Muligvis lettere at overføre fællesareal til en enkelt ejerlejlighed

Når der skal overføres fællesarealer til en enkelt ejerlejlighed i forbindelse med lejlighedsudvidelse eller opførelse af taglejligheder, er det ofte nødvendigt at gennemføre en meget dyr og langsommelig relaksationsproces, hvor alle panthavere i alle ejerlejligheder i ejendommen accepterer, at arealet udgår af deres pant. Denne relaksation skal tinglyses på hver enkelt ejerlejlighed, og det er ret dyrt – alene i gebyrer og afgifter.

Det skyldes, at alle ejerlejlighedsejere også ejer en forholdsmæssig andel af fællesarealerne, og deres panthavere dermed også har pant i fællesarealerne.

Hvis en landinspektør udfærdiger en uskadelighedsattest, dvs. en attest om, at fællesarealerne kan udskilles uden nogen fare for pantsikkerheden, er det dog muligt at undgå denne dyre relaksationsproces, der sjældent skaber værdi for nogen.

Tinglysningsretten skal dog også godkende uskadelighedsattesten, og Tinglysningsretten holder i den forbindelse sin kort tæt til kroppen. I stedet for at udstikke klare retningslinjer, så parterne ved, hvad de har at forholde sig til, forbeholder retten sig adgang til skønne fra sag til sag.

I almindelighed regner man med at Tinglysningsretten opererer med både et relativt og et absolut kriterium, dvs. at det udstykkede areal ikke må udgøre mere end en nærmere bestemt andel (i procent) af ejendommens areal, og at det udstykkede areal ikke må have en særlig høj værdi (i kroner).

En gang imellem kommer der dog en sag, så vi kan få en ide om, hvad Tinglysningsretten kan eller skal acceptere.

I U.2013.1291V afgjorde Vestre Landsret, at der kunne udstedes uskadelighedsattest i en situation, hvor der skete overførsel af 28 m2 fællesareal (pulterrum) til en enkelt af de 12 ejerlejligheder i ejendommen. Ejerne af denne ejerlejlighed havde aftalt med ejerforeningen, at arealet skulle inddrages under deres ejerlejlighed mod betaling af 200.000 kr., og landinspektøren beregnede værdien til at være 0,6 % af ejerlejlighedernes værdi.

Landsretten skrev i sin begrundelse:

Det skal i forbindelse med overførsel af et areal fra ejendommens fællesareal til en enkelt ejerlejlighed sikres, at der ikke hermed sker en sådan forringelse af værdien af de øvrige ejerlejligheder, at der er fare for pantesikkerheden. Det er ubetænkeligt at lægge til grund, at en ejerlejligheds værdi først og fremmest hidrører fra selve boligarealet og kun i begrænset omfang fra ejerlejlighedens andel i fællesarealet.

På denne baggrund finder landsretten, at der ikke alene kan lægges vægt på den købesum, som en ejerlejlighedsejer skal betale for at få inddraget en del af fællesarealet under sin ejerlejlighed, idet købesummen må anses for at være udtryk for, at fællesarealet har stor værdi for netop denne ejerlejlighedsejer i modsætning til de andre ejere. Tinglysningsretten har derfor ikke haft grundlag for at nægte at tiltræde uskadelighedsattesten med den begrundelse, som Tinglysningsretten har givet.

Da det i det konkrete tilfælde er ubetænkeligt at lægge til grund, at overførslen af den pågældende del af fællesarealet kan ske uden nogen som helst fare for pantesikkerheden i de øvrige ejerlejligheder, skal Tinglysningsretten tiltræde uskadelighedsattesten.

Det giver os håb om, at vi i flere tilfælde fremover vil kunne komme igennem med en uskadelighedsattest.