Skat i ejerforeninger, rentefradrag

Spørgsmålet har bl.a. gået på om der kun er rentefradrag på deciderede fælleslån eller også på større driftskreditter.

Ejerforeninger ejer ikke ejendommen som sådan men er et lovbundet administrationsfællesskab, der administrerer ejernes ejendom. Det betyder, at ejerforeningen som udgangspunkt er skattemæssig transparent, dvs. at der ikke er skat i ejerforeningen, men direkte hos medlemmerne, for så vidt angår deres forholdsmæssige andel af resultatet efter fordelingstal.

Dette er antaget på indtægtssiden ved salg af tagarealer, jf. SKM 2004.91, og på udgiftssiden for så vidt angår rentefradag på fælleslån, jf. SKM 2003.351 og SKM 2009.347.

Der ligger imidlertid også tre afgørelser fra 2003, hvor det udtales, at ejerforeninger som udgangspunkt er selvstændige skattesubjekter (SKM 2003.241, SKM 2003.240 og SKM 2003.357).

I den aktuelle ligningsvejledning kan man læse en vis afstandtagen fra dette udgangspunkt (se S.C.6.1.11 Ejerlejlighedsforeninger). Det er anført: SKAT fortolker Ligningsrådets afgørelser fra februar og marts 2003 således, at det på daværende tidspunkt var Ligningsrådets opfattelse, at ejerforeninger i alle tilfælde var at anse som selvstændige skattesubjekter, men at ejerlighedsforeningerne i visse relationer alene optrådte som fuldmægtige for ejerne.

Denne gamle opfattelse ligger nok til grund for, at mange revisorer (og visse administratorer) mener, at ejerlejlighedsejere kun har rentefradragsret for gæld, der er optaget i ejerforeningsregi, hvis lånet er klassificeret som et fælleslån.

Dette kan ikke antages at være korrekt. Det kan ikke være relevant for fradragsretten om et lån kaldes ”kassekredit” eller ”fælleslån”.

Men nu taler ligningsvejledningen i stedet i om ”normalområdet for ejerforeninger”, hvor der er transparens, og så de tilfælde, hvor foreningen agerer udenfor normalområdet, f.eks. ved at eje og udleje ejerlejligheder. I sidstnævnte tilfælde vil der ikke være transparens.

Hvis der er fuld transparens i en forening, vil det indebære, at alle skattemæssigt relevante indtægter og udgifter skal fordeles på medlemmerne som hhv. kapitalindkomst og personlig indkomst efter deres beskaffenhed.

I praksis selvangiver ejerforeningsmedlemmer idag ikke renteudgifter eller indtægter fra foreningen, medmindre der er tale om et særskilt opgjort fælleslån. For så vidt angår indtægter fastslås det direkte i SKM 2003.240, der er nævnt ovenfor, at renteindtægter af foreningens almindelige likviditet ikke er skattepligtig for medlemmerne.

Dette er nok uholdbart, hvis den logiske argumentation fra ligningsvejledningen skal følges, men indtil der foreligger andre afgørelser, må vi nok antage med baggrund i SKM 2003.240, at renter af indlånskonto og kassekreditter, der benyttes til den almindelige drift ikke skal fordeles på medlemmerne med henblik på selvangivelse.

For så vidt angår renter af den løbende drift udgør beløbene formentlig så få kroner, at det ikke er interessant for hverken SKAT eller medlemmerne at forfølge problemstillingen yderligere, og så længe ovennævnte afgørelse står til troende, så behøver vi ikke gøre yderligere.

For så vidt angår renter af fælleslån er det helt sædvanligt, at disse fordeles.

For så vidt angår andre indtægter, kender vi et eksempel, hvor en ejerforening vælger at opgøre medlemmernes andel i betydelige lejeindtægter fra antenneanlæg mv. placeret på fællesejendom med henblik på, at medlemmerne kan selvangive disse. Dette sker netop ud fra transparenssynspunktet. Dette bør vel nok ske i alle tilfælde, hvor der er lejeindtægt fra fællesejendom, ligesom det vel nok vil være korrekt, hvis ejerforeninger generelt anfører det skattemæssige resultat til fordeling mellem ejerlejlighedsejerne efter fordelingstal, når regnskabet aflægges.

Se ligningsvejledningerne her >>>