Uro om dansk realkredit, de korte F-lån og afdragsfrihed

Baggrunden

Da krisen kulminerede i 2008, blev udlandet utryg ved dansk realkredit og mistede kortvarigt appetitten på de danske realkreditobligationer, som er fundamentet for hele systemet. Regeringen lavede den gang et indgreb, som muliggjorde, at bl.a. indenlandske investorer (pensionskasser) sikrede efterspørgslen, og en katastrofe blev undgået. Katastrofen ville have været, at ingen ville købe de store mængder 1 årige obligationer der ligger bag F1-låne, og at renterne ville skyde voldsomt i vejret.

Efterfølgende brød den europæisk gældskrise ud, og pludselig var danske realkredit en ”sikker havn”, som blev set som et lang bedre og mere sikkert sted at placere sine penge end bl.a. sydeuropæiske statsobligationer. Men oplevelsen i november 2008 havde sat sit præg. Alle havde set faren, og den har siden siddet dybt i systemet. Der er derfor en bred anerkendelse af at noget må gøres, da intet som sådan gør at situationen ikke kan opstå igen.

Hvad det nøjagtige problem er, kan være svært at læse ud af medierne. Er det de afdragsfrie lån? De korte F1 lån, er det bankerne og realkreditinstitutterne selv eller de nye meget høj krav til disses soliditet der, skaber problemerne og usikkerheden? Der er ikke et simpelt svar på dette, men vi kan konstatere at realkreditinstitutterne med Nykredit i spidsen, som dækker mere end halvdelen af markedet, fokuserer på at reducere de korte lån med afdragsfrihed. Logikken bag dette er nok, at udlandet – og særligt ratingbureauerne – ikke kan lide, at man har så stor en andel af lange lån (lånet er typisk på 30 år), som skal refinansieres med udstedelse af nye obligationer hvert år. Dertil er den danske private gældsætning meget høj, og man frygter nok også, at udlandet vil se negativt på, at så mange ikke afdrager på disse lån. Endeligt gør kombinationen af korte lån og afdragsfrihed det danske boligmarked meget følsomt overfor rentestigninger. Boligejerne med denne type lån rammes særlig hårdt på den månedlige ydelse, når renten stiger.

Sidst en ikke mindst, er hele den finansielle sektor ved at blive underlagt en række krav om øget soliditet. Dvs. at de skal have flere penge i reserve i forhold til hvor mange penge de låner ud. Dette skal fornuftigt nok polstre dem bedre, så de ikke skal reddes af staten i en fremtidig krise. Denne polstring med nye reserver er imidlertid dyr, og det kræver at banker og realkredit øger indtjeningen gennem højere bidrag og rentemarginaler og putter pengene ”ned i boksen” til dårlige tider.

Hvad sker der så nu?

Alle er enige om at noget skal gøres, men bort set fra at hæve priserne på lån (bidraget og rentemarginalen), så er realkreditinstitutterne og bankerne langt fra enige. Nykredit, som ikke har en stor bank i ryggen, har valgt én vej (tolagsbelåning), mens Realkredit Danmark og Nordea Kredit, som begge har store banker bag sig og dermed lettere ved at stille sikkerhed, ønsker nogle tiltag som primært sikrer at boliger ikke vurderes for højt og overbelånes under en boligboble.

Der har det sidste halve år været et limbo, hvor alle har set situationen lidt an. Kan man blive enig eller griber politikerne eventuelt ind. Der er bare ikke sket noget og nu har Nykredit valg at gå enegang og indfører til sommer den planlagte tolagsbelåning.

Idéen i tolagsbelåningen er, at kun de første 60 % (mod tidligere 80 %) af boligen kan belånes med lån baseret på de særlige sikrede SDRO-obligationer. Disse obligationer er dyre for Nykredit, når værdien af pantet falder, idet Nykredit så skal stille supplerende sikkerhed. Dette undgår man ved at begrænse belåningen, idet pantet så skal falde tilsvarende mere, før der skal stilles supplerende sikkerhed. Indenfor disse 60% kan kunderne vælge frit på alle hylder og dermed få korte rentetilpasningslån med afdragsfrihed, hvis dette ønskes, og hvis denne låneform i det hele taget opretholdes. De næste 20 % af gælden finansieres med de ”gamle” mindre dækkede billigere obligationer. For at holde disse obligationer nogenlunde attraktive for investor og for at nedbringe den generelle andel af lån med afdragsfrihed og helt kort rente, kan denne andel ikke laves med korte lån og afdragsfrihed. Man vil typisk skulle have mindst en femårig rente og betale afdrag. De sidste 20 % af husets værdi vil fortsat skulle finansieres med banklån eller egen opsparing.

