Kreativ finansiering af andelsboliger, opkapitalisering

Husejere og ejerlejlighedsejere kan jo trække renter fra i skat, men andelsbolighavere, der har taget deres lån kollektivt gennem foreningen har ikke samme mulighed for fradrag, og det kunne umiddelbart synes urimeligt.

Som andelsbolighaver skal man dog huske på, at man ikke betaler ejendomsværdiskat, og der er derfor måske ikke tale om helt den store urimelighed.

Realiteten er dog, at hvis man har penge nok, så er det smart at bo i andelsbolig, og så sørge for at foreningen ikke har nogen gæld. På den måde undgår man ejendomsværdiskat, og samtidig går man ikke glip af et rentefradrag.

Det er bare ikke alle, der er så heldige, at de kan arrangere sig på den måde, og de fleste bliver derfor nødt til at have en eller anden form for finansiering.

Generelt har vi også kunnet se, at andelsboliglån var ca. 50 % dyrere end tilsvarende realkreditlån, så for en andelshaver, der har et finansieringsbehov ender det med at blive ligegyldigt om finansiering sker med at dyrere lån - og rentefradrag hos den enkelte - eller ved et billigt realkreditlån og uden rentefradrag gennem foreningen.

En af de kreative modeller, der er dukket op i foreninger med større gæld er, at foreningen bliver opkapitaliseret ved at medlemmerne foretager et stort indskud. Da medlemmerne ikke har pengene, låner de dem af foreningen. Foreningen har på den måde både et stort tilgodehavende hos medlemmerne og et tilsvarende stort realkreditlån. I realiteten er foreningen derfor gældfri - netto.

Foreningen har samme renteindtægt og renteudgift, idet renten fra medlemmerne svarer til renten på realkreditlånet, og foreningen har derfor ikke nogen skattepligtig indkomst på arrangementet.

Medlemmerne kan trække renter til foreningen fra. Det svarer til renterne på foreningens realkreditlån. Og medlemmerne får derfor ad en omvej rentefradrag for dette lån.

Metoden er godkendt af skattemyndighederne, så der er ikke noget ulovligt i dette.

Vi er dog ikke begejstret for metoden af flere grunde, og vi anbefaler ikke vores foreninger at kaste sig ud i den slags arrangementer.

Baggrund er følgende:

Når foreningen opkapitaliseres og låner penge ud til medlemmerne, så skal foreningen have sikkerhed for pengene i form af 1. prioritets pant i andele. Det går ikke an, at foreningen ikke sikrer sig, idet foreningen derved vil risikerer et meget stort tab (hele lånet), hvis andelshaveren ikke kan betale, og andelen går på tvangsauktion.

Selvom andelen ideelt set burde være blevet det mere værd som indskudet udgør, vil dette alt andet lige gøre det sværere for andelshaverne at opnå andre lån, da et pant vil skulle respektere foreningens pant.

Ved et eksempel, hvor en andel er 500.000 kr. værd, og andelshaverne indskyder ekstra 1.000.000 kr., som de låner af foreningen. Andelen vil rent logisk skulle blive 1.500.000 kr. værd. Her vil en panthaver, f.eks. en bank næppe mene, at det er lige så godt at få sikkerhed i værdien mellem 1.000.000 og 1.500.000 kr. som mellem 0 og 500.000 kr.

Andelene vil formentlig også tabe værdi, når de handles under maksimalprisen. En andel, der koster 500.000 kr. er nok lettere at sælge, end en andel, der koster 1.500.000 kr., hvoraf 1.000.000 kr. finansieres ved et lån i foreningen.

Uigennemskuelige og svært forklarlige konstruktioner er bare sværere at sælge!

Det er altid en fordel at holde tingene simpelt, hvis man kan.

Herudover er konstruktionen også dyr at etablere og administrere. Der skal tinglyses pant i de enkelte andele, og hele ordningen skal etableres og håndteres med løbende indberetning til Skat mv. Dette vil givetvis spise en stor del af fordelen - især ved mindre arrangementer.

Da mange af omkostningerne er engangsomkostninger, skal man også være opmærksom, at gevinsten også vil blive udhulet, hvis værdien af rentefradraget nedsættes, eller hvis reglerne i øvrigt ændres.

Det er også væsentligt at huske på, at de foreningerne, der kan få størst glæde af en opkapitalisering er foreninger med en stor gæld. Mange af disse foreninger har ikke personlig hæftelse for foreningens gæld, dvs. at medlemmerne ikke risikerer at lide tab, hvis foreningen helt må give op, fordi ejendommen bliver for dyr at eje.

Hvis man foretager en opkapitalisering af en forening hæfter medlemmerne personligt for det beløb, som de skyder ind i foreningen, og det kan være meget problematisk for foreninger med en meget anstrengt økonomi.

Dem, der kan få størst glæde af en opkapitalisering er således også dem, der skal passe allermest på med at gøre det.

For andre foreninger er vi bare bekymrede for at det bliver advokater, revisorer og administratorer, der løber med hele fordelen.

Vi vil gerne lave gode og spændende løsninger til vores foreninger, men de skal også have værdi for andre end os selv.