sammen med Winsløw Advokatpartnerselskab (som førte Højesteretssagen på vegne af de skadelidte) arbejdet på en vedtægtsændring, som kan regulere forholdene for de foreninger, hvor det ikke er reguleret, eller er uklart. Vi vil tage en dialog med vores eksisterende kunder om hvorvidt det er nødvendigt at tilpasse vedtægterne omkring forandringer, eller om det måske blot er tid til en fuld gennemgang af foreningens vedtægter omkring generelle ændringer og modernisering af vedtægten. Vi hjælper jer gerne, hvis I har spørgsmål til hvorvidt dommen påvirker jeres forening . For vores eksisterende kunder er I velkomne til at tage fat i jeres daglige kontaktperson hos Cobblestone. Skulle din forening ønske en fuld revidering af vedtægten står vi også til rådighed herom. Forsikringsforhold Samtidig skal man også være opmærksom på, at der på ejendommens bygningsforsikring kan være en mini entrepriseforsikring, som dækker småentrepriser. Vi anbefaler dog altid at der tegnes særskilt entrepriseforsikring, da denne typisk vil være mere omfattende og skader på en selvstændig entrepriseforsikring ikke belaster skadesforløbet på bygningsforsikringen. Igennem vores samarbejdspartner Willis Towers Watson tilbyder vi en selvstændig entrepriseforsikring til større forandringer i lejligheder, der starter i pris niveauet omkring kr. 6.000 (ved entreprisesummen anført nedenfor) for beboere der bor i en Cobbestone administreret ejendom og hvor foreningen er forsikret igennem Cobblestone. Forsikring dækker:
Nedenfor følger et overordnet udkast til en formulering af en vedtægtsbestemmelse, som så vidt muligt afdækker foreningens risiko ved godkendelse af forbedringer. Det understreges, at bestemmelsen er generel, og det afhænger af den konkrete vedtægt, om bestemmelsen kan anvendes og vedtages fuldt ud – også under hensyntagen til foreningens praksis i øvrigt. Vi anbefaler derfor altid, at andelsboligforeningen søger rådgivning inden man vedtager ændringer i vedtægterne. Vedtægtsændring omkring andelshavers forandringer En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2-7. Forandringer skal altid udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Stk. 2 Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 6 uger inden de iværksættes. Vurderer bestyrelsen; i. at en anmeldt forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt., eller ii at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, eller iii. at stk. 3 ff. nedenfor ikke kan overholdes eller at bestyrelsens opstillede betingelser ikke kan opfyldes kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget anmeldelse om forandringen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. Stk. 3 En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer af boligens ydre eller ændringer på fællesinstallationer eller bygningsdele, hvis dette svækker ejendommens bærende konstruktioner, medmindre bestyrelsen inden arbejdets iværksættelse skriftligt har godkendt dette. Bestyrelsen kan nægte at give en sådan godkendelse, hvis bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig eller stride mod andre andelshaveres interesser. Stk. 4 Bestyrelsen kan opstille rimelige betingelser for godkendelse af anmeldte forandringer, herunder at der tegnes entrepriseforsikring eller stilles anden passende sikkerhed for foreningens krav mod andelshaveren og/eller til opfyldelse af et eventuelt erstatningsansvar, der opstår i forbindelse med eller efter forandringens udførelse, også i forholdet til andre andelshavere. Der skal altid anvendes autoriserede håndværkere, hvor autorisation er påkrævet, som kan kræves udpeget eller godkendt af bestyrelsen. Bestyrelsen kan endvidere kræve at skulle påse arbejdet undervejs, samt ved afslutning via en fagkyndig ekspert. Andelshaver skal afholde alle udgifter forbundet med andelshaverens udførelse af forandringer og holde foreningens skadesløs for de omkostninger, som foreningen måtte få som følge af andelshaverens forandring, herunder også evt. udgifter til fagkyndigt tilsyn på vegne af foreningen. Til installationer, der kræver udvidet brug af el, gas, vand eller lignende, kræves godkendelse fra bestyrelsen. Godkendelsen kan betinges af, at andelshaver betaler et beløb til dækning af de merudgifter for foreningen, som installationen medfører. Beløbet kan fastsættes som en løbende betaling eller et beløb til betaling af én gang. Ønskes forandringer udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringens gennemførelse af retablering ved andelshaverens fraflytning. Foretages retablering ikke, kan foreningens eventuelle udgifter til foretagelse heraf modregnes i overdragelsessummen. Stk. 5 Andelshaver skal indhente bygningsmyndighedernes tilladelse, hvor en godkendelse er påkrævet, og skal sende en kopi af byggetilladelse, bygningsattest samt en tegning af ændringerne til bestyrelsen. Tilladelsen skal forevises bestyrelsen, inden arbejdet igangsættes, og i øvrigt under forudsætning af godkendelse iht. stk. 2. Stk. 6 Andelshaver er altid ansvarlig for enhver skade relateret til forandringer, installationer og forbedringer i andelsboligen, som andelshaver selv har udført, ladet udføre (hoved- eller underentreprenører), eller som andelshaver har erhvervet i forbindelse med en overdragelse, uanset om andelshaver ved overdragelsen har været bekendt hermed. Dette gælder også for skader på ejendommen eller andre andelsboliger forårsaget af de forandringer, installationer eller forbedringer i andelsboligen, som andelshaver selv har udført, ladet udføre (hoved- eller underentreprenører), eller som andelshaver har erhvervet i forbindelse med en overdragelse, uanset om andelshaver ved overdragelsen har været bekendt hermed. Andelshaver er i øvrigt erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af andelshaver selv, dennes husstand eller andre, som andelshaver har givet adgang til ejendommen og lejligheden. Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. Stk. 7 Er der igangsat forandringer i en andelsbolig uden godkendelse, eller forsømmes en lejlighed groft, eller er en andelshavers forsømmelse til gene for de øvrige i ejendommen, kan bestyrelsen kræve fornøden reetablering, renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Krav herom skal fremsættes skriftligt og kan også ske ved elektronisk kommunikation. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne bringe andelshavers brugsret til lejligheden til ophør ved eksklusion, samt sætte lejligheden i stand for andelshavers regning. I tilfælde af eksklusion kan omkostningerne til udbedringen modregnes i overdragelsessummen. Er din forening ikke administreret hos os og ønsker I at høre mere om, hvordan dette påvirker jeres forening, eller hjælp til at få omskrevet jeres vedtægter, så kan du skrive til os på kontakt@cobblestone.dk Billede: Unsplash, Stefan Lehner |