Rentekommentar juli '11: Er en nye finanskrise på vej? Og hvad betyder det for dig?

Tre år efter at den finanskrisen og den efterfølgende økonomiske recession satte ind, har den europæiske økonomi stadig ikke rystet problemerne af sig. Det er især i Sydeuropa, at der er problemet. Markederne har længe haft svært ved at se hvordan lande som Portugal, Irland, Grækenland, Spanien og nu Italien (PIIGS-landene) skal kunne betale deres store statsgæld på sigt. Dette omtales som gældskrisen. Gældskrisen truer de europæiske banker med meget store tab, på samme måde som den første finanskrises sub-prime lån, og måske trues selve Euro-samarbejdet. I USA er gælden efterhånden så stor sår markederne tøver, og der er stor politisk usikkerhed om, hvordan man skal løse problemerne her. Det kan rejse tvivl om USAs evne til at betale sin gæld, og omfattende nye spareplaner kan ødelægge USAs spirende opsving.

Alt i alt en meget dyster situation og uden rigtig historisk fortilfælde. Der er derfor også stor usikkerhed i måde de finansielle markeder og de politiske systemer, og løsninger er ikke åbenbare.

Vi vælger at simplificere det hele lidt ved at se på hvad denne situation kan komme til at betyde for vores kunder. Dvs. ejere af ejerlejligheder, andelsboliger og investeringsejendomme i Danmark. I dette perspektiv er det forholdene omkring de danske banker og realkreditsystemet, som står i centrum. Her er vi et pudsigt dobbeltspil.

På den ene side ser vi lige nu at investorerne, på grund af frygten for tab i Sydeuropæiske statsobligationer, søger ”en sikker havn”, og i denne sammenhæng er danske realkreditobligationer blevet attraktive. Det er næsten helt mekanisk, at når der er dårlige nyheder om Sydeuropa, så stiger kurserne på de danske realkreditobligationer, og renterne falder. Samtidig ser vi at danske økonomi har det ”sådan OK”. Virksomhederne tjener penge, eksporten er stigende, der er overskud på betalingsbalancen, og der bliver løbende taget politiske initiativer, der skal sikre en langsigtet økonomisk stabilitet.

Uanset hvad man mener om den politik, der føres, er den vel nok egnet til at skabe tillid til de finansielle markeder. Dette toppes op af Nationalbanken, der har en rekordhøj valutareserve at stå imod med.

På den anden side sidder Danmark også meget yderligt på pinden. Vi har en meget lille og meget åben økonomi, der på flere punkter er er anderledes organiseret end Euro-land. Vores realkreditsystem er under løbende kritisk evaluering fra udlandets og EUs side, og som noget helt særligt lader vi i Danmark banker gå konkurs. Vi står uden for euroen, vi har haft relativ lav vækst i mange år, og der er usikkerhed omkring om vores økonomi er i vækst eller i recession lige nu. Endelig står vi overfor et Folketingsvalg og den langsigtede økonomiske politik er således ikke mejslet i sten lige nu.

Hvad betyder dette så for dig? På den korte bane ser det ud til at situationen vil give os fortsat lave renter en tid endnu. Så længe danske realkreditobligationer fortsat opfattes som attraktive placeringer, og der ikke skabes ny usikkerhed om de danske bankers soliditet, er vi fint nok stillet. Sidder man i et sikkert job, har en fornuftig mængde gæld og ikke skal sælge sin ejendom, så har man det godt og kan glæde sig over en lav rente en tid endnu.

Problemet er at det hele er et spørgsmål og stemning, og stemningen kan vende hurtigt. Mogens Lykketoft kaldte engang børsmarkedet for ”hysteriske kællinger”, og markedet kan reagere voldsomt på uforudsigelige skift. Under sidste krise så udlandet danske realkreditobligationer som noget stygt og usikkert og solgte ud. Nu er de pludselig en sikker havn i en usikker tid. Den samme usikkerhed hersker omkring de danske banker, den danske økonomi og budgetunderskuddet. Stemningen kan hurtigt vende. Et par små bankkrak, nye nøgletal med lav eller negativ vækst, en karrikaturkrise, en grænsekrise eller en uklar økonomisk politik op imod et valg kan være nok til at Danmark bliver genstand for angreb og brandudsalg.

Danmarks manglende medlemskab af Euroen og euroens skæbne er også en joker. Senest har overvismanden meldt ud, at lige nu er vi nok godt tjent med at stå uden for euroen. Ikke fordi euroen ville være et problem for os som sådan, men fordi det at vi er udenfor, tvinger de danske politikere til at agere mere klart og ansvarsfuldt end politikerne i Euro-landene. Lad os håbe udlandet deler dette synspunkt, for en lille økonomi er også et lettere mål for spekulative angreb.

Dommedagsprofetier kan vi ikke bruge til så meget, men det er altid vigtigt at vurdere, hvilke risici, der kan være, og så beskytte sig imod dem.

Grundlæggende må vi forvente lav rente den næste tid, og vi håber, at stemningen ikke vender. Hvis man har en stor eksponering mod F1-lån, har man en stor renterisiko i forbindelse med refinansiering, (det er den risiko, som Moody’s ikke bryder sig om). I mellemtiden må man søge at indrette sin økonomi på en højere rente og bruge evt. overskud til at afdrage på gæld eller på anden måde lægge til side. Det er grundlæggende nok heller ikke en tid til at tage store chancer på hverken ejendoms- eller arbejdsmarkedet.

En overset mulighed i værktøjskassen, som vi måske skal hente frem og kigge på igen er P20, P33 og P50 lånene. Det er rentetilpasningslån med rullende rentetilpasning, dvs. lån hvor en del af lånet lægges om hvert år. P20-lån omlægges med 20 % om året i 5 år, og er derfor et rullende F5-lån, mens P33 er et rullende F3-lån osv.

En lektie fra sidste finanskrise er helt klart også at man skal passe på med i panik at købe tvivlsomme rentesikringsprodukter som swaps og caps. Skal man sikre sin rente skal man bruge konventionelle obligationslån, ovennævnte P-lån eller F3-, F5-lån.

Skal man sælge fast ejendom, er det bedste råd nok at købe eller sælge efter ens boligmæssige behov. Det er heller ikke i denne situation en god ide at spekulere i sin bolig, det er først og fremmest en forbrugsvare. Man skal derfor udelukkende se på ens økonomi og reelle boligbehov.

Som ejendomsinvestor er der spændende muligheder i markedet, men finansieringsmulighederne sætter nok begrænsninger for dem der ikke har pengene på lommen.