Håndtering af ejerpantebreve og anden sikkerhed efter digital tinglysning

Ved ejerskifte af ejerlejligheder skal administrator kontrollere, at der er stillet behørig sikkerhed i henhold til ejerforeningens vedtægter.

Det er som udgangspunkt købers ansvar, at der er stillet sikkerhed. I tilfælde af, at sikkerhederne skal forhøjes, er det dog normalt aftalt i købsaftalen, at sælger afholder udgiften her til. Dette er dog administrator uvedkommende.

Rent praktisk kan sikkerhedsstillelsen ske på flere forskellige måder, og i dette notat bliver de forskellige former for sikkerhed gennemgået.

Den digitale tinglysning giver nye arbejdsgange i forhold til tidligere, og dette er en gennemgang af arbejdsgangene for de forskellige kendte sikkerhedsformer:

Det er i den forbindelse et særligt problem, at Tinglysningsretten ikke rent teknisk kan håndtere begrebet ”den til enhver tid værende ejer” som debitor. Dette får Tinglysningsretten til at stille krav om, at ejeren skal registreres som debitor, og retten mener vistnok også nu, at debitorskifte skal registreres i forbindelse med ejerskifter. Det sidste har dog tvivlsom hjemmel.

For så vidt angår gamle tinglyste vedtægter mv., der er tinglyst i det tidligere system, og hvor ”den til enhver tid værende ejer” er registreret, har Tinglysningsretten dog meddelt at ejerskifter ikke skal tinglyses. Dette gælder således tinglysninger, der er foretaget før d. 8. september 2009.

Dette indebærer, at retstilstanden er usikker, og det indebærer, at admini-strator må foretage nogle valg, som muligvis efterfølgende viser sig at være forkerte. Denne vejledning beskriver de valg, som vi har valgt at foretage.Man må forvente, at denne inkonsekvens bliver rettet efterhånden som Tinglysningsretten får bedre styr på sit IT-system, og der vil således – formentligt - løbende ske opdatering af denne vejledning.

Det bedste ville dog være, hvis man fik en lovændring, således at reglerne blev tilpasset det nye system. Dette ville ske mest hensigtsmæssigt ved at Tinglysningssystemet indskrænkede sig til at registrere pantepladser til fordel for enkelte kreditorer, mens de underliggende gældsforhold og obligationsretlige aftaler blev fjernet fra systemet.

Pantstiftende vedtægter

Pantstiftende vedtægter var før det digitale tinglysningssystem den foretrukne form for sikkerhedsstillelse, idet den ikke krævede nye dokumenter i forbindelse med ejerskifter. Hvis ejerforeningen en gang har fået tinglyst pantstiftende vedtægter med pant i en ejerlejlighed, ville dette pant dække den til enhver tid værende ejers misligholdelse. Ejeren behøvede ikke tiltræde pantsætningen ved ejerskifte, underskrive gældsovertagelseserklæringer, mv. idet ejerens pantsætningsforpligtelse fulgte direkte af foreningens vedtægter.

Dette gælder fortsat, såfremt der er tale om pantstiftende vedtægter, der er tinglyst før det digitale tinglysningssystem blev indført d. 8. september 2009.Hvis foreningen således har gamle pantstiftende vedtægter fra før 8. sep-tember 2009, skal vi ikke gøre noget!

Hvis der er tinglyst pantstiftende vedtægter efter indførslen af det digitale tinglysningssystem d. 8. september 2009, vil det ikke være ”den til enhver tid værende ejer” men en navngiven ejer, der er anført som debitor. I denne situation vil der iflg. Tinglysningsretten skulle tinglyses et debitorskifte. Hvorvidt dette er tilfældet, vil vi dog først vide med sikkerhed, når der har været afholdt en tvangsauktion, hvor spørgsmålet er blevet prøvet.

Da tinglysningslovens § 39, stk. 3 fortsat gælder uændret, er det dog vores opfattelse, at en sådan pantstiftende vedtægt burde kunne gøres gældende mod den til enhver tid værende ejer ved en tvangsauktion, uanset hvem der er anført som debitor. Bestemmelsen har følgende ordlyd: ”Gældsovertagel-sen behøver ingen tinglysning.”

