Renten har den sidste måned været fantastisk lav.
Den 30-årige 4 % obligation har været oppe og vende over kurs 99, og der er udsigt til, at Nykredit kan afslutte sin auktion over F1 rentetilpasningsobligation med en rente lige over 1,3 %.
Da kursen på den fastforrentede obligation er meget høj, og da det er svært at se at den lange rente kan komme ret meget længere ned, så anbefaler vi generelt at man overvejer en eller anden form for rentesikring nu - men mindre man har meget lav gæld (< ca. 2.500 kr/kvm).
Dette skyldes, at den lange rente ligger på det niveau, som vi forventer, at den korte rente vil ligge på over tid, nemlig ca. 4 %. Rationalet bag dette er at statistik viser at realrenten historisk har ligget på ca. 1,5% og forventer man ca. 2,0% til 2,5% inflation, som må betragtes som det officielle inflationsmål, så giver det en kort rente i denne størrelsesorden. Lige nu kan man som sagt få en fast rente i 30 år for 4,3% hvilket vil sige, at så er rentesikringen tæt på ”gratis” under disse forudsætninger.
Fast rente er en forsikring, som man tegner. Man betaler groft sagt ekstra for at sikre sig mod overraskelser i fremtiden, og man kan vælge at anskue ”forsikringspræmien” på to måder.
Man kan se den som et tillæg til den gældende korte rente. I så fald koster en fast rente ca.
2,7 % om året, svarende til differencen mellem kort og lang rente. Når man gør dette, virker forsikringspræmien høj.
Man kan dog også vælge at se ”forsikringspræmien” i forhold til et ”benchmark”, og det gør vi, når vi antager, at en kort lånerente over tid bør være 4%. I så fald bliver det gratis at tage et fastforrentet lån.
Der har været mange udmeldinger gennem den sidste måned om, at den korte rente må forventes at blive på et lavt niveau i hele 2011 og nok også længere. Der er ingen inflationsforventning og vi skal nok ud af krisen inden der sker noget dramatisk. Der er således ret stor enighed om, at der ikke er tegn på, at den korte rente skal til at stige.
Det betyder, at det er meget fristende for foreninger med F1-lån, der skal omlægges til december, at vælge endnu et år med en lav kort rente. Når vi ser tilbage på, hvad vi skrev sidste år om emnet, burde dette også være vores anbefaling i år. Dette ud fra en holdning om at, når man er i F1-lån har man allerede truffet et valgt, og det er uhyre spekulativt, at prøve at forbedre dette valg ved at skifte til F2, F3 eller F5 i et tilfældig år ud fra nogle tilfældige forventninger til renteudviklingen.
I år ryster vi dog lidt mere på hånden, når vi giver vores anbefaling. Vi må erkende at den nuværende F5-rente på ca. 2,2% og den faste rente i 30 år på 4,3% er fristende lave.
Der er selvfølgelig ingen der kan spå om fremtiden, men jo lavere renten er, jo mere sandsynligt er det, at der kan opstå et scenarie, hvor renten bliver højere end det aktuelle niveau. Tilsvarende bliver risikoen ved at gætte forkert mindre, da renten jo ikke kan komme længere ned en 0 %.
Som vi har skrevet mange gange skal man heller ikke lade sig styre af renteforventninger, men primært af private og foreningens konkrete låneforhold. Primært gældens størrelse og dermed ens renteeksponering. Har man meget gæld er man mere udsat ved en kommende rentestigning, og så skal man også overveje at omlægge helt eller delvist. Med høj gæld, mener vi typisk gæld over ca. 5.000 kr./kvm. Dog skal man også se på foreningens og beboerne privatøkonomi. Har man et godt økonomisk råderum, så har man også råd til stigninger.
Vi vil ikke give nogen generelle anbefalinger udover vores standardpræference for at tone rent flag i enten F1 eller traditionelle fastforrentede lån, men vi vil opfordre alle foreninger med F1-lån eller andre F-lån, der skal rentetilpasse i til december, om at tage en snak med os om at få justeret risikoprofilen ud fra de aktuelle markedsforhold og foreningens individuelle forhold.