Auktionerne over de obligationer der ligger bag rentetilpasningslånene (F1, F3 og F5) har nu kørt i ti dage i RD og lidt kortere i Nykredit.
Det tegner til at F1 renten for næste år lander på ca. 5,2%, hvilket er en smule over sidste års niveau, men langt fra de høje renter vi så i oktober, da krisen var på sit højeste. Slutter renten i dette niveau er det ikke noget der vil påvirke nogle af vores ejendomme væsentligt, og vi vil kunne glæde os over ikke at have kurssikret på et højt niveau i oktober.
I kan følge med i aktionerne på:
Resultater hos Realkredit Danmark
Auktionerne bekræfter forventningen om lavere rente de kommende år
Som det fremgår af ovenstående link ser det ud til at F3 og F5 renten lander betydeligt under F1 renten! Dette er et meget atypisk billede, da den korteste rente i teorien skal være den laveste. En længere rente indeholder et ”forsikringselement” mod renteudsving og det koster naturligvis noget.
At F3 og F5 nu ligger så meget lavere (p.t. 0,6%) skal nok primært forklares med følgende to forhold:
For det første er der lige nu en akut mangel på likviditet i banksektoren og bankerne giver omkring 5% i rente på indskud. Da bankerne med bankpakken i ryggen reelt er statsgaranterede, konkurrerer de kraftigt om de samme penge som F1 obligationerne og lægger en bund under den helt korte rente. Nationalbankernes rentesænkninger sidste uge slog således ikke rigtig igennem i F1 renten.
For det andet viser de lave renter på F3 og F5 også, at der er rift om F3 og F5 obligationerne, og at investorerne prøver at placere til høj rente længere frem i tiden. Når de således acceptere en lavere rente på 3 og 5 års sigt end de kan få på et år, må det tages som udtryk for at de forventer en betydelig lavere kort rente de kommende 3-5 år.
Bankrenter har lige nu den største effekt
Nu hvor der er nogenlunde styr på den korte realkreditrente, kan vi konstatere at den væsentligste usikkerhedsfaktor for økonomien i vores ejendomme i øjeblikket er renterne på banklån og bankindeståender. Bankrenterne er stadig generelt (for) høje, og de er ikke rigtig kommet langt nok ned i takt med rentesænkningerne fra nationalbankerne og den ro der tilsyneladende har lagt sig omkring den danske krone. Bankgæld (fælleslån og driftskreditter) er således stadig relativt dyre, idet gennemsnittet for november lå på ca. 7,5%. Til gengæld får vores ejendomme et rigtig godt afkast af indestående i banken (ca 5,5% i novmeber).
De seneste dage har vi set at den dag-til-dag rente vores konti følger er faldet ca. 1 procentpoint, så vi nu ligger på hhv 6,5% på lån og 4,5% på indskud.
Alt tyder dog på at bankrenterne skal længere ned over det kommende år i takt med yderligere rentesænkninger, indsnævring af forskellen til Euroen og at bankerne normaliserer forholdene. Ser vi fortsat et misforhold mellem realkredit og bankrente, vil vi lidt ind i næste år begynde at kontakte jer med henblik på at omlægge bankgæld til realkreditgæld.
De overordnede linjer
Som vi var inde på i sidste nyhedsbrev retter opmærksomheden sig mere og mere mod den generelle økonomi og risikoen for en global recession. Faren for en recession har stor opmærksomhed fra politikere og nationalbanker, og vi har de sidste uger set nogle meget store rentesænkninger i udlandet, rettet mod at øge likviditeten og adgangen til lån og dermed sætte gang i hjulene.
De lavere renter fra nationalbankerne er, jf. situationen på F1 lånene, generelt ikke rigtigt kommet ud til virksomhederne og privatforbrugerne endnu. Dels har bankerne taget noget af rentesænkningerne ved at øge marginalerne, og dels er de blevet meget mere restriktive i deres kreditvurderinger, fordi bankerne kan blive tvunget til at nedbringe udlånet, og det kan i sidste ende gå ud over helt normale veldrevne virksomheder. Når man taler om en bankpakke II nu, er det da også for at sørge for, at finanskrisen ikke udvikler sig til at realøkonomisk kriser bare fordi bankerne holder igen. Vi vurderer ikke at vores ejendommes lån er i fare for at blive opsagt eller på anden måde komme i vanskeligheder i et sådan scenarie, da sikkerheden i disse lån er noget nær det sikreste bankerne kan få.