Da det er forbundet med besvær og en udgift på 1.400 kr. i afgift at tinglyse et debitorskifte, er det vores anbefaling IKKE at tinglyse debitorskifte på sådanne efterfølgende pantstiftende vedtægter. Denne anbefaling gives med henvisning til tinglysningslovens § 39, stk. 3.

Da ejerlejlighedsejeren er bundet af vedtægterne, vil det heller ikke være nødvendigt at indhente en gældsovertagelseserklæring.

Vi gør dog opmærksom på at denne anbefaling er usikker, men vi vil ikke opfordre til det værdispild, som det vil være at tinglyse overflødige debitorskifter.

I forbindelse med forhøjelse af de pantstiftende vedtægter skal man være opmærksom på, at det digitale tinglysningssystem er tilrettelagt, således at forhøjelse skal registreres enkeltvis på hver enkelt ejerlejlighed. For at undgå at dette udløser grundafgift for hver enkelt ejerlejlighed med 1.400 kr., skal man redegøre for hvorfor der ikke betales grundafgift (at tinglysningen tidligere kunne ske i en samlet anmeldelse). Denne redegørelse skal afgives for hver enkelt ejerlejlighed. Herudover skal der oplyses CPR-nummer og signeres af de enkelte ejere. Dette giver et stort og redundant tastearbejde hos anmelderen – og formentlig også hos Tinglysningsretten.

Det anbefales derfor, at en forhøjelse af eksisterende sikkerhed anmeldes som en ny sikkerhedsstillelse. Dette har ingen afgiftsmæssige konsekvenser, men det giver en væsentlig lettere indtastning, idet dokumentet ikke skal kaldes frem med henblik på forhøjelse på hver enkelt ejerlejlighed, men alene en gang, idet skærmbilledet for etablering af ny sikkerhedsstillelse understøtter også behandling af flere ejendomme på en gang. Det er ikke elegant, men det virker.

Indtil tinglysningssystemet fungerer tilfredsstillende anbefaler vi dog, at man helt undlader at tinglyse forhøjelser medmindre foreningen har væsentligt sikkerhedsmæssige problemer, da den fremtidige administration kan blive væsentligt fordyret, jf. også of.

Såfremt der skal tinglyses sikkerhed bør man endvidere overveje, hvorledes dette bør ske, idet den tidligere tilstand, hvor det helt åbenlyst var en praktisk fordel at tinglyse pantstiftende vedtægter muligvis ikke længere består.

Pantstiftende skøder og skadesløsbreve

Disse to sikkerhedsformer bliver reelt til det samme i det digitale system, idet der er tale om en pantsætning, der er foretaget individuelt af ejeren, og som indestår i ejendommen fra ejer til ejer. Disse sikkerhedsformer har derfor stor lighed med de pantstiftende vedtægter.

Rent obligationsretligt skal den nye ejer imidlertid bekræfte overfor ejerforeningen, at den pågældende sikkerhedsstillelse tjener til sikkerhed for hans eller hendes eventuelle misligholdelse, idet ejerforeningen ellers vil kunne mødes med en indsigelse om, at der ganske vist er reserveret en plads i panterækken, og at der ganske vist er tale om et aftalt skadesløsforhold, men den aktuelle og misligholdende ejer har ikke disponeret pladsen til fordel for ejerforeningen.

Dette følger af U.1996.828 Ø. Derfor skal der udarbejdes og underskrives gældsovertagelseserklæring ved ejerskifte.

Hvis der ikke sker forhøjelse, skal vi indhente en gældsovertagelseserklæ-ring fra køber i sagen (papirdokument).

Vi gør opmærksom på, at Tinglysningsretten vistnok er af den opfattelse, at der i disse tilfælde skal tinglyses et debitorskifte, jf. også of. om pantstiftende vedtægter. Vi er dog ikke enige i dette.

