Der en udvikling i gang som gør, at man skal overveje grundigt om man skal blive stående i F1-lån. Den næste store refinansiering (1. januar) er nært forestående og vi vil gerne dele vores overvejelser og anbefalinger i denne sammenhæng.

Som vi tidligere har skrevet om, er der en udvikling i gang som gør, at man skal overveje grundigt om man skal blive stående i F1-lån. Den næste store refinansiering (1. januar) er nært forestående og vi vil gerne dele vores overvejelser og anbefalinger i denne sammenhæng.

Bemærk i den forbindelse at ønsker man at ændre profil eller omlægge, så kan det kræve en generalforsamling, og fristen for at meddele profilændring eller opsige eksisterende lån, er ultimo oktober!

Jf. tidligere artikel er der lige nu ikke den store forskel på den etårige og den treårige rente. Samtidig har realkreditinstitutterne forhøjet kursskæringer på F1. Således er F1-lånet lige nu reelt dyrere eller har nogenlunde samme pris som et F3 lån. Merprisen for et F5-lån, med en femårig rente, er samtidig meget beskeden. Dette har bl.a. baggrund i en bevidst strategi fra realkreditinstitutterne, som handler om at presse danskerne væk fra F1-lån. Man ønsker at opnå to ting:

1. At danskerne, som minimum, kommer over i nogle længere obligationer, så man kan nedbringe de meget store årlige refinansieringer, som udlandet og særligt ratingbureauerne, ikke kan lide.

2. Dernæst ser man også meget gerne at danskerne kravler lidt op af rentekurven. Dvs. at man nedbringer husholdningernes rentefølsomhed ved, at der flyttes over i nogle lån med 3 eller 5 års fast rente, i stedet for den etårig rente F1-lånet giver.

Ser man på figuren ovenfor forstår man hvorfor. Figuren viser, at der årligt refinansieres et kolossalt beløb, nu svarende til 35% af det danske bruttonationalprodukt. Man kan se, at siden krisen er volumen af F1-lån steget dramatisk. F1-lånene har været en ”redningskrans” for mange danskere under finanskrisen og den efterfølgende økonomiske krise. Lave renter via F1-lån har hjulpet mange og har dermed været en stor hjælp under krisen. Løsningen har dog den bagside, at der nu er alt for mange korte F1-obligationer der skal refinansieres hvert år, og det skal der gøres op med.

Der arbejdes med både pisk og gulerod for at opnå dette. Pisken er de øgede omkostninger (kursskæring nu på 0,3) på F1 lånet. Dertil har man, foreløbig hos RD, lavet et nyt produkt kaldet FlexKort, som generelt giver nogle gode rabatter til de folk der omlægger til FlexKort eller vælger profilændrer fra F1 til F3 eller F5. RD tilbyder p.t. at omlægge til lån med en længere renteprofil uden lånesagsgebyr, tinglysningsaftale og kurtage.

Vores anbefaling er, jf. tidligere artikler til højre herfor, at man som minimum overvejer disse muligheder meget grundigt. Vi kan godt følge bekymringen ved de store refinansieringer og det forhold, at man gratis kan få 3 års rentesikkerhed og for en meget lav merpris fem år, skal overvejes. Samtidig må man nok acceptere, at den ”finansielle chikane” af F1-lånet kun vil tiltage, da mængden af dette lån skal nedbringes.

Vi anbefaler således, at man overvejer at profilændre til F3 eller F5 og vi bistår gerne i disse overvejelser.

Relevant er det også at overveje det nye FlexKort-produkt. FlexKort er lavet til dem der er dedikerede til den helt korte rente, dvs. ønsker at blive i noget F1-lignende, som ikke er F1. Flex-Kort er et nyt produkt og adskiller sig ved F1 på følgende punkter:

1. Det baserer sig på en 3-årig obligation og skal derfor kun refinansieres hvert 3 år.

2. Det rentetilpasses hvert 6 md. og renten fastsættes efter en referencerente kaldet CITA.

På den måde ligner det meget de eksisterende CIBOR-lån, men hvor der har været kritik af CIBOR som referencerente, så stilles vi i udsigt, at CITA er bedre. CITA er mere ”likvid”, da der rent faktisk er et marked for swap’s i CITA. CITA bør derfor bedre kunne kontrolleres i forhold til markedet. Myndighederne har faktisk påtaget sig en sådan kontrolrolle, da nationalbanken vil føre tilsyn med CITA-renten og de CITA-baserede lån.

Vi kan ikke sige om CITA-baserede lån som FlexKort bliver en succes, men vi kan godt lide konstruktionen. Det er teknisk set en god konstruktion som erstatning for F1 og vi håber det bliver en succes. Er man til F1 bør det således overvejes som alternativ.

FlexKort er dog også et helt nyt finansielt produkt og man bør altid være varsom med den slags. Grundlæggende skal man gøre sig klart, om man vil være ”firstmover” på denne front, eller man lige tager et år mere med F1, betaler det det koster og evt. skifter over næste år. Vi forholder os en smule afventende. Vi vil gerne se, at volumen og prisdannelse på de nye CITA-obligationer ser fornuftig ud, før vi tager dette nye produkt i udbredt anvendelse.