Et realkreditlån er et lån, der ydes på baggrund af realkreditobligationer.
Hvis du f.eks. optager et obligationslån på kr. 1.000.000 til 5 % du rente, vil du ikke modtage penge i første omgang. du stedet modtager du 1.000.000 kr. obligationer, der giver 5 % i rente. Disse obligationer bliver herefter solgt, og hvis obligationerne f.eks. handles til kurs 96, får du kr. 960.000 udbetalt. Det er dette beløb, som du reelt låner, idet kurstabet på obligationerne er udtryk for forskellen mellem obligationernes pålydende rente og den rente, som du skal betale (markedsrenten).
De fleste boligkøbere vælger et obligationslån med så høj pålydende rente som muligt. Derved begrænser man kurstabet, når obligationerne skal sælges. En obligation med høj rente kan jo sælges for mere end en obligation med lav rente.
Hvis lånet bliver udbetalt som et kontantlån sælger realkreditinstituttet obligationerne for dig og indregner kurstabet i lånerenten. Det giver flere fradragsberettigede renter, og dermed bliver lånet billigere. De fleste boligkøbere undgår dog kontantlån, fordi man risikerer at skulle betale skat af en kursgevinst, når lånet indfris.
Mange ejendomsmæglere foreslår finansiering med kontantlån baseret på obligationer med en lav pålydende rente. Dette skyldes, at et sådant lån er det billigste at betale tilbage, når man kun ser på nettoydelsen i det første år. Det er imidlertid ikke noget særlig fleksibelt lån, og det er derfor de færreste boligkøbere, der vælger sådan et lån.
Når du betaler renter og afdrag på realkreditlånet, svarer disse nøje til de renter og afdrag, som realkreditinstituttet skal betale til obligationskøberne. Realkreditinstituttet opkræver herudover et bidrag. Bidraget dækker instituttets omkostninger, og det udgør typisk mellem 0,5 og 0,6 % af restgælden. Det kan dog variere fra et realkreditinstitut og til et andet, ligesom bidraget også kan ændre sig med lånets sikkerhedsmæssige placering i ejendommen.
Andelsboligforeninger optager også realkreditlån i foreningens ejendom. Disse lån er typisk større end de lån, som individuelle boligejere optager, og bidragsprocenten er som regel også lavere.