Ja, så skete det faktisk. 

Kursen på en 4 % fastforrentet obligation er nu nået op i niveauet 97,5 (afdragsfri 96), og det er et interessant kursniveau og bør give anledning til overvejelser hos de fleste. Selvom den korte rente er presset helt i bund, og vi jævnligt hører, at nu skal den 1-årige rente ned under 1 % er det stadig interessant af sikre sig langt ud i fremtiden, og selvom de fastforrentede lån umiddelbart er meget dyrere end disse utroligt billige korte lån, så mener vi at situationen giver anledning til en del overvejelser i mange foreninger.

Jf. tidligere nyhedsbreve og vores rådgivning generelt, så regner vi stadig med en langsigtet normalrente på 4-4,5 % for rentetilpasningslån. Dvs. at når vi skal budgetlægge med rentetilpasningslån, så budgetterer vi foreningens økonomi så man kan servicere lånet ved 4-4,5%. Vi betragter dermed alt under dette niveau som en ekstraordinær indtægt og alt over dette niveau som en ekstraordinær udgift.

Når kursen på 4 % obligationerne er kommet så højt op som de er, betyder det, at man kan få en næsten gratis sikkerhed for sin rente – i hvert fald i forhold til denne normalrente, og det er jo også værd at tage med, særligt ved lidt højere belåningsgrader. Dertil kan en omlægning til fastforrentede lån også bruges til at skabe konverteringsgevinster, hvis renten senere måtte stige igen.

Vi anbefaler derfor, i den aktuelle situation, generelt fastforrentede lån til lange lån til foreninger og private med en middel til høj belåningsgrad. Meget lavt belånte ejendomme (under 3.000 kr/kvm) står mere frit.

Vi fraråder dog stadig, at man bruger swaps til at låse lån i længere perioder, da swaps har samme effekt som inkonvertible obligationer, og de har en negativt formueeffekt, hvis renten falder yderligere.

Vi mener også at rentetilpasningslån kan være interessante til mindre lån, til lån med kortere løbetid og til risikospredning, og de er derfor stadig et godt redskab at have i redskabskassen.

De lave renter betyder også, at foreninger med lån med kortere restløbetid på 10 eller 15 år, kan spare mange renter på at lægge deres lån om til 3 % obligationer. Dette er en risikofri omlægning, hvis foreningen kommer fra et højere forrentet fastrentelån.

På kort sigt er der ikke noget der tyder på, at renten skal stige igen. Det ser nærmere ud som om den danske krone er ved at få status som flugtvaluta ligesom Schweizerfranc, for den danske rente er blevet presset ned af uroen i Euroområdet, og så længe uroen bliver ved, er der ikke meget der tyder på højere danske renter.

Vi ved dog også, at når renten stiger, så sker det pludseligt og hurtigt, så derfor bør man skifte til fastforrentede lån nu, hvis det er det, som man ønsker på sigt. Det vil altid være en dårlig strategi at prøve at time et skift til at ske umiddelbart før renterne stiger. Det kan ikke lade sig gøre.

Alt i alt er vi lige nu en speciel situation og vi opfordrer vores foreninger til at forholde sig til muligheden for at gå i fastforrentede lån helt eller delvist. Vi kigger selv ejendommene igennem og kontakter dem der kan lave rent tekniske omlægninger fra 5% til 4%.