Hvis en ejer- eller andelsboligforening udlejer erhvervslokaler bør man overveje at lade sig momsregistrere, med henblik på at opnå momsfradrag. Der er dog nogle ting man bør undersøge inden man går i gang, da det ikke altid er rentabelt.

Erhvervenes andel af indtægt og areal

På ejendommens almindelige driftsudgifter kan man fradrage den del af momsen som svarer til indtægterne fra erhvervslejerne kontra de samlede indtægter (lejeindtægt, fællesudgifter/boligafgift). F.eks. hvis man har lejeindtægter fra erhverv på 100.000 og de samlede indtægter er 1.000.000 vil man kunne fradrage 10 % af momsudgiften.

På vedligeholdelses udgifterne kan man fradrage den del af momsen som svarer til erhvervenes andel af det samlede areal. F.eks. hvis erhvervenes areal udgør 200 kvm af ejendommens samlede areal på 4.000 kvm, vil man kunne fradrage 5 % af momsudgiften.

Hvor bliver arbejdet udført

Bemærk at man ikke konsekvent fradrager en brøkdel af momsen. Bliver arbejdet udført i en bolig må der ikke ske fradrag af momsen, men hvis arbejdet kun vedrører erhverv kan man fradrage hele momsen. Fradrag kan kun ske på udgifter som er pålagt moms.

Hvornår bør man så lade sig momsregistrere

At lade foreningen momsregistrere medfører både sparet moms og øgede administrative udgifter. Bogholderiet bliver mere kompliceret, der skal afregnes moms to til fire gange årligt. Revisors årlige revision bliver mere omfattende. Udgiften hertil vil samlet set ofte ligge omkring 8-15.000 og den sparede moms skal således mindst være et tilsvarende beløb. Gerne en del mere.

Hvis foreningen ved, at der skal ske større renoveringsarbejder de kommende år, vil man med fordel kunne lade sig momsregistrere, hvis disse renoveringsarbejder vedrører ejendommen. F.eks. vil man ikke kunne fradrage momsen, hvis man påtænker at udskifte alle badeværelser i boligerne. På et tagudskiftningsprojekt til 4.000.000 inkl. moms, vil man med førnævnte arealprocent kunne spare 40.000 kr. (tagsag 4.000.000 * arealandel 0,05 * moms 0,2 = 40.000)

I forhold til de løbende udgifter skal man lave en konkret beregning af det forventede momsfradrag og holde det op imod de øgede omkostninger til revision og administration. Jo større andel erhvervene udgør af ejendommens areal og indtægter, jo mere interessant bliver det. Dertil skal man også se hvor mange af foreningen udgifter der er momsbelagte. En række udgifter, så som skatter, forsikring og finansieringsudgifter, er der ikke moms på. Principielt kan problemstillingen beskrives som:

(Erhvervsleje/Samlede indtægter) * momsede udgifter * 0,2 > øgede adm. udg.

Et eksempel fra én af vores ejendomme med 360.000 i erhvervsleje, ud af 1,2 mio. i samlede indtægter og ca. 550.000 i momsbelagte udgifter vil lyde (360.000/1.200.000) * 550.000 * 0,2 = 33.000 og frivillig momsregistrering ville dermed nok være rentabelt.

Hvordan gør man

Det første man bør gøre, er at få et tilsagn fra sine nuværende erhvervslejere. De skal være indforstået med, at deres leje fremover bliver tillagt moms. De vil dog kunne fratrække denne moms i deres andre udgifter, hvis de selv er momsregisteret.

Derefter udfylder man blanketten ”Ansøgning om frivillig registrering for udlejning, bortforpagtning og salg af fast ejendom” som kan findes på Skats hjemmeside. Man skal være momsregistreret i minimum 2 år.

Momsreguleringsforpligtelse

Ved ændret benyttelse eller ophør af momsregistreringen er der en momsreguleringsforpligtelse på inventar, maskiner, om- og tilbygninger, vedligeholdelse og reparationer til et samlet beløb på over 100.000 ekskl. moms indenfor et år. På om- og tilbygninger nedskrives momsreguleringsforpligtelsen over 10 år, på de øvrige sker reguleringen over 5 år. Hvis foreningen kun er frivilligt momsregistreret i 3 år, og de har udskiftet taget som tidligere nævnt, vil foreningen være forpligtet til at tilbage betale 7/10 dele af den fratrukne moms, i dette tilfælde 28.000 kr.