Insolvente andelsboligforeninger:
- Definitioner, omfang og løsninger

Disse artikler dækker over mange forskellige problemstillinger, og mange er de artikler, der bliver skrevet, er mere eller mindre misvisende i den hurtige histories navn, og vi vil derfor her give en lille oversigt over problemstillingerne, som disse artikler dækker over.

Vi har ikke insolvente andelsboligforeninger i administration i Administrationshuset, men vi kender problemstillingerne, og vi har i administrationen og i FrølundWinsløw rådgivet og rekonstrueret adskillige foreninger.

Overordnet er det vigtigt at fastslå, at det er et ret begrænset problem. Det relaterer sig hovedsageligt til andelsboligforeninger, der er stiftet i årene 2004-2008, hvor priserne på udlejningsejendomme, på grund af en overflod af likviditet i markedet, var meget høje.

Men selv i den periode, har langt de fleste ejendomme, der er stiftet på grundlag af lejelovens regler om tilbudspligt, ikke noget stort problem, selvom der økonomien selvfølgelig kan være presset i disse foreninger. Men dette dækker ofte over at boligafgiften reelt er for lav. Enten fordi den ikke har været sat korrekt ved stiftelsen og/eller ikke er blevet reguleret i takt med de efterfølgende års prisstigninger.

De hårdest ramte foreninger er dog de såkaldte ”designer-stiftelser”, hvor der blevet stiftet en forening ved direkte salg af andele til nogle nye andelshavere, og uden at der var en køber, der ville købe ejendommen som sådan. Disse stiftelser er ”designet” af sælger til at give størst muligt provenu, og de er præget af giftig finansiering og skjulte ”gældsbomber”, som skal afmonteres. Det er heldigvis meget få foreninger, men de er ikke noget kønt syn.

Hvad er en insolvent andelsboligforening?

En insolvent andelsboligforening er meget enkelt sagt en forening, der skylder flere penge væk end ejendommen er værd. Men helt så enkelt er det dog ikke.

En andelsboligforening kan sagtens have en negativ egenkapital, således at andele i foreningen skal sælges til 0 kr. uden at foreningen som sådan er i krise. Andelene kan have en større brugsværdi for medlemmerne end vurderingen af ejendommen er udtryk for, og foreningens egenkapital kan være påvirket negativ af en renteswap, der er indgået for at skabe sikkerhed om boligafgiftens størrelse.

Det er selvfølge ikke rart for foreningens medlemmer, at deres andele er værdiløse, men situationen er egentlig blot udtryk for at andelsboligforeningslovens maksimalprisregler sætter loft over hvad andelene må sælges for. En kendt og tilsigtet effekt af lovens regler.

Der er med andre ord tale om en kunstig insolvens.

Denne situation kan dog sætte gang i en negativ spiral i foreningen, hvor man taler sig selv ned i et hul. Disse andelsboligforeninger har brug for hjælp, men hjælpen skal først og fremmest være rådgivning. Rådgivningen handler i høj grad om at få belyst foreningens situation og skabe faste rammer om driften, således at nye andelshavere tør købe sig ind i foreningen og bidrage med at holde driften gående.

En rigtig insolvent forening er derimod en forening, hvor andelene ikke kan sælges eller lejes ud på vilkår, der gør det muligt at dække foreningens løbende udgifter (navnlig renterne). I det mest grelle tilfælde begynder enkelte andelshavere at flytte og efterlade deres andelsbevis på dørmåtten.

Det indebærer, at de tilbageværende andelshavere får endnu sværere ved at klare økonomien, og så er der igen flere der falder fra.

Sådanne foreninger har et økonomisk problem, og her er det nødvendigt at lave aftaler med panthaverne, såfremt foreningen skal overleve. Det er en meget svær dialog, men hvis den lykkes, kan man skabe værdi for både andelshaverne og for panthaverne. Panthaverne skal forstå og acceptere, at nøglen til en succesfuld rekonstruktion ligger i at få gjort andelene omsættelige, og andelshaverne skal forstå og acceptere, at panthaverne ikke skal give mere end nødvendigt for at opnå dette formål.

Hver af parterne har nogle måder at presse den anden part, og forhandlingerne bliver ofte kompliceret af, at der ikke er fuldt overblik over, hvad man kan og ikke kan. Nogle panthavere vurderer derfor at det er vigtigt at få afklaret de retligt rammer, mens andre helst vil undgå at føre store og omkostningsfulde sager. Tilsvarende kan rådgiverne være mere eller mindre konfliktorienterede.

Det er vores opfattelse, at der er løsning til alle foreninger, men løsningerne skal findes i dialog. Konkurslovens regler er ikke rigtig velegnede, da der normalt er meget få kreditorer, og man ikke kan tvinge panthavere til at deltage i en rekonstruktion. Samtidig ligger nøglen i høj grad i at skabe de rigtige rammer for andelshaverne.