Hvad sker der på boligmarkedet?

Boligmarkedet har været meget stille siden foråret/sommeren 2006, og der er mange der ikke har fået solgt deres gamle bolig, og som derfor sidder med to huslejer. Hver dag indeholder aviserne et nyt bud på, hvad der sker, og mit bud er nok ikke bedre end så mange andres, men først et par facts.

Der er nu ca. 52.000 boliger til salg på Boligsiden. Det er mange flere end sidst i 2005, hvor antallet var nede på ca. 32.000. De sidste på måneder har antallet dog ligget nogenlunde stabilt.

52.000 boliger er højt, men ikke meget højere end 2003, mens 32.000 boliger var ekstremt lavt.

I 2005 var der en jubelstemning, der trak boligmarkedet kraftigt i vejret. Der var mange, der ville "med på vognen". Folk, der købte nyt, trak salget af deres gamle bolig for at få den sidste stigning med. En del nybyggeri blev købt af spekulanter, som forventede at kunne sælge igen til højere priser, inden indflytningen. Alt dette gav en overefterspørgsel, som var med til at presse priserne endnu højere op.

Det er det som man traditionelt kalder for en bobbel, for når forventningerne ændrer sig, så frigives alle de boliger, som er blevet opsuget af overefterspørgslen, og så bliver der lige pludselig et for stort udbud.

Når boblen springer kan det gå den anden vej, men det er også interessant at se hvor stor boblen egentlig var - eller hvor kan vi regne med at vi kan finde et balancepunkt igen.

I boblen er prisen på nybyggeri steget kraftigt, fordi der har været mangel på håndværkere og deraf følgende lønpres, men byggepriserne kan svinge meget kraftigt, ligesom muligheden for import at arbejdskraft kan være med til at holde prisen ned. Samtidig kan priserne stige på grund af dyrere råvarer eller falde på grund af effektiviseringer i byggeriet. Der er altså mange hensyn, der kan tale begge veje.

Mange er meget usikre på hvad byggepriserne egentlig er idag, men hvis vi antager, at prisen er 15-20.000 kr. pr. kvm. ved nybyggeri, så er det nok ikke helt galt, hvis der også skal være en avance.

Hvis der er jord nok, så skal prisen på en bolig ikke overstige prisen på jord, byggeriet og en avance. Det betyder, at prisen selvfølgelig ikke kan stige uendeligt på stedet, hvor det er nemt at skaffe ny byggejord, for her vil man kunne bygge sig ud problemerne

Omvendt kan jordprisen jo stige uendeligt i bycentre, hvor der ikke er en forsyning af ny byggejord. Det har man set i Hong Kong, London, Tokoy og mange andre steder.

København har dog en rimelig forsyning af byggejord, så der er næppe grundlag for de helt vilde priser, selvom der selvfølgelig kan være nogle meget attraktive beliggenheder, som er meget dyre.

Hvis man regner med at nybyggeri kan opføres og sælges til 30-35.000 kr. pr. kvm. på mere almindelige beliggenheder i København, og måske lidt lavere nogle steder, og man antager at brugte gamle ejerlejligheder skal være lidt billigere, så har man nok et rimeligt pejlemærke for hvor priserne bør være. Det er nogenlunde tilbage på niveauet for starten/midten af 2005.

Jeg tror ikke at vi skal længere ned end det.

Men vi skal selvfølgelig derned, hvor en gammel nedslidt bylejlighed til istandsættelse er noget billigere end nybyggeri, og sådan var det ikke i starten af 2006.

Det kan selvfølgelig godt være, at man kommer lidt længere ned, fordi alle de ekstra boliger som er købt op i forventning om endnu højere priser skal jo også sælges igen, og det vil især kunne gå ud over dem, der har boliger, som er svære at sælge, og som ikke kan vente på bedre tider.

Når alt kommer til alt, så går økonomien jo godt, og København er præget af større og større velstand, så de store prisstigninger, der har været siden 1995 har absolut ikke været ud i det blå.

Men det ser også ud til at vi har fået et tiltrængt signal om at træerne ikke vokser ind i himmelen, og at boliginvesteringer på flere millioner kroner er en alvorlig sag. Lottospillerne må tilbage i kiosken!

Hvis det ser ud som jeg tror, så har vi heldigvis fået signalet så hurtigt, at markedet også kan blive normalt igen hurtigt.