Ny vejledning fra E&S om årsregnskaber i andelsboligforeninger

Igennem mange år har foreninger, administratorer og revisorer udviklet forskellige kulturer og holdninger til hvordan et regnskab skal se ud.

Det har ikke været godt for hverken andelshaverne eller interessenterne omkring andelsboligerne. Et andelsboligregnskab er kompliceret nok i forvejen og læses primært af lægfolk. Andelshaverne og mulige købere. Særligt for købere som kigger på flere andelsboligforeninger gør de meget forskellige regnskaber sammenligning vanskelig.

Vi mener derfor, at det helt grundlæggende er godt, at der bliver taget tilløb til at etablere en fælles standard for regnskaber, selvom det på nogle punkter gør regnskabsaflæggelsen mere besværlig. Vi har selv deltaget i arbejdet gennem Ejendomsforeningen Danmark og vi er glade for at en række af vores ønsker, så som at der er brug for langt flere stamdata og låneoplysninger i regnskaberne, er kommet med.

Hvis man skal kritisere den nye vejledning lidt – og det kan man godt, så synes vi måske, at den er båret lidt for meget af revisions- og regnskabsfaglige betragtninger. Den vælger på en række punkter fagligt rigtige løsninger, men løsninger hvor man godt kunne have tilgodese behovet for formidling lidt mere.

Regnskaber er kompliceret stof, og mange andelshavere er ikke vant til at læse regnskaber. Andelsboligforeningens regnskab er dokumentation for de fleste andelshaveres væsentligste formuaktiv, og her synes vi, at det ville være rimeligt at tilgodese andelshavernes behov for at kunne læse og forstå deres regnskab i større grad en de meget faglige revisionstekniske standarder.

Men når det er bemærket, synes vi, at der er tale om et rigtig godt initiativ, som alle administratorer og andelsboligforeninger utvivlsomt vil få meget glæde af.

Vejledningen indeholder et ”modelregnskab”, der er en slags skabelon for regnskabet. Du finder vejledningen "Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening" på linket i bunden af artiklen.

Vi vil fremhæve følgende særlige forhold fra vejledningen, hvor vi anlægger en anden betragtning:

Regnskabsklasse:

I vejledningen er det anført, at en andelsboligforening typisk skal opfylde kravene i den regnskabsklasse i årsregnskabsloven, som benævnes som regnskabsklasse A. Det mener vi ikke er korrekt, idet det kun er andelsboligforeninger, der er erhvervsdrivende der overhovedet er omfattet af årsregnskabslovens bestemmelser.

Ejendommens værdi:

Vejledningen anfører, at ejendommen enten kan værdisættes til kostpris eller til dagsværdi. Optagelse til kostpris mener vi, er en uskik, idet kostprisen, særlig i ældre foreninger, er direkte misvisende og kan give en negativ egenkapital i yderste konsekvens. Begrebet dagsværdi stammer fra årsregnskabsloven, og vejledningen bærer præg af, at følge årsregnskabsloven i stedet for andelsboligforeningsloven. Dette er ikke hensigtsmæssigt. Således mener vejledningen ikke, at man kan bruge den offentlige ejendomsvurdering, medmindre denne kan antages at være udtryk for dagsværdien. Dette gælder, selvom denne kan bruges i forbindelse med opgørelse af maksimalprisen. Vejledningen er desuden inkonsekvent, idet den anviser, at en ejendom optaget til kostpris skal reguleres ned, men ikke op, hvis kostprisen ikke svarer til dagsværdien. Hvis man følger disse anvisninger, vil man få et regnskab, som overhovedet ikke har nogen sammenhæng med maksimalprisen, og som vil være meget vanskeligt at forstå. Vi mener, at ejendommen skal ansættes til det værdiprincip, der anvendes til beregning af maksimalprisen. På den måde fremstår maksimalprisen som en logisk konsekvens af regnskabet, og ikke som en eftertanke i en note. Dette påtænker vi at fastholde i vores regnskaber.

Indregning af gæld:

Vejledningen anbefaler, at gælden indregnes til amortiseret kostpris på balancedagen. Dette er en yderst kompliceret og ret uforståelig fremgangsmåde, som ikke tilfører regnskabet værdi, hverken i forhold til forståelse eller andelskroneberegningen. Vi anbefaler, at gælden indregnes efter det princip, der anvendes i andelskroneberegningen og også på dette punkt påtænker vi at afvige fra vejledningen.

Hensættelser i egenkapitalen:

Efter vejledningen skal hensættelser føres som en del af egenkapitalen og ikke som en del af fremmedkapitalen. Dette er unødigt komplicerende i forhold til andelskroneberegningen, idet egenkapitalen ikke bliver den samme i balancen som i andelskroneberegningen. Vi mener dog at princippet er til at leve med og vil følge anbefalingen på dette punkt.

Specifikation af indskud/fordelingstal:

Vejledningen kræver ikke – som vi anbefaler – at der laves en fuldstændig liste over andele, andelskapital/fordelingstal og evt. maksimalpriser. Denne liste kan være lang i store ejendomme, men den er meget værdifuld, idet den muliggør direkte opslag på de enkelte andele og sikrer en sikker og nem samlet afstemning af formue og fordelingsnøgle. Vi vil fortsat arbejde på at alle vores regnskaber indeholder en komplet liste over indskud/fordelingsnøgle. Dette er ikke i modstrid med vejledningen, men en yderligere specifikation end den vejledningen anbefaler.

Stamdata og nøgletal:

Vejledningen anbefaler at det indarbejdes flere stamdata om antallet og fordelingen af enheder samt kvadratmeter (note 24). Dette kan der være en smule arbejde i, men det er meget vigtige oplysninger og vi bakker fuldt op om denne anbefaling. Vi tilstræbe at disse oplysninger indarbejdes i alle regnskaber hurtigst muligt.

Dertil er der en række præciseringer og mindre centrale anbefalinger som blot skal følges. Med ovenstående få undtagelse vil vi anbefale alle foreninger at følge regnskabsvejledningen, og vi forventer, at den vil danne grundlag for en fælles regnskabsstandard for branchen. Vi forventer dog også, at der er rum for forbedringer og mindre justeringer.

Hent vejledningen på dette link...