Bagsiden af andelskronen: Ny risiko

Som overskriften siger, er denne situation er meget beskrivende for forholdene omkring stiftelserne af mange af de andelsboligforeninger som blev etableret på toppen af boblen.

Andelshaverne, der købte disse ejendomme, var blevet fartblinde af udviklingen i boligpriserne de foregående år og købte til priser som var mistænkelig høje. De skulle med på vognen og mange var mere drevet af udsigten til hurtig gevinst, end interessen i en langtidsholdbar løsning.

Rådgiverne der bistod disse andelshavere, var samtidig blændede af den korte lave rente og satte alt ind på at beskytte andelshaverne mod fremtidige rentestigninger. Muligvis fordi det var den eneste risiko de potentielle andelshavere kunne se og dermed det eneste der stod imellem rådgiverne og deres honorar.

Andre væsentlige risikoforhold, herunder de negative sider af den finansiering man valgte, blev der ikke kigget på. Måske fordi de der ydede rådgivningen ikke selv forstod den. I dag er det dog tydeligt, at den rådgivning der blev ydet af de stiftende advokater, banker, realkreditinstitutter og administratorer var uhørt ringe på det finansielle område.

I sin iver efter at imødekomme de mulige andelshaveres frygt for stigninger i boligafgiften, samtidig med at man skulle holde en lav boligafgift i udgangspunktet, kastede man sig over lange renteswaps og andre finansielle produkter med inkonvertibel karakter (rentetrapper, lange F-lån, mv). Disse produkter gav rentesikkerhed langt billigere end de traditionelle konvertible realkreditlån, og var centrale i at motivere lejerne til at træde ind i foreningen og blive andelshavere.

Der hvor det store rådgivningsmæssige svigt skete, var at ingen var opmærksomme på, at nok gav disse låntyper sikkerhed for renten, men de gav en tilsvarende usikkerhed for andelskronen – Medaljen havde en bagside.

Forklaringen på dette er at disse låneprodukter typisk vil have meget store udsving i kursværdi og så kan de ikke indfris til kurs 100. Af andelsboligforeningsloven følger det at finansieringen skal optages til dagsværdi når ejendommen optages til dagsværdi (valuar eller offentlig vurdering). Andelskronen (den maksimalpris andelshaveren må sælge til) er i princippet den enkelte lejligheds andel af den samlede egenkapital. Når man så har indgået nogle finansielle aftaler, der svinger meget i kursværdi, samtidig med at ejendommen holdes nogenlunde konstant af en offentlig vurdering eller en ”bestilt” valuar, så opstår der en situation hvor andelskronen svinger voldsomt i takt med rentemarkedet, og i praksis ude af takt med boligmarkedet! Et forhold andelshaverne ikke kan se logikken i og slet ikke har købt ind til da de valgte deres finansiering.

Konklusionen er at andelshaverne i praksis har byttet en type usikkerhed, renteusikkerhed, med en anden type usikkerhed, prismæssig usikkerhed.

Pressen har den senere tid skrevet en del om andelsboligforeninger som er kommet i svære problemer som følge af denne type finansiering. Nu anklager såvel andelshaverne som deres rådgivere maksimalprissystemet og måden man optager swap’s i andelskroneberegningen for at være problemet. Andre anklager de finansielle redskaber for at være problemet. Flere politikere har fået øje på sagen og d. 8. Juni skal der være samråd om emnet i Folketingets boligudvalg.

Problemet er her, at udgangspunktet for den debat der nu måske kommer omkring maksimalprisen, risikerer at blive helt forkert. Det er ikke beregningsmetoden der er uklar og de finansielle instrumenter er heller ikke skyldige i sig selv.

Jeg skal ikke gøre mig til talsmand for hverken opretholdelse eller afskaffelse af maksimalprisbestemmelsen, men jeg mener, at man skal tage diskussionen på et korrekt grundlag, og ikke lade historik omkring fartblinde boligkøbere og dårlig finansiel rådgivning sætte dagsordenen.

Åbner man for at kigge på maksimalprisbestemmelsen, så skal man tage fat om nældens rod og se på hele maksimalprisidéen og alle de elementer der indgår. For der er mange gode grunde til at revidere måden hvorpå maksimalprisen beregnes – den har mange uheldige elementer og det er ikke simpelt.

Når man tager fat på problemstillingen kommer man ikke uden om at tilbudspligten og maksimalprisbestemmelserne hænger sammen og at der er langt mere kritiske forhold der bør afklares. F.eks. spørgsmålet om hvordan andelshaverne stilles ved en konkurs, hvor ofte andelsværdien skal beregnes når en swap indgår i finansieringen, værdisætningen af ejendommen og hvordan systemet gøres mindre manipulerbart, mv.

Skal man kigge kritisk på systemet omkring stiftelser af andelsboligforeninger, så skal man nok også kigge på rollerne og incitamenterne omkring selve stiftelsen. Det bør sikres at de potentielle andelshavere modtager noget reel uvildig rådgivning inden stiftelsen.

Ovenstående er bragt som kommentar i Børsen onsdag d. 8. juni 2011.