Renterne stiger - hvad gør vi nu?

I efterhånden mange år har vi sagt og skrevet om lave renter, der ikke kunne blive lavere, og som så alligevel blev lavere. Der har ikke været inflation at se noget sted, og der har kun været få mindre krusninger på rentekurverne.

Nu er der sket noget. Inflationen er skudt i vejret, renterne er steget, og centralbankerne begynder også at hæve deres styringsrenter for at bremse inflationen.

Det er en ny situation, og vi skal overveje, hvordan vi håndterer den.

Først lidt fakta og forudsætninger:

Vi sidder nu og kigger på fastforrentede lån til 5 % p.a., F5-lån til 2,5 % og F1-lån til næsten 1 %.

Da renten var meget lav, var forskellen mellem den korte rente (F1) og den 30-årige rente meget lille. Vi havde en kort rente på – 1% og en lang rente på +0,5 %. Det gjorde det attraktivt at gå i en fast rente. Nu er forskellen større – ca. 4 %, ligesom den tidligere har været, og det betyder, at flere vil finde det attraktivt at gå i en kort rente.

Så længe der er inflationspres må vi dog forvente, at centralbankerne vil hæve deres styringsrenter for at bremse inflationen. Styringsrenterne påvirker de korte renter meget direkte, mens de lange renter i højere grad bestemmes af markederne.

Ideen er, at når man hæver renten, så bremser man den økonomiske aktivitet. Det nedkøler økonomien og giver mindre inflation. Det giver også risiko for recession. Jo større inflation, jo hårdere opbremsning og jo større risiko for recession.

Efter finanskrisen var der uenighed i Europa, hvor nogen (mest i nord) ville prioritere inflationsbekæmpelse, mens andre (mest i syd) ville prioritere at undgå recession. Den uenighed vil med stor sikkerhed blusse op igen. Der er dog ikke meget tvivl om, at inflationsbekæmpelse vil være hovedprioriteten i Eurozonen. Det skyldes ikke mindst, at hvis der bliver skabt tvivl om inflationsbekæmpelsen, så bliver det meget svært at holde de lange renter i ro.

Hvad kan vi vente os?

Vi vil nok se højere styringsrenter – og dermed korte renter gennem det næste stykke tid, fordi centralbankerne vil prøve at slå inflationen ned.

Når det er lykkedes vil de skynde sig at nedsætte renterne igen for ikke at få en større recession end højst nødvendigt. Vi forventer dog ikke, at de kommer lige så langt ned, som de har været, for det vil kræve at nationalbankerne igen øger pengemængden.

Hvis operationen lykkes, vil de lange renter nok falde lidt igen.

Hvis operationen ikke lykkes, vil de lange renter kunne stige yderligere.

Der er en masse faktorer, der kan spille ind i dette, (krigens gang, forsyningskrise osv.). Derfor er det også usikkert, hvad der kommer til at ske på lidt længere sigt.

Hvad skal man gøre?

Hvis man har en lang og dyr renteswap

Hvis man er så uheldig, at man har en lang og dyr renteswap, så er man endelig blevet lidt heldig. Man har lidt under de faldende renter gennem mange år. Hver gang renten er faldet, er renteswappens negative værdi steget. Nu styrtdykker renteswappens negative værdi, så det er nu man skal holde øje med værdien og løbende vurdere, hvornår det er det rigtige tidspunkt måske at komme ud af swappen. Der kan opstå en unik situation for at komme af med de disse swap den kommende tid, så vær opmærksom.

Hvis man har et fastforrentet lån

Hvis man har et fastforrentet lån, så er man rigtig godt positioneret i den nuværende situation. Man kan beholde sit lån og være upåvirket af det hele, - eller man kan vælge at lave en omvendt konvertering, hvor man køber sit gamle lån tilbage – billigt og tager et nyt dyrere lån. Hvis man gør det, så kan man nu skære omkring 25 – 30 % af restgælden, hvis man går fra 1 % til 5 % rente.

Man skal her være opmærksom på at reduktionen i restgæld vil være spist op af den højere ydelse og lavere afdrag inden for en periode på 8-10 år, hvis ikke det inden er muligt at lave en nedkonvertering. Der er altså ingen sikker gevinst ved at opkonvertere, da det afhænger af det fremtidige renteniveau.

Man kan også bevare den samme ydelse, selvom renten bliver højere. Dette kræver at man optager delvist lån med afdragsfrihed og fast rente samt evt. forlænger løbetiden.

Hvis man tror, at rentekurven er ved at toppe, kan man også lave en såkaldt skrå konvertering, hvor man går fra fast til variabel rente, så skærer man af restgælden, mens man bliver i en lav rente, der til gengæld bliver variabel og indebærer en betydelig risiko. Vores anbefaling til foreninger der konverterer og reducerer restgælden, er at man kun skal gøre det hvis man har råd til den nye ydelse i lang tid. I forhold til den nye ydelse, så kan det give god mening at man tager et afdragsfrit fastforrentet lån, for man har jo netop i konverteringen afdraget 25-30% af sin gæld, så en pause med afdrag er typisk OK.

Hvis man har et variabelt forrentet lån

Hvis man har et variabelt forrentet lån, er der ikke så meget man kan gøre. Man kan glæde sig over alle de år, hvor man har haft det billigste lån, og så man kan indstille sig på, at det bliver dyrere i fremtiden. Hvis man ligger i den helt korte rente, kan man dog overveje om man skal gå et lille skridt ud af rentekurven til et F3 eller F5-lån – eller evt. over i noget med rullende rentetilpasning, hvis man er bange for at blive fanget i et stormvejr lige før næste rentetilpasning. Men frem for alt – hold hovedet koldt og gentag ikke fejlene fra for 15 år siden hvor folk købte swaps og F10 lån. Vi anbefaler kraftigt at man ikke laver lange F-lån, swap’s eller andre typer lange rentesikringer. Hvis man vil have langsigtet beskyttelse, så skal man tage traditionelle lange fastforrentede konvertible lån.

Betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger

For andelsboligforeninger med fastforrentede lån er det meget vigtigt at være opmærksom på, at der i foreningens kommende regnskab (dem med skæring 30.6) vil være en stor kursgevinst der ikke er realiseret.

I forbindelse med fastsættelse af andelsværdien er det meget vigtigt at være opmærksom på at denne kursgevinst kan være af midlertidig karakter, hvis renten falder igen – man vil herefter risikere at andelsværdien falder. Inden man indregner den ikke realiserede kursgevinst i andelsværdien er det derfor meget vigtigt at man overvejer denne konsekvens.

 --

Uanset hvilket lån man har i foreningen eller privat, så er det en god ide at tale med os  eller en finansiel rådgiver om finansieringen og de muligheder og risici, der er i den nuværende situation.

Bliver din forening eller ejendom ikke allerede administeret hos os, så kan du nemt og hurtigt få et tilbud på administration lige her