RD, BRFkredit og Nordeas løsninger foreligger ikke endnu, men det tegner til at BRF, som også er lidt presset, måske går samme vej som Nykredit eller noget lignende. RD og Nordea har fremlagt en model, hvor de lægger et loft over hvor meget en bolig kan stige, og dermed belånes, pr. år. Den nøjagtige model kendes ikke, men 4 % har cirkuleret. Det betyder, at man siger at en bolig aldrig kan stige med mere end 4% pr. år ud over den almindelige prisudvikling. Havde man fulgt en sådan model i boble-årene og havde man reelt ikke belånt over dette loft, ville man have kappet toppen af prisboblen og dermed også de tab både långivere og boligejere tager nu.

Sidst men ikke mindst, er der en generel tendens til, at realkreditlånene bare bliver dyrere. Det er bidraget, der er steget voldsomt siden krisen. Bidraget er en procentandel, typisk 0,4 % - 0,7 % af lånets hovedstol, som betales hvert år og som udgør realkreditinstituttets indtjening. De mere risikable lån, afdragsfrie lån og lån med kort rente har fået store bidragsstigninger, men de mere sikre lån har fået lavere stigninger. Denne tendens forventes at fortsætte. Det skyldes både, at de risikable lån er dyrere at producere, og at der skal stilles mere sikkerhed. Måske er det også for at gøre dem mindre attraktive.

Hvad betyder så alt dette så for dig?

Det korte svar er, at det bliver dyrere at låne, og at adgangen til afdragsfrihed mindskes, særligt for højt belånte ejendomme. Dertil har det den ubehagelige konsekvens, at det hele bliver langt mere kompliceret og vanskeligt at forstå. Før havde realkreditinstitutterne næsten de samme produkter, men det slutter nok nu og markedsgennemsigtigheden forringes betydeligt.

I praksis har vi allerede set, at bidragssatserne er steget. I Administrationshuset har vi nogle gode rammeaftaler og en god forhandlingskraft, så for vores andelsboligforeninger har vi kunnet holde låg over de værste stigninger, og vi har genetableret et fornuftigt niveau. Det skyldes også, at vi generelt har lavt belånte og meget sikre ejendomme i administration. De tiltag vi beskriver ovenfor er generelt rettet mod ejendomme der er belån mere end 60 %, mens lavt belånte ejendomme ikke vil mærke meget til de nye regler. Tolags-belåningen er i øvrigt slet ikke ny på andelsboligforeninger og erhverv. Her blev den indført for et par år siden.

Uagtet dette, kan man dog ikke undgå en mistanke om, at adgangen til de helt korte lån (F1), som mange af vores lavt belånte andelsboligforeninger har brugt gennem mange år med stort udbytte, kan blive begrænset på sigt. Afdragsfrihed som vi også bruger i en del af de meget lavt belånte foreninger kan der også på andre måder blive sat begrænsninger på.

For foreninger og private, som er kunde i Nykredit, og som har belåning ud over 60% af den aktuelle værdi, vil reglerne få mere konkret betydning. Har man f.eks. et afdragsfrit lån, hvor afdragsfriheden udløber inden for de kommende år, vil man ikke kunne ”rulle” dette lån, dvs. optage et nyt afdragsfrit lån! Man vil enten skulle omlægge til et nyt lån med afdrag, eller måske bare køre lånet videre og betale de nye høje afdrag. Har man et kort F1 eller F3 lån, kan man, ved en omlægning, blive tvunget op i en længere og dyrere rente. Det er situationer, der alle vil give en betydelig højere ydelse! Det er nok kun et spørgsmål om tid, før vi vil se Nykredit-kunder blive presset ind i afdrag og længere renter.

Dette kan være fornuftigt nok. Det er også vores vurdering at der skal gøres noget for at sikre realkreditsystemet. Mange med højt belånte ejendomme har løbet alt for store risici ved at lægge sig i korte afdragsfrie lån, og det er disse folk og andelsboligforeninger, der før eller siden bliver ramt af at man tvinger dem til større sikkerhed i deres finansiering.

Har man brugt afdragsfrihed og kort rente rigtigt, så er det vores vurdering at man ikke direkte har noget at frygte. Har man, som vi talrige gange har anbefalet, indrettet sin økonomi, som privatperson eller andelsboligforening på at kunne betale en mere realistisk rente (4,0% - 4,5%), og har man kun brugt afdragsfriheden når belåningsgraden er lav nok, så har man ikke noget at frygte. I så fald er man klar til at tage konsekvensen af disse ændringer. Har man korte afdragsfrie lån udover 60 % af værdien på ejendommen, skal man nok til at se på at omlægge lån allerede nu og dermed komme de forventede krav til mere sikkerhed i forkøbet. Lige nu kan den krævede sikkerhed trods alt opnås relativ billigt.

Læs evt. mere her>>>