Nye typer andelsboliglån giver nye muligheder og bedre betingelser

Andelsboliger er, særligt de sidste to år, blevet meget dyre at finansiere i bankerne. Andelsboliglånet er tilsyneladende kommet i gruppe med almindelige forbrugslån, og de er derfor blevet udsat for meget store rentestigninger gennem en periode. Dette til trods for, at der er tale om en lånetype, som burde være attraktiv for bankerne, idet lånene er store og har en meget solid sikkerhed i form af pant i de pågældende andele. Sikkerhedsmæssigt og omkostningsmæssigt burde det derfor være rimeligt at sammenligne lånene med traditionelle realkreditlån, når lånene ligger inden 80 % af handelsværdien for den pågældende andel.

Mange andelshavere betaler i dag 7 % til 9 % på deres andelslån, og nogle mere end 10%. Det giver et indtryk af, at konkurrencesituationen ikke er specielt velfungerende, og det da også noget mere end det, som andelsboliglån tidligere har kostet.

I Administrationshuset har vi løbende haft en dialog med både banker og visse af vores andelsboligforeninger for at forbedre situationen. Vi har den opfattelse, at de andelsboligforeninger som vi administrerer også er værd at belåne, og hvis nogen stiller spørgsmål ved det, så stiller de også indirekte spørgsmål ved kvaliteten af vores administration, og det er ikke acceptabelt.

Vi har genanalyseret mulighederne for ”kreative” udlånsløsninger, hvor foreningen optager realkreditlån og videre udlåner til andelshaverne, og vi må endnu en gang konkluderer at det er løsninger der bør undgås.

Vi har også haft drøftelser med udvalgte banker for at påvirke dem til at se anderledes på området. Vi har været forholdsvis langt i drøftelser med banker om at lave skræddersyede løsninger til enkeltforeninger, hvor foreningen stiller kapital eller sikkerhed til rådighed for at andelshaverne kan få billigere lån. Disse modeller er fortsat på bordet, men i løbet af de seneste måneder er der begyndt at ske noget nyt, og vi håber derfor, at sådanne avancerede og komplicerede løsninger slet ikke bliver nødvendige.

Nye tendenser

Vi har konstateret følgende nye tendenser som alt i alt bør bidrage til et bedre lånemarked for vores andelshavere:

1. Udenlandske banker er trådt ind på markedet. Særligt to de svenske banker, Swedbank og Handelsbanken er gået ind på det andelsbolig markedet med aggressivt lave satser. De er blevet overrendt af andelshavere, og de har haft svært ved at følge efterspørgslen. Dette er blevet noteret hos de dominerende danske banker.
2. Nogle af de store danske banker har revurderet deres rentepolitik. Danske Bank har meddelt os at de har en ny prispolitik på andelsboliger med et rentespænd, der kan komme betydeligt længere ned, end det vi har set på det sidste. Naturligvis afhænger det af foreningens og den enkelte låntagers individuelle forhold.
3. Sidst men ikke mindst ser vi, at helt nye aktører med helt nye produkter kommer på markedet. Pensionskasserne har fået øje på området, og de ser en mulighed for et forholdsvis højt og stabilt afkast med god sikkerhed – en kritisk mangelvare for ethvert pensionsselskab i disse tider. Et eksempel på sådan en ny spiller med et nyt produkt er ditboliglaan.dk, som omtales uddybende nedenfor.

Pointen i ovenstående er at der tilsyneladende er kommet bevægelse i området, og vi må derfor anbefale, at andelshavere med dyre andelsboliglån går aktivt ind i at afsøge de nye muligheder. Både hos deres eksisterende bank, hos de nye banker og måske også hos nogle af de nye udbydere. Erfaringer fra vores andelshavere er klart, at indsatsen betaler sig!

Nye lånetyper

Et af de første nye produkter på markedet for finansiering af andelsboliger er ditboliglaan.dk. Produktet er interessant fordi det er grundlæggende anderledes end de eksisterende banklån. Lånet er IKKE et banklån, men et privat pantebrevslån. Lånet etableres med sikkerhed i et pantebrev i andelen, på samme måde som et banklån, men långiver er et investeringsselskab som er finansieret via pensionskassen Pensam.

Det interessante ved denne løsning er, at lånet er et direkte pantebrevslån ”som i gamle dage”. Det betyder, at renten er fast, og det kan være svært (læs dyrt) at få i bankerne, som er underlagt en række regler, som ikke gælder ved det direkte udlån. Tværtimod efterspørger de bagvedliggende pensionskasser netop faste renter, så her kan andelshaveren og långiver interesse mødes meget fint. Det typiske lån, der udbydes af ditboliglaan.dk er således et 15- til 25-årigt fastforrentet lån med en pålydende rente på mellem 6,00 og 6,75%.

Lånet adskiller sig også på andre måder fra banklån og ligner på sin vis realkreditlån en hel del. Lånet optages til en underkurs, typisk 2 til 3 point og der er en del omkostninger ved etableringen. Man skal således have en vis størrelse på lånet og en længere tidshorisont, før det bliver relevant. Vilkårene skal naturligvis også nærlæses med behørig rådgivning…

Denne omtale af ditboliglaan.dk og deres model skal på ingen måde ses som en direkte anbefaling fra vores side. Vi har ingen relationer til firmaet, men vi glade for, at der kommer noget konkurrence, da vi ikke mener, at prisdannelsen på andelsboliglån er rimelig lige nu. Vi følger derfor udviklingen, og vi opfordrer vores andelshavere til også at se på disse muligheder, hvis det ellers passer ind i deres situation.