Andelsboligforeningen som bank. Fristende, men problematisk idé

Rente på de andelsboliglån som andelshavere finansierer deres andele med, har udviklet sig lige så dramatisk som renten på realkreditlån – blot i modsatte retning. For et par år siden var der kun få procentpoints forskel mellem den rente, som private husejere og andelsboligejere kunne låne til. Renten på et variabelt realkreditlån lå, inklusiv bidrag var omkring 3 % til 4 %, mens renten på et andelslån eller en andelskredit lå på omkring 5 % til 6 %.

I dag betaler mange andelshavere 7 %, og en del runder 8 % og 9 %. Samtidig er den variable realkreditrente faldet så renten, inkl. bidrag ligger på ca. 1,5 %.

Lånene ligner ellers hinanden på mange punkter. Der er tale om store lån med lille administration og god sikkerhed.

Denne situation synes ulogisk og grænsende til diskriminerende, og vi modtager mange henvendelser fra vores andelshavere og bestyrelser om, hvorvidt det kan være rigtigt, og om ikke man kan gøre noget ved dette. Bankerne kan vi ikke gøre så meget ved, og der er ingen tegn på at reglerne for belåning af andelsboliger ændres. Bestyrelserne overvejer ofte, om ikke det er muligt at lave nogle løsninger, hvor man låner gennem foreningen, så man på den måde kan opnå en lavere rente eller en fast rente på nogle mere fornuftige vilkår, end dem den enkelte andelshaver kan opnå i banken.

Vi har beskæftiget og med problemstillingen før, og vi har fulgt problemstillingen løbende. Det er og bliver en meget vanskelig nød at knække. Alle, der som os arbejder professionelt med andelsboliger, er dybest set utrygge og bekymrede for at bryde den klare adskillelse mellem foreningen og de enkelte andelshaveres gæld. Det et stort kursskifte for enhver forening og reelt en ændring af formålet.

Som rentesituationen udvikler sig, så er det imidlertid også en situation der er svær at ignorere. Det er vi meget opmærksomme på og vi gør alt hvad vi kan for at prøve at stykke en løsning sammen.

Vi har derfor taget emnet op igen og belyser nedenfor nogle af de grundlæggende muligheder der findes og deres styrker og svagheder:

1. Andelsboligforeningen som udlåner:

I denne model låner foreningen penge via realkredit og videreudlåner dem til andelshaverne. Foreningen skal i sagens natur have dækket sine omkostninger så løsningen som minimum er omkostningsneutral for foreningen (og de andelshavere der ikke deltager). I praksis vil man skulle opstille nogle objektive retningslinjer omkring hvor meget man vil belåne og hvilken sikkerhed der kræves. En mulighed ville nok være at man lagde et låneloft og satte som forudsætning at foreningen skulle kunne opnå 1. prioritet for sit pant. Mange andelshavere vil måske ikke kunne give denne sikkerhed og foreningens låneloft vil ikke kunne dække en fuld købesum, men det er nødvendigt med firkantede krav, hvis foreningen skal beskytte effektivt mod tab på deres egne andelshavere. Husk på at foreningen, i modsætning til banken, jo aldrig vil foretage en professionel kreditvurdering af låntagers private forhold. Kravene vil derfor skulle være meget strenge. Rent praktisk vil vi skulle lave gældsbrev, der skal tinglyses til sikkerhed og lånet skal løbende administreres (indberetning til SKAT mv.) og det koster alt sammen penge. Man vil dog kunne opnå en lavere fast rente end det mange i dag betaler for en variabel rente. En ulempe ved dette er også, at hvis foreningen kun ser på sikkerheden, vil foreningen faktisk virke i konkurrence med det grå lånemarked, hvor långiverne normalt ikke ser på om låntager er registreret i RKI, kan tilbagebetale, etc., og foreningen vil derfor let risikere at yde lån til egne medlemmer, som efterfølgende bliver presset ud af ejendommen på grund af manglende betalingsevne.

2. Aftale med en bank:

For at løse problemet med at der ikke foretages kreditvurdering, kan man lave en aftale med en bank. Aftalen skulle bestå i at foreningen stiller noget sikkerhed, afgiver en garanti, stiller likviditet eller forsyner banken med informationer, og at andelshaverne på denne baggrund opnår særligt gunstige vilkår, da bankens risiko nedbringes. Vi tror mere på denne model, og vi har en løbende dialog med forskellige pengeinstitutter om, hvad der skal til for at vores andelshavere kan få billigere lån. Det grundlæggende problem i denne løsning nok, at der jo stadig er tale om, at fællesskabet i et eller andet omfang går ind og garantere for den enkelte andelshavers gæld. Dvs. at du kommer til at betale hvis din nabo misligholder overfor banken. Lad os bare kalde det en Euro-bond model…

3. Opbelåning af foreningen:

Den sidste model består i at foreningen øger sin belåning og udbetaler til andelshaverne. Dvs. at man hjemtager et lån og udbetaler pengene som ”udbytte” til andelshaverne efter indskud. Andelshaverne kan (bør) så bruge de udbetalte penge til at afdrage på deres private gæld og dermed nedbringe deres låneydelse til banken. Dette er centralt for samtidig skal boligafgiften stige med det det nye lån koster foreningen! Pointen er her at ydelsen til banken falder mere end boligafgiften stiger. Det gode ved denne løsning er at der ikke er nogen kreditrisiko eller individuelle lån. Problemet med løsningen er at den er kollektiv og at der kan være et skattemæssigt problem i at udbetale udbytte til andelshaverne i foreninger med udlejningsaktivitet. Endelig falder andelskronen naturligvis, men kun med det man får udbetalt kontant. Opbelåning kan også ske over tid ved en underfinansieret drift, og det må ses som et naturligt led i foreningens finansieringsstrategi. Problemet er, at alle – også dem, der ikke har brug for det, kommer til at låne penge gennem foreningen.

Uanset hvilken model man evt. ville kaste sig ud i, så er det meget vigtigt at man er opmærksomme på, at det koster penge at drive bank! Man kan ikke bare låne til 4,0% og videreudlåne til 4,0%. Omkostningerne som skal dækkes af nogen (typisk låntagerne) i de individuelle løsninger omfatter det typisk følgende ikke ubetydelige elementer:

• Sagsbehandling af lån. Dvs. ekspeditionen af nye lån, tinglysning mv.
• Selve tinglysningsudgifterne
• Indfrielser (når folk fraflytter eller kommer til penge, flytter deres lån osv.)
• Rapportering (til SKAT og andelshavere) samt løbende bogføring af lånene, øget revision mv.
• Misligholdelse og kreditrisiko.

Alt i alt skal ovenstående ikke ses som en kategorisk nedskydning af de forskellige modeller. Vi ønsker blot at kortlægge mulighederne og belyse kompleksiteten i denne type løsninger. Så kan vi diskutere dem på et mere oplyst grundlag.