Når en fjer bliver til fem høns og om en misforstået boligform

Nogle gange bliver man meget træt af at læse aviserne dækning af andelsboligmarkedet.

D. 18. september kunne man læse følgende i Jyllandsposten:

Men flere andre foreninger er enten på vej i konkurs eller balancerer på kanten uden råd til vedligeholdelse. Andelsportalen siger, at op mod hver 8. andelsboligforening har skidt økonomi.

Citatet er en videreudvikling fra en artikel i Berlinske d. 15. september, hvorefter hver 10. forening skulle være teknisk insolvent. Ved nærlæsning af artiklen dækker det over, at 14 % af foreningerne, iflg. Andelsportalen, har en solvensgrad på under 25 %.

Det er hverken det samme som at have en ”skidt økonomi” eller at være teknisk insolvent.

Det er irriterende ud fra et fagligt synspunkt, når historier bliver skruet sammen på den måde, og det kan give et indtryk af, at andelsboliger generelt er ”farlige” eller at sektoren er usund, plaget af skrupuløse advokater og långivere eller på anden måde noget, som man skal holde sig fra.

Virkeligheden er imidlertid en anden.

Andelsboligmarkedet fungerer fint, og selvom der er foreninger, der har det skidt, og selvom der er foreninger, der aldrig skulle have været stiftet, og lån, der aldrig skulle have været optaget, så fungerer langt de fleste foreninger godt – uanset om de har en høj eller en lav belåning.

Andelsboliger i København og andre store byer har nydt godt af de stigende boligpriser gennem de sidste år, og flere og flere andelsboliger kan igen sælges til maksimalprisen. Disse boliger er ofte meget billigere end tilsvarende ejerlejligheder, og hvis ellers foreningen har styr på sine langsigtede budgetter, kan det være en mere sikker og bedre investering end mange ejerboliger.

Selv teknisk insolvente foreninger kan være fantastiske investeringer. En teknisk insolvent forening er belånt ud over ejendommens værdi som udlejningsejendom, dvs. det som kreditor i et worst case scenarie sidder tilbage med, hvis foreningen går i opløsning. Hvis denne værdi er konservativt sat til f.eks. 10.000 kr. pr. kvm. og foreningen er belånt med 11.000 kr. pr. kvm. vil den lovlige maksimalpris være 0 kr. Men hvor ellers i dagens Danmark finder man en bolig til 11.000 kr. pr. kvm., fuldt finansieret og uden personlig hæftelse…

Realiteten er dog ofte, at mange i foreningen har talt sig ned i et hul under finanskrisen, og nu skal de langsomt kravle op ad hullet. Hvis ejendommen ligger godt, vedligeholdelsesstanden er i orden og budgetterne holder, så ser verden ikke så sort ud, som den har gjort.

Lakmusprøven har altid været omsættelighed. Hvis andelene kan omsættes, så kan foreningen fungere. Omvendt, hvis andelene ikke kan omsættes, og folk efterlader deres andelsbevis på dørmåtten, når de flytter, så er den gal.

Hvis det går så galt, er det vigtigt at finde en løsning i samarbejde med kreditorerne, og vi synes generelt, at vi kan få en god dialog med kreditorerne, når dette problem opstår. Kreditorerne kan jo også godt forstå situationen, når budgetterne ikke hænger sammen.

I København ser vi næsten ingen foreninger i dag, hvor andelene ikke kan omsættes, og det er en meget vigtig pointe, når man skal vurdere foreningernes sundhedstilstand.

Det er selvfølgelig anderledes, når man kommer ud på landet. Andelsboligmarkedet fungerer ligesom resten af boligmarkedet. Det trækker skævt, og ude i de små samfund, kan der være problem, fordi der ikke er nogen købere til andelsboligerne. Men det problem har ikke noget med andelsboligerne at gøre, det er en anden problemstilling, som handler om forholdet mellem land og by, ”den rådne banan”, eller hvordan man vil vælge at se på det.

Pointen er at pressedækningen af forholdene på andelsboligområdet er groft misvisende og at sandheden er at boligformen generelt stadig kan være en billig, sikker og velfungerende boligform - Netop det der var tanken