Der har været en lang periode, hvor stort set ingen ejerforeninger har lidt tab på medlemmer, der ikke kan betale.
Nu begynder der imidlertid så småt at dukke tvangsauktioner op igen, og det betyder, at ejerforeningerne skal til at forholde sig til den risiko, der kan være for at en ejer ikke betaler sine fællesbidrag.
Ejerforeningen kan ikke bare opkræve en restance hos et nyt medlem efter af ejerlejligheden er solgt på tvangsauktion. Det kan man kun kræve i det omfang ejerforeningen har været sikret ved pant.
De fleste foreninger har pant i ejerlejlighederne i form af en sikkerhedsstillelse i størrelsesordenen 25.000 - 40.000, og dem som ikke har det, bør seriøst overveje at etablere sikkerhedsstillelse.
Tidligere var rådgivningen vedrørende sikkerhedsstillelse meget entydig, da realkreditinstitutterne havde en fast grænse for sikkerhedsstillelsen, som de accepterede at respektere uden at det gik ud over udmålingen af et realkreditlån.
Efter vi har fået SDO-lån er det imidlertid blevet lidt mere nuanceret, idet realkreditinstitutterne nu altid skal fradrage en foranstående sikkerhedsstillelse i forbindelse med udmåling af lån. Det betyder, at foreningerne ikke er interesseret i en unødvendig stor sikkerhedsstillelse.
Vi anbefaler imidlertid stadig, at man etablerer en sikkerhedsstillelse, der udgør mindst 40.000 kr. og gerne lidt mere, for vi sætter foreningens sikkerhed højere end medlemmernes lånemulighed. Men det er naturligvis altid til diskussion i foreningen.
Vi anbefaler også, at sikkerhedsstillelsen etableres som pantstiftende vedtægter frem for ejerpantebreve, da dette over tid vil være den bedste og billigste løsning for enhver forening.
Vi forventer at fremkomme med forslag til omlægning til de foreninger, der stadig har ejerpantebreve i forbindelse med omlægningen af tinglysningssystemet til digital tinglysning, idet alle ejerpantebreve i den forbindelse også skal digitaliseres. Dette vil være et godt tidspunkt at lave en omlægning.
Den digitale tinglysning er dog allerede udsat flere gange, så nu venter vi på at den rent faktisk bliver gennemført.
Hvis I har brug for at forbedre jeres sikkerhedsstillelse, er I altid velkomne til at kontakte jeres administrator, der tager sig af det fornødne i den forbindelse.