Hvad gør man når en ejer i en ejerforening giver problemer og f.eks. bryder husordenen gentagende gange? Når vi har problemer med lejere eller andelshavere, der støjer, sviner, truer andre beboere, fremlejer uden tilladelse, osv. kan vi gå forholdsvis håndfast til værks. Efter lejeloven kan lejemålet ophæves med den virkning, at lejer skal fraflytte ejendommen. I de fleste tilfælde kan en andelsboligforening også ekskludere medlemmet med samme virkning. Beviskravene kan være høje, men i andel og leje er det muligt at komme af med den vanskelige beboer.

I ejerforeninger forholder det sig anderledes. En ejerlejlighedsejer ejer sin lejlighed, og man kan ikke bare fratage ejeren sin lejlighed. Ejerforeningen i sig selv er blot et administrationsfællesskab mellem ejerne, og foreningens beføjelser er begrænsede.

Hvis der er tale om manglende betaling, vil man altid kunne foretage udlæg i ejerlejligheden og sætte den på tvangsauktion, men vi ser desværre også sager, hvor ejeren betaler de løbende ydelser men i øvrigt lader hånt om de regler, der gælder for opførsel, udlejning mv.

I disse tilfælde må man i første omgang kigge i foreningens vedtægter. Der kan være særlige bestemmelser, som giver foreningen mulighed for at reagere overfor medlemmet.

I langt de fleste tilfælde indeholder vedtægterne dog ikke noget, der kan gøre det lettere for foreningen at gennemføre en sag, og så falder man tilbage på Ejerlejlighedslovens § 8, hvor det er anført:

Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtigelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passende varsel.

Domspraksis

Der er en begrænset trykt retspraksis på området:

I U.1985.264 Ø blev ejeren af ejerlejlighed dømt til fraflytning. Ejeren havde en ven, der kom i ejendommen, og som ikke overholdt husordenen. Der havde været beboerklager, og ejeren havde ikke standset den generende adfærd. Selvom ejeren blev tvunget til at fraflytte, var der ikke hjemmel til at tilpligte ejerlejlighedsejeren at sælge sin ejerlejlighed.

I TBB.2008.366 blev bevisbyrden ikke løftet. Det blev antaget, at det ikke var bevist at en ejer havde opført sig truende, affyret fyrværkeri fra altanen eller i øvrigt opført sig på en måde, som nødvendiggjorde, at han skulle flytte.

I U.2009.1110 Ø kunne bestemmelsen i ejerlejlighedslovens § 8 ikke anvendes til at udsætte en ejer, der havde udlejet sin lejlighed uden tilladelse med den virkning, at lejeren også skulle fraflytte. I dommen blev det anført:

Det relevante retsmiddel mod en misligholdelse i form af vedtægtsstridig udlejning under de foreliggende omstændigheder er en påstand om, at ejeren af ejerlejligheden skal bringe lejeforholdet til ophør, eller eventuelt et søgsmål direkte mod lejeren. En dom, hvorefter U skal fraflytte kælderlejligheden, vil ikke kunne fuldbyrdes over for lejeren L, og i forhold til den foreliggende misligholdelse findes det ikke adækvat at forhindre, at U selv driver lovlig virksomhed fra lejligheden eller lejer lejligheden ud til anden side med bestyrelsens godkendelse. I lyset af forarbejderne til ejerlejlighedslovens § 8 kan det således ikke anses for berettiget at anvende denne bestemmelse til at pålægge ejeren selv at fraflytte ejerlejligheden, når misligholdelsen ikke knytter sig til ejerens - eller dennes husstands/virksomheds - egen benyttelse af ejerlejligheden, idet man derved indirekte kunne tvinge ejeren til at afhænde ejerlejligheden i strid med bestemmelsens formål.

Dommen er nok mere teknisk, idet den handler mere om, hvordan påstanden skal indrettes end selve retsstillingen. I realiteten betyder det dog, at man ikke kan forhindre udlejer i at foretage en ny (ulovlig) udlejning, selvom man netop har fået fjernet en lejer fra ejerlejligheden. Dommen peger derfor i retning af, at ejerlejlighedslovens § 8 ikke altid er den rigtige bestemmelse at anvende.

Denne sidste dom viser også, at man i forbindelse med problemer med en ejerlejlighedsejer – eller dennes lejere ikke nødvendigvis skal bruge § 8, idet foreningen også vil have mulighed for at nedlægge andre påstande med henblik på at sikre at vedtægterne bliver overholdt.

Dette understøttes også af TBB.2009,256 V, hvor en ejer af 25 udlejede ejerlejligheder blev erstatningsansvarlig overfor ejerforeningen. Enkelte af ejerens lejere havde påført foreningen udgifter til renholdelse som følge af ulovligt hundehold og ved at forårsage tilstopning af afløb med kaffefiltre. Selvom ejeren havde påtalt dette overfor lejerne og derfor afviste at være erstatningsansvarlig, anså retten alligevel ejeren – som udlejer – for at hæfte for de udgifter, som lejerne havde påført ejerforeningen ved uforsvarlig adfærd.

Landsretten skrev:

Lejerne af ejerlejlighederne har under tilsidesættelse af husordenen ved uforsvarlig adfærd påført ejerforeningen udgifterne henholdsvis til rengøring efter hunde og rensning af et tilstoppet afløb. Såfremt (ejeren) havde været lejer, ville han være erstatningsansvarlig for skade forvoldt ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han havde givet adgang til det lejede, eller af personer, der benyttede det lejede i kraft af reglerne om fremleje, jf. lejelovens § 25 og § 71. Ud fra tilsvarende principper må han anses for erstatningsansvarlig over for ejerforeningen for de nævnte udgifter, der er blevet påført foreningen ved hans lejeres uforsvarlige adfærd.

Den kan være en stor udfordring for en ejerforening, når der er ejere, der ikke overholder vedtægterne, og det er nok ikke til at sige helt præcist, hvordan man skal forholde sig i den situation.

Generelt må det nok antages, at domstolene vil være yderst tilbageholdende med at sætte en ejerlejlighedsejer ud af sin ejerlejlighed på baggrund af § 8.

Retspraksis viser dog også, at man kan gå andre veje, og enten kræve erstatning – eller måske tilpligte en ejer til at ophøre med en given aktivitet. Man skal nok overveje grundigt, hvilken vej man vælger. Samtidig kan man også overveje, om man eventuelt kan gøre mere med sine vedtægter eller sin husorden for at gøre sagen lettere, hvis der skulle opstå et problem.