Skat i forbindelse med salg af taglejligheder

I de mest almindelige tilfælde udløser salget dog ikke skat.

I de tilfælde hvor:

1. Loftsarealerne udstykkes i forbindelse med frasalget.

2. Ejerlejlighederne er skattefri efter den såkaldte ”parcelhusregel”.

udløser salget ikke skat.

Dette fremgår af ligningsvejledningen 2004, afsnit E.J.1.2, hvor der er anført:

”En ejer af en beboelsesejerlighed var skattefri af den del af fortjenesten ved afståelse af loftet i ejerforeningens ejendom, som svarede til hans beregnede andel af salgssummen efter fordelingstal, jf. SKM 2003.357.LR. Alle ejere i ejendommen ejede en andel af fællesarealet inklusive loftet svarende til den enkelte lejligheds fordelingstal. Da ejeren opfyldte betingelserne for skattefrihed af avance ved salg af sin lejlighed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, ville det også gælde ved salg af loftet, som anses for at være en del af hans beboelseslejlighed. Ifølge den bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet ville et beløb herudover derimod være skattepligtig. Det var en forudsætning for skattefritagelsen, at loftet blev overdraget efter reglerne om arealoverførsel, eller at aftalen om salg af loftet var betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke var sket.

SKM2004.91.LR. Ligningsrådet fandt, at ejere af beboelsesejerlejligheder, som opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, vil være skattefri af deres andel af vederlaget for afståelse af byggeretten til opførelse af nye ejerlejligheder i en ny tagetage på ejerlejlighedsejendommen. Det er forudsat at den enkelte ejer kun modtager en del af salgsprovenuet svarende til fordelingstallet for den pågældende lejlighed.”

Det betyder, at i den normale situation, hvor tagetagen ikke er udstykket, førend tagetagen frasælges, vil almindelige ejerlejlighedsejere, der bebor deres ejerlejlighed, ikke skulle beskattes af en evt. gevinst i forbindelse salget.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 lyder således:

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 gælder også ved afståelse af en anpart af en fast ejendom med flere beboelseslejligheder, såfremt anparten er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, og lejligheden har tjent til bolig for ejeren af anparten eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet anparten, og hvor betingelserne for at kunne afstå anparten skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt.

Stk. 4. Fortjeneste eller tab ved afståelse, herunder ved udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår, hvori selskabet mv. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, medregnes ikke ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt. Stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse, såfremt der hører et bestemt grundareal til lejligheden.

Erhvervsejerlejlighedsejere vil dog skulle beskattes, såfremt der bliver udloddet et provenu til ejerne i forbindelse med salget. Dette følger at erhvervsejerlejlighedsejere ikke er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Dette gælder også beboelsesejerlejligheder, der ikke benyttes (eller har været benyttet) af ejeren til beboelse, som f.eks. forældrekøbslejligheder.

Når tagetagen sælges fra, er det dog almindeligt, at ejerlejlighedsejerne ikke modtager nogen udlodning. Pengene bliver i stedet i ejerforeningen til brug for vedligeholdelsesarbejder mv. Ofte sker det ved, at prisen for tagetagen bliver betalt i form af renoveringsarbejder på ejendommen, som f.eks. et nyt tag eller lignende. Erhvervsejerne vil i den forbindelse få en indtægt (fra salget af tagetagen) og en vedligeholdelsesudgift til renoveringen. De to vil i så fald gå lige op, således at erhvervsejeren ikke bliver skattepligtig, men selvfølgelig heller ikke har noget fradrag for den forbedringsudgift, der betales ved hjælp af frasalget.

Når der ikke sker udlodning, vil det således heller ikke medføre skat.

I nogle situationer har erhvervejere, der har ejet en ejerlejlighed i kort tid, ikke kunne få fradrag for større vedligeholdelsesarbejder. Disse skal i stedet tillægges købesummen som en forbedring, og de udgør således en del af anskaffelsessummen. Dette gælder arbejder af en vis størrelse i de første tre år efter købet. Når der er gået tre år efter købet, er der ikke længere noget problem. Disse særlige regler for nyerhvervede ejendommen findes i Ligningsvejledningen pkt. E.K.2.5.

I denne situation kan man forestille sig, at skattemyndighederne vil sige, at provenuet fra salg af tagetagen går til en forbedring af ejendommen, og at ejerlejlighedsejeren skal derfor beskattes at den forholdsmæssige gevinst ved salget af tagetagen, mens de arbejder, som bliver udført til gengæld skal tillægges købesummen. Dette udløser skat her og nu, og tillægget vil så medføre, at avancen – og dermed skattebetalingen – bliver mindre, når ejerlejlighedsejeren sælger til sin tid.

Der findes ikke nogen praksis, hvor skattemyndighederne har foretaget en sådan skatteansættelse for ejerlejlighedsejere, men man bør være opmærksom på, at dette vil kunne ske. Dette gælder er dog kun relevant for ejere, der ikke er skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, som f.eks. forældrekøbsejerlejligheder.

I det tilfælde, hvor tagetagen allerede er udstykket, inden den bliver solgt, vil situationen være anderledes. En sådan udstykket tagetage er ikke en beboelsesejendom, og der vil derfor skulle betales ejendomsavance efter de almindelige regler.

Det er dog tvivlsomt, hvordan der skal forholdes, hvis tagetagen er udstykket men tilhører ejerforeningen, når ejerforeningen i øvrigt ikke er skattepligtig. I så fald kan det med en vis rimelighed anføres, at avancen ikke bliver skattepligtig, idet ejerforeningen som sådan overhovedet ikke er skattepligtig.

Der foreligger dog ikke nogen afgørelser om dette.