Vi har nu været igennem lidt af en rentefest i forbindelse med refinansiering af flexlånene.
Vi har set renten falde støt op til og gennem de første auktioner, og renterne på F1 lander i øjeblikket på omkring 1,8% mod sidste års 5,2%. F3 landede på 2,8% og F5 på 3,4%. Dette er jo meget lave renter og falder på et tørt sted for dansk økonomi og boligmarkedet. Forløbet giver os nu også anledning til at stoppe op og se lidt på status.
Vi synes stadig, at renteforskellen mellem den korte og den lidt længere rente (F3 og F5) er forholdsmæssig stor. Vi har lavet følgende to skomagerregnestykker:
Hvis man har valgt F3 i stedet for F1 ved rentetilpasningen, så betaler man 2,81% i stedet for 1,78%. Det betyder, at F1-renten i år 2 og år 3 skal være over 3,33% før det har været en god forretning.
Hvis man har valgt F5 i stedet for F1 ved rentetilpasningen, så betaler man 3,34% i stedet for 1,78%. Det betyder, at F1-renten i år 2 til år 5 skal være over 3,66% før det har været en god forretning.
Det er svært at sige om det vil være tilfældet, og vi vil generelt ikke spå om renteudviklingen. Meget tyder dog på at også næste år bliver billigt og så skal, særligt renten på en F3, stige rigtig meget sidst i forløbet før den bliver interessant.
Vi holder således fast i vores tidligere anbefalinger om at man kun skal købe sig til sikkerhed i F3 og F5 hvis man er højt belånt og sårbar for rentestigninger. Velpolstrede ejendomme og privatpersoner som lever godt med en variabel rente skal nyde den lave rente vi har nu og så at få afdraget godt på gælden. Så er konsekvenserne mindre af en højere rente når den kommer.
Før eller senere vil renten stige. Vi hører udmeldinger fra bl.a. Danske Bank om at en rentestigning rykker længere ud i fremtiden og dette underbygger de ovenstående konklusioner. Vi mener dog stadig, at en afbalanceret kort rente skal ligge på omkring 4% og det er det man skal indrette sin økonomi efter.
Mere interessant er den lange rente stille og roligt faldet, og et 5%, 30-årigt lån med afdrag ligger nu over kurs 99. Det er et niveau, hvor kursdannelsen er lidt mærkelig, inden obligationen gennembryder kurs 100.
Vi kan håbe på, at vi hen ad foråret får fine inflationstal og stor pengerigelighed, som også vil påvirke kurserne på de lange obligationer. Hvis 5% obligationerne bryder igennem kurs 100, og det bliver muligt at få lån i 4% obligationer til omkring kurs 95, så er det nok tid til at gå i gode gammeldags fastrentelån, for et eller andet sted ude i fremtiden skal der nok ligge noget inflation og lure.