Da tinglysningslovens § 39, stk. 3 fortsat gælder uændret, og det er vores opfattelse, at en sådan pantstiftende bestemmelse burde kunne gøres gæl-dende mod den til enhver tid værende ejer ved en tvangsauktion, uanset hvem der er anført som debitor i Tingbogen.

Vi gør dog opmærksom på at denne anbefaling er usikker, men vi vil ikke opfordre til det værdispild, som det vil være at tinglyse overflødige debitorskifter.

Forhøjelse af disse former for sikkerhedsstillelse sker typisk individuelt i forbindelse med ejerskifter. Det er forholdsvis uproblematisk, og det er købers advokat (eller anden rådgiver), der har pligt til at forestå forhøjelsen. Skal der ske forhøjelse, kan der samtidig afgiftsfrit registreres et debitorskifte. Administrator skal i forbindelse med overdragelsen påse, at en evt. besluttet forhøjelse bliver gennemført.

Ejerpantebreve

Det er blevet dyrere at benytte ejerpantebreve som sikkerhedsstillelse efter indførelse af digital tinglysning, idet der nu altid skal tinglyses debi-tor/kreditorskifte.

Overdragelse af ejerpantebrevet til ny ejer (ny kreditor) skal tinglyses, og det er afgiftsfrit i h.t. tinglysningsafgiftslovens § 8, stk. 1, nr. 8. Dette er indføjet i forbindelse med overgangen til digital tinglysning, idet det ikke er hensigten, at borgerne skal påføres nye afgifter.

Kreditorskifte kan dog ikke tinglyses alene, idet Højesteret (U.2012.H) har givet Tinglysningsretten medhold i, at kreditskifte på et ejerpantebrev kun kan tinglyses sammen med et debitorskifte. Tinglysning af debitorskifte er afgiftsbelagt, jf. Tinglysningsafgiftsvejledningen 2010-1, C.2.5, hvilket det også har været tidligere. Derved bliver alle handler med sikkerhedsstillelse i form af ejerpantebreve påført en afgift på 1.400 kr. pr. ejerpantebrev.

I forbindelse med en handel er det købers advokat (eller anden rådgiver), der har pligt til at forestå tinglysning af overdragelsen af ejerpantebrevet, og administrator skal bede om at få fremsendt dokumentation for at dette er sket i form af tinglysningssvar.

Hvis ejerpantebrevet ikke er overdraget til køber, kan man ikke gøre pantehæftelsen gældende overfor en ny ejer af ejerlejligheden på en tvangsauktion. Det er derfor vigtigt, at dette sker.

Når overdragelsen er foretaget, skal gælden overtages, og det digitale ejerpantebrev underpantsættes af den nye ejer. Tinglysningsretten har indrettet systemet, således at denne underpantsætning er overflødig, idet underpantsætninger overgår fra en debitor til en anden. Dette er praktisk men måske ikke helt korrekt, idet gældsovertagelse af den personlige hæftelse og underpantsætning er to forskellige ting. Det kan dog forsvares med, at køber iflg. vedtægterne er forpligtet til at stille sikkerheden, hvorfor man må antage, at når han indtræder i den personlige hæftelse, accepterer han også den skete underpantsætning, jf. også U.1990.657 Ø.

Der findes eksempler på, at underpantsætning ikke er korrekt registreret i tingbogen, og administrator skal generel være opmærksom på, at under-pantsætning er foretage overfor foreningen. Dette gælder generelt, og det er ikke afhængigt af den enkelte handel.

Købers advokat (eller anden rådgiver) skal således foretage tinglysning af kreditor/debitorskiftet. Administrator bistår ikke i forbindelse med tinglys-ning, udover ved fremskaffelse af evt. fuldmagt fra ejerforeningen, hvilket normalt ikke er påkrævet. Det er vigtigt, at man følger op på købers advokat (eller anden rådgiver) og modtager kopi af tinglysningssvar, idet foreningen vil kunne miste sin sikkerhedsstillelse, såfremt overdragelse, gældsovertagelse og underpantsætning ikke foretages.

I alle tilfælde gælder, at såfremt sikkerhedsstillelsen skal forhøjes, vil der skulle ske tinglysning.

Oversigt