Vi oplever ofte at modtage henvendelser med spørgsmål omkring udlejning af andelsboliger. Særligt reglerne omkring den 2 årige tidsbegrænsning i Lejelovens § 70.  

Mange har den forkerte opfattelse, at en lejer af en lejlighed efter en 2 årig lejeperiode får ret til at blive i den pågældende lejlighed.

Dette er dog undtagelsen – ikke reglen – at en person, som udlejer (andelshaver) har haft en aftale med, kan komme til at blive boende i lejligheden på det man i lejeretten kalder tidsubegrænsede vilkår.

Toårsreglen i lejeloven handler om, hvornår en lejer har ret til fremleje, mens en andelshavers ret til fremleje/udleje reguleres i foreningens vedtægterne.

Når der fremlejes en lejlighed i en andelsboligforening, skal det ske i henhold til vedtægternes bestemmelser herom. Der kommer hermed til at bestå et aftaleforhold imellem udlejer (andelshaver) og en lejer (3.mand), hvor udlejer (andelshaver) stiller lejemålet til rådighed for lejer. Lejer skal betale leje mv. til udlejer (andelshaver) og andelshaver er stadigvæk forpligtet til at betale til andelsboligforeninger. At lejer ikke kan betale til andelshaver er foreningen uvedkommende, idet andelshaver hæfter overfor foreningen selvom vedkommende har lejet sin lejlighed ud. Andelshaveren vil, som udlejer, også være ansvarlig for at lejeren opfører sig efter reglerne (vedtægter og husorden) i ejendommen.

Der er altså tale om 2 aftaleforhold. Foreningens vedtægter regulerer forholdet i mellem andelshaver/udlejer og foreningen, mens forholdet imellem udlejer (andelshaver) og lejer reguleres af lejelovens regler.

Hvis en andelsbolig er udlejet tidsbegrænset, ophører lejemålet ved udløbet af den tidsbegrænsede periode, og lejer skal fraflytte uden yderligere varsel. Det gælder uanset hvor lang en periode, der er aftalt.

Det følger af lejelovens § 80, stk. 2, at udlejer (i vores tilfælde andelshaver) skal meddele lejer, at vedkommende skal fraflytte lejligheden inden der er gået 1 måned efter udløbet af tidsbegrænsningsperioden. Sker dette ikke, opnår lejer ret til at benytte lejemålet tidsubestemt. Dvs. andelshaver kun kan komme af med sin lejer efter de almindelige opsigelsesbestemmer der følger af lejelovens §§ 82-83.

Det betyder blandt andet, at andelshaveren/udlejer skal opsige med en frist på 1 år, hvis han eller hun selv skal bruge lejligheden, og lejer kan gøre indsigelse imod opsigelsen jf. lejelovens § 87.

Der er derimod ikke tale om at en lejer kan opnå en uendelig tidsubegrænset ret til at bebo lejligheden og lejer indtræder på ingen måde i lejligheden som andelshaver, idet der som tidligere oplyst ikke foreligger et aftaleforhold imellem foreninger og lejer, men kun imellem foreningen og andelshaver/udlejer.

Tværtimod vil den fortsatte udlejning ofte være misligholdelse i forholdet mellem foreningen og andelshaver, således at andelshaveren kan blive ekskluderet af foreningen, og det betyder igen, at lejer skal ud af lejligheden.

Der kan godt ske eksklusion af andelshaver selvom denne ikke beboer lejligheden, idet det er andelshaverens brugsret til lejligheden der opsiges. Hermed vil det også være foreninger der fastsætter vilkår og pris hvorunder lejligheden sælges.

Bliver andelshaveren/udlejer ekskluderet på baggrund af at man har fremlejet sin lejlighed uberettiget og bor lejer stadigvæk i lejligheden, skal lejer kunne udsættes af fogedretten, men lejer vil kunne gøre et krav gældende overfor andelshaver ved det tab lejer må lide ved at fraflytte lejligheden i utide.

Se også vores tidligere artikel om udlejning af andelsbolig via dette link.

Oversigt over 2 års regler:

Lov     

Indhold Hvad betyder 2 års reglen 3. persons ret til lejlighed Særregel for andelsboliger ift. LL
LL § 70 Fremleje Lejer kan fremleje i op til 2 år ved midl. fravær. Nej – aldrig Nej
LL § 75 Lejers død 3. person med fælles husstand med lejer i 2 år inden lejers død. Ja - hvis fælles husstand forudsat at L ikke er gift. Ja - i de fleste tilfælde giver vedtægterne ret til at overdrage andelsboligen frit ved død, hvis anmeldt til bestyrelsen.
LL § 76 Lejer på plejehjem Som ved død, dog i tilfælde, hvor lejer flytter permanent på plejehjem. Ja - hvis fælles husstand forudsat at L ikke er gift. Nej - dvs. alm. overdragelse efter vedtægter.
LL § 77 Skilsmisse Intet krav om tidsrum, dvs. ingen 2-års regel. Ja – hvis ægteskab Nej
LL § 77 a Ophør af samliv 3. person skal have fælles husstand og fælles samliv med lejer i 2 år inden samlivsophør. Ja – hvis samlivsforhold/kærestelignende forhold. Nej – såfremt der i vedtægter er anvendt ordet ”samlivsophævelse” eller lign.

Kilde oversigt: Ejendomsforeningen Danmark