Hvad er lige en usund andelsboligforening?

Forleden dag bad en klient mig vurdere købet af en andelsbolig.

Umiddelbart så alt meget fornuftigt ud. Foreningen havde knap 200 medlemmer, andelskronen blev fastsat på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering, der ikke var for høj, og boligafgifter var lav – kun godt 2.000 kr. pr. md. for en toværelses andelsbolig.

Foreningen havde over 30 år på bagen, og den var administreret af den samme administrator igennem rigtig mange år.

Det betød også, at foreningen kun havde ca. 10 mio. kr. i gæld, som lån i gode solide fastforrentede lån med store afdrag.

Ja, det var faktisk så godt, at man skrev i referatet, at man kunne låne ca. 20 mio. kr. ekstra til et projekt og finansiere ydelsen ved at lægge låne om – stort set uden at hæve boligafgiften.

Alt i alt kan man vel ikke forestille sig en sundere forening!

Og dog.

Maksimalprisen var ca. 800.000 kr. for lejligheden, og de blev handlet til godt det halve.

For min klient var der selvfølgelig ikke meget at betænke sig på. Det var en billig lejlighed (under 10.000 kr./kvm. inkl. foreningsgæld), og med en meget lav risiko knyttet til.

Men min klients held har en bagside, og det er sælgerens uheld.

Sælgeren af denne lejlighed har år efter år indbetalt til foreningen og sparet op i denne. For mange mennesker er det den væsentligste del af deres opsparing. Sælgeren kunne nu sælge sin gode lejlighed til en billig penge og på den måde se sin opsparing dårligt forvaltet.

Foreningens gæld var ganske enkelt for lav til at andelene kunne sælges til en fornuftig pris, samlet set. Billedet bliver ikke bedre af, at foreningen har opkrævet store afdrag på den lave gæld hos medlemmerne.

Jeg kender ikke foreningens historie eller baggrunden for den førte politik. Der kan være gode grunde til at lægge penge til side, men det her ligner i højere grad en forstokket bestyrelse, der med hjælp fra en forstokket administrator, nedbryder andelshavernes værdier, fordi man enøjet fokuserer på gode borgerlige dyder som lav gældsætning og store afdrag.

Det er naturligvis ikke det samme som, at man skal gå i den modsatte grøft. Tværtimod er det meget farligere at komme ud i for høj belåning end i for lav belåning, og det kan have katastrofale følger, hvis en ejendom belånes for hårdt.

Min pointe er imidlertid, at det er en balancegang mellem foreningens sikkerhed (lav belåning) og medlemmers økonomi (højere belåning). Det er ikke altid er let balancegang, men det forekommer hverken fornuftigt eller sympatisk at satse fuldstændig ensidigt på at gøre foreningen til en pengetank, hvor medlemmerne har svært ved at realisere deres andel til noget, der tilnærmelsesvis ligner indre værdi.

I den konkrete ejendom er det rigtig mange penge, som sælgerne taber.

Min pointe er også, at det er her, hvor en dygtig administrator skaber værdi for sine kunder ved at belyse de forskellige alternativer, således at bestyrelsen og generalforsamlingen kan træffe et oplyst valg om, hvilken vej man ønsker at gå.