- hvad betyder det for vores ejendomme?
Som det nok er alle bekendt er vi inde i en meget anspændt og speciel periode for de finansielle markeder lige nu. Forholdene i Grækenland, hvor en statsbankerot truer og store problemer i Portugal, Spanien og Irland, sender skygger over hele Euro-området og truer med at udløse en ny finanskrise. Spørgsmålet er i denne sammenhæng naturligvis hvad dette betyder for vores ejendommes lån og indskud.
Det er naturligvis ren gætteri og spåkonevirksomhed at prøve at gætte på hvad der sker med Grækenland, Euro'en den finansielle sektor – Det vil vi ikke kaste os ud i, men vi bruger en del energi på at sikre os at vores ejendommes lån og indskud står bedst muligt og at vi har en klar plan hvis det værste skulle ske.
Overordnet set kan man lige nu arbejde med to scenarier:
Scenarie 1: Situationen omkring PIGS-landene (Portugal, Irland, Grækenland, Spanien) udløser en ny finanskrise:
I dette scenarie forventes en statsbankerot i Grækenland, efterfulgt af lignende problemer i Irland, Spanien og Portugal (evt. Italien) at udløse en ny finanskrise. Logikken er, at de store tab en sådan bankerot vil give de europæiske banker, vil sprede en usikkerhed i de finansielle markeder på samme måde som vi så med de amerikanske sub-prime lån, gjorde det i den første finanskrise. Dvs. alle vil vide at nogle banker skal tage nogle store tab og måske falder. Derfor tør ingen banker låne til hinanden og kapitalmarkederne fryser. Dertil kan euroen komme under et voldsomt pres. Et sådan scenarie er naturligvis meget ubehageligt, særligt for Grækerne og andre lande der rigtig bliver ramt, og vi kan vanskeligt sige meget om hvad det betyder i Danmark - ud over at det vil trække genrejsningen af økonomien meget længere ud.
Vores analyse er at der pt. ikke er grund til at tage specielle tiltag for at beskytte sig mod dette scenarie. Dette skyldes, at vi ikke kan se, at man kan gøre noget fornuftigt for at beskytte sig, og vi mener ikke umiddelbart, at en sådan krise vil have direkte indflydelse på foreningernes finansielle situation.
Vi har lige været gennem en finanskrise og såvel bankerne som vi har gjort os en del erfaringer med denne type krise. De danske banker er mere velkonsoliderede nu og de har ikke meget i klemme i disse lande. Endelig har EU her til morgen vist ny handlekraft og fremlagt en stabiliserende lånepakke på svimlende 5.300 mia. kr.
Men selv hvis det går galt, så er vi velforberedte. Ved at samle vores ejendomme under én rammeaftale med Danske Bank og enkelte engagementer i Nordea står vi stærkt ift. både indskud og adgangen til nye lån. Vores foreninger har samlet set et nogenlunde lige stort indskud og udlån og vi er således en balanceret selvbærende forretning for banken – det er noget de kan lide og det giver os forhandlingsmæssig styrke. Dette forhold gør at også vi altid kan flytte forretningen til en anden bank, og ikke er særlig afhængig af en enkelt banks luner.
Når bankpakke I udløber til efteråret, skal vi igen til at forholde os til bankernes mulige solvens. Det er dog kun få foreningen, der har flere penge i banken end hvad indskydergarantien dækker (750.000 Dkr). Foreninger med flere penge end dette vil vi kunne beskytte ved at foretage ekstraordinære afdrag på realkreditlån. Vi betragter dog indlånsrisikoen som ret hypotetisk, og vi opfatter ikke vores samarbejdspartnere som særligt eksponerede.
Den mest dramatiske effekt på foreningernes økonomi vil nok være de indirekte effekter. I dette scenarie kan der komme øget arbejdsløshed og dermed fald i ejendomspriserne og evt. flere dårlige betalere. Forhold der, for den typiske forening hos os, ikke udgør en direkte trussel for foreningen og de beboere der ikke ønsker at fraflytte. Højt belånte foreninger og ejere, kan dog blive mere pressede.
Scenarie 2: Vi ER på vej ud af krisen, langsomt men støt. Krisen omkring Grækenland og Euroen bliver løst, omend med en vis dramatik.
I dette scenarie, som vi mener klart er mest sandsynligt, er vores grundlæggende analyse fra tidligere rentekommentarer ikke ændret. Markederne forventer ikke stigninger af betydning i den korte rente inden for 12 md. Den lange rente er pga. urolighederne i udlandet, flugt fra aktiemarkedet, mv. svagt faldende. Bl.a. Danske Bank har på det seneste meldt ud at man forventer en langsom genrejsning af økonomien. Måske over 10 år. I dette scenarie vil vi fortsat have en meget lav rente som så vil stige lidt når nationalbankerne konstatere at opsvinget har bidt sig fast. Stigningen bør dog ikke blive voldsom, da fri kapacitet i økonomien og lav vækst vil lægge et låg over inflationen. En mulighed inden for dette scenarie er at der kommer noget mere inflation og at renterne dermed stiger lidt mere, men næppe til niveauer som udgør en reel trussel for hovedparten af vores foreninger.
Krisen i Grækenland vil være med til at holde renterne lave i en længere periode end tidligere antaget, men samtidig er der vedvarende meget tydelige signaler fra ECB om at inflationen skal bevares under kontrol, og hvis operationen lykkes vil renten forblive lav, og det vil kun være nødvendigt med en svagt stigende rente for at sikre samfundet imod inflation. Hvis der kommer inflationsfrygt, vil vi se den lange rente stige, og den korte rente vil følge efter for at begrænse inflationen. Hvis der ikke kommer inflationsfrygt, vil vi se den lange rente falde svagt, således at spændet mellem lang og kort rente bliver mindre end det er i dag.
Bevægelserne vil formentlig være langsomme, men vi holder løbende øje med 4% obligationerne, da vi mener, at disse har et acceptabelt forhold mellem pris og risikoafdækning for de fleste foreninger, og vi vil derfor anbefale, at man i større grad søger mod disse lån, hvis kursen når op i niveauet 97-98, selvom de på kort sigt betyder højere renter.
Dette hænger sammen med, at vi opererer med en langsigtet normalrente i niveauet 4-4,5 %, og vi mener, at hvis man kan opnå denne rente som fast rente, vil man over et langt låns løbetid formentlig ikke betale væsentligt mere end man betaler på et kortere løbende lån, samtidig med at man opnår den sikkerhed og de konverteringsmuligheder, som et langt lån giver.