Renten stiger - Er det tid til konvertering?

Alle ejerlejlighedsejere og andelsboligforeninger med fastforrentede lån bør overveje om det er blevet tid til konvertering.

Når man konverterer op, dvs. indfrier et fastforrentet lån til underkurs ved opkøb af obligationer for derefter at tage et nyt fastforrentet lån med en højere kuponrente, skal man være opmærksom på at man får at dyrere lån, og at konverteringen kun giver mening, hvis man forventer at renten vil falde igen.

Hvis man har en meget fast tro på at renten har toppet, og at den der på vej ned, skal man konvertere til et rentetilpasningslån, som både er billigere, og som helt omkostningsfrit følger med ned igen, når renten falder.

Hvis man har en meget fast tro på, at renten stiger yderligere, skal man ikke konvertere, idet konverteringsgevinsten blot bliver større og større som renten stiger.

Hvis man har en meget fast tro på, at renter bliver konstant i en periode, bør man strengt taget gå over i rentetilpasning, da det er billigere, men det vil dog også være fornuftigt at bliver liggende.

Hvis man er usikker og tror, at renten både kan stige og falde, er det en god ide at konvertere til et nyt fastforrentet lån med højere kuponrente, dvs. en 6% obligation idag.

Man skal dog altid være opmærksom på, at der er omkostninger forbundet med en konvertering, og jo mindre lånet er, jo mindre kan det betale sig at konvertere.

Generelt kan det ikke svare sig at konvertere små lån (under 500.000 kr.).

Ejerlejlighedsejere med lån baseret på 4% obligationer bør overveje situationen. For at få det fulde udbytte at en konvertering fra 4% til 6% obligationer, bør denne dog først ske, når 6% obligationen handles under kurs 99, da kursdannelse kan være unormal, når kursen er tættere på 100.

Ejerlejlighedsejere med lån baseret på 5% obligationer bør kun konvertere, hvis de forfølger en agressiv konverteringsstrategi og lånet er af en vis størrelse.

Andelsboligforeninger, som vi administrerer, med fastforrentede lån over 5 mill. kr. bør efter vores opfattelse forfølge en agressiv konverteringsstrategi og konvertere lån baseret på både 4% og 5% obligationer. Dette hænger dels sammen med lånets størrelse, og dels med det forhold, at vi generelt har bortforhandlet en lang række af konverteringsomkostningerne i forhold til de forskellige realkreditinstitutter. Dette betyder, at omkostningerne i forhold til det mulige udbytte bliver minimalt.

For yderligere uddybning og rådgivning kan man rette henvendelse til ejendomsadministrationen, enten til sin administrator eller til direktør Rasmus Juul-Nyholm.

* Opdatering * - 3. oktober 2007

Der sker hele tiden noget på markederne, men den sidste tids finansielle uro har ikke flyttet renten ret meget. Den lange rente er nærmest faldet lidt, og den store amerikanske rentenedsættelse i september har skabt tvivl om hvorvidt renten i Europa vil blive sat op.

Rentenedsættelse af de korte renter vil dog kunne give frygt for inflation, og det kan medføre stigende lange renter - der er i hvert fald risiko for det.

Samtidig er forskellen på lang og kort rente utroligt lav, og man må tro, at den før eller senere vil blive større igen. Det kan ske ved at den lange rente stiger - eller ved at den korte rente falder.

Vi kan kun gætte.