Tid til rentetilpasning, kurssikring og evt. profilændring?

Nu nærmer vi os igen tiden for rentetilpasning ved den store termin i december, og de foreninger, som skal foretage profilskifte skal så småt til at overveje dette, hvis ikke det skal blive en sidste-minuts-hovsa-løsning. (profilskifte: Ændring af f.eks. F1 til F3 lån).

Samtidig ved vi erfaringsmæssigt, at der vil blive udbudt kurssikring i større omfang fra realkreditinstitutterne i løbet af efteråret, og da renter er ret lav nu, vil vi givet se anbefalinger om at kurssikre ud fra betragtningen om, at vi ved hvad vi har, men vi ved ikke hvad vi får. (Kurssikring: Fastlåsning af renten nu i stedet for til dec.)

Vi vil godt tage hul på sæsonen med nogle generelle betragtninger og nogle konkrete anbefalinger.

Vi understreger, at der er tale om anbefalinger til de andelsboligforeninger og privatpersoner, der har rentetilpasningslån, som skal tilpasses nu. Vi skriver vores anbefalinger primært med andelsboligforeningerne for øje, men de er lige så relevante for ejere af ejerlejligheder eller anden fast ejendom.

De foreninger, der har fastrentelån eller tilpasningslån, der ikke skal tilpasses i denne omgang er altid velkomne til at drøfte mulighederne med os, men denne anbefaling er ikke rettet mod dem.

1. Generelle betragtninger og forventninger

Vi vil ikke komme med spådomme om renteudviklingen de kommende år og hvordan forløbet ud af den aktuelle økonomiske krise bliver. Vi ved det ganske enkelt ikke og vi mener dybest set heller ikke at vi eller vores foreninger skal foretage rentemæssige spekulationer i den henseende.

Vi tror at vi ret snart (inden for 6-9 md.) vil se en udvikling væk fra den aktuelle situation. Vi står i et dødvande, hvor markedet ikke kan bestemmer sig for om krisen bliver kort eller lang og alle er meget usikre. Vi tror at der vil tegne sig en konsensus relativt snart og at dette vil trække markedet ind i enten det ene eller det andet scenarie. Vælger man at tro på en lang krise vil den lange rente komme ned og det vil måske give interessante muligheder for at låse lange renter i 4% lån og den korte rente kan måske komme endnu længere ned.

Tegner der sig en enighed om en hurtig afslutning på krisen tror vi der vil komme et inflationspres som vil trække både den korte og den lange rente op. Følges rentestigningerne af løninflation er det ikke et voldsomt bekymrende scenarie, da vi så bare må lade boligafgifterne stige med op, samtidig med at inflationen stille og roligt gnaver af gælden og resterne af boligboblen.

I en situation hvor det realistisk udfaldsrum er så stor og vi ved så lidt, så må vores overordnede anbefalinger være:

· Ikke at låse sig for meget fast, men bevare manøvremulighederne.

· Kun at forsikre sig mod det man virkelig ikke har råd til skal ske.

· ..og at minde om at boligforeninger ikke er sat i verdenen for at spekulere i renteudviklingen.

Med hensyn til de konkrete overvejelser om kurssikring og profilændring, kan vi trække følgende linier:

2. Foreninger med lav gæld, typisk under ca. 4.000 kr./kvm.

Dette er langt den størst del af vores foreninger, og de har ofte valgt rentetilpasningslån, fordi disse over tid bør være billigst. Dette skyldes at den korte rente ved en normalt rentedannelse skal være lavere end den lange rente, om end den vil være mere fluktuerende.

Foreningerne er ikke særlig sårbare på grund af den lave gæld, og det er derfor ikke nogen katastrofe, hvis renten skyder i vejret i et enkelt år.

Disse foreninger bør intet gøre. Vi kan ikke give noget kvalificeret bud hvornår renten når bunden, og foreningen har allerede valgt at gå efter en lav rente, som så over tid bør give de billigste lån. Vi mener, at disse foreninger skal være tro mod deres valg og ingenting gøre. Det bør være det billigste i længden.

En kurssikring af et rentetilpasningslån er ret dyr. Vi synes faktisk, at den er uforholdsmæssig dyr, når man ser på den underliggende finansielle forretning. De koster ca. 0,4-5 % på renten hele næste år, hvis man kurssikrer nu. Dvs. at hvis man kurssikrer sit rentetilpasningslån hvert år et par måneder i forvejen, så ender man med et få et lån, der er ca. 0,4 % dyrere, uden at man i øvrigt har fået en anden risikoprofil. Lånet bliver jo stadig rentetilpasset en gang om året.

