Fortrukne lånetyper

Den aktuelle rentemæssige situation for de lån vi helst vi arbejde med, er som følger:

- F1 30 år m. afdr.: 1,5%
- F5 30 år m. afdr.: 2,7%,
- 4% kontantlån m. afdr.: 4,5% (v. kurs ca. 95).

Renterne er jf. vores seneste rentekommentar lave, men valget af lån er lige nu vanskeligt. Spændet mellem den korte og lave rente er rekordhøjt, selv om også den lange rente er lav.

F1-renten er meget lav. Har man et lån med afdrag vil man med denne type lån afdrag voldsomt meget så længe renten ligger på dette niveau, og går der nogle år før den stiger, vil man have afviklet en god del af gælden og betaler derefter en højere rente af en mindre gæld.
Det er dog vigtigt, at man indretter sin økonomi efter at kunne betale en ydelse svarende til en rente på ca. 4,5 % og ikke 1,5 %. F1 er derfor fortsat god løsning, hvis man har lav belåningsgrad og har råd til en stigning i ydelsen til en mere normal rente.

Ønsker man sig noget rentesikring bliver situationen vanskelig. Renten på et 4 % kontantlån er som sagt 4,5% og dermed ganske attraktiv. Problemet er at der er indbygget et stort kurstab, da kursen er omkring 95 lige nu. Det betyder at restgælden bliver 5 % større, end det man får udbetalt.
Løber lånet i sin fulde løbetid, så er dette uproblematisk, og man vil få en effektiv rente på ca. 4,5 %. Problemet er, at kun få realkreditlån får lov at løbe så længe.

Vores lån lever typisk 6-8 år, og det er blevet kortere på det sidste. Når lånet omlægges, vil obligationerne skulle tilbagekøbes eller indfris til kurs 100, og hvis renten er lavere, når der omlægges, så ”mistes” kurstabet, og man har reelt haft en lagt højere rente. Derfor ligger 4 % kontantlån lige på vippen til at være forsvarlige. Man skal kun tage det, hvis man er meget sikker på, at man skal beholde lånet i lang tid, eller hvis man spekulerer i en betydelig rentestigning, og derefter ren faktisk foretager en konvertering, når muligheden opstår.

Det sidste er noget vores andelsboligforeninger i realiteten sjældent gør. Ønsker man noget sikkerhed, men regner man ikke med at beholde lånet længe, så er man lidt ”stuck in the middle”.
Her er F3 eller F5 næsten den eneste mulighed. Man får en forholdsvis lav rente, og man køber en rentesikring, som nok svarer meget godt til en forventet gennemsnitlig løbetid på lånet. Sandsynligheden for at man køber sikring ud over den tidsramme man kommer til at holde lånet er i hvert fald ikke så stor. Problemet med F3 og F5 lånet er, at det er inkonvertibelt, og særligt de første år kan det svinge en del i kursværdi. Dette påvirker andelskronen og man kan risikere at skulle indfri lånet over kurs 100, hvis renten falder igen, og man vil ud af lånet før de fem år er gået.
Alt i alt er det en vanskelig palette af muligheder, og svaret skal normalt findes i den enkelte ejers/forenings forhold.