Vi ved ikke om renten i september er billigere end renten i december, det ved vi ikke i år, og vi ved det heller ikke næste år, men vores bud er, at hvis man kurssikrer hvert år, så gør man en dårlig forretning, og da vi ikke kan skelne år hvor det er godt at kurssikre fra år, hvor det ikke er godt, så bliver vores helt simple råd: Lad være med at påføre jer en udgift, der er spekulativ i forhold til det udgangspunkt, der er gang er valgt, nemlig at renten tilpasses en gang om året.

3. Foreninger med større renteeksponering, dvs. rentetilpasningslån over ca. 4.000 kr/kvm.

Disse foreninger, som vi ikke har så mange af, bliver nødt til at se på boligafgiften i forhold til rentetilpasningen, da rentesvingninger kan få stor indflydelse på boligafgiften. Her kan det være en god ide at vælge om til en længere profil, hvor renten låses i 3-7 år og dette samtidig indarbejdes i budgettet.

Dette gælder især foreninger, hvor medlemmerne er følsomme overfor boligafgiftsstigninger og/eller hvor man har afdragsfrie rentetilpasningslån. I det afdragsfrie rentetilpasningslån slår evt. renteændringer 100% igennem i ydelsen. I lån med afdrag justeres afdragne så en stigning i renten delvis dækkes af lavere afdrag. Der er således meget stor forskel på om man har rentetilpasningslån med afdrag og en smule luft i budgettet eller om man har et stramt budget og afdragsfrie lån. I det sidste tilfælde vil renteændringer afspejles meget mere direkte i boligafgiften.

Vi har en række mulige scenarier foran os, et af dem er, at den korte rente vil skyde i vejret på grund af bedring i økonomien og begyndende inflation. Vi ved ikke om det er det mest sandsynlige scenarie, men det er et, der nævnes med jævne mellemrum.

Hvis foreningen er afhængig af en stabil boligafgift, så kan man overveje at låse renten nu, således at man beskytter sig mod dette scenarie. I dette tilfælde vil vi normalt anbefale en profilændring til maks. 3 til 5 års rentetilpasning.

Inden man gør det, bør man dog drøfte det grundigt med administrator og få opdateret budgetterne, således at beslutningen bliver truffet på et ordentligt grundlag.

Og så skal man huske, at hvis man låser sin rente i en længere periode, betyder det også, at man afskærer sig fra at få del i et yderligere rentefald – eller bare glæde af en stabil lav rente, hvis scenariet udvikler sig anderledes. Det er – som altid – bestemt ikke gratis at sikre sig ud i fremtiden.

4. Foreninger, der aldrig burde have haft rentetilpasningslån

Denne gruppe omfatter de foreninger, som er stiftet meget sent, og hvor belåningsgraden er så voldsom, at foreningen dybest set ikke burde have rentetilpasningslån. Vi har heldigvis ingen af disse foreninger, og de har på nuværende tidspunkt en ret anstrengt økonomi på grund af de seneste tilpasninger – især hvis de er baseret på et man kan låne til ca. 2,5 % for evigt.

Disse foreninger har et dilemma, da de kan vælge at låse renten i en periode, men det vil ikke rigtigt løse deres problem, for gælden er der stadig.

Hvis de undlader at låse renten vil de få forbedret økonomien væsentlig på kort sig, da alle forventer en lavere rente ved rentetilpasningen i december (kurssikring eller ej).

Hvis vi kommer ind i et inflationsscenarie, hvor den korte rente skyder i vejret, vil foreningerne blive hårdt ramt, men de vil kunne håbe på at løninflationen også er høj, så boligafgiften kan følge med op. Hvis ikke risikerer foreningen at blive insolvent og andelene uomsættelige.

Omvendt kan disse foreninger håbe på, at vi får et scenarie, hvor renten forbliver lav og den lange rente også bliver trykket længere ned. I så fald, vil man få råd til at lægge om til sikrere lån, der kan garantere foreningens overlevelse på længere sigt. Muligheden for dette vil være ødelagt, hvis man har låst sig på en halvlang rente.

Det er en balance på en knivsæg, og lige meget hvilket valg man foretager, så bliver det risikabelt.

Vi anbefaler disse foreninger at søge advokatbistand – især i den situation, hvor der rejses tvivl om foreningens solvens. Nogle foreninger fristes i denne situation til at lave en opkapitalisering for at få rentefradrag, men det kan blive en ekstrem dyr fornøjelse for andelshaverne, hvis de derved påtager sig at hæfte for en gæld, som de ellers ikke hæftede for.