Der er den 1. marts 2013 trådt en ny lov i kraft, der medfører at långivere, ved udlån til andelsboligforeninger, skal følge en defineret god skik i deres rådgivning og dokumentere den rådgivning de har ydet.

Dette betyder i praksis, at långiveren skal have talt med foreningen inden aftale om lån indgås og at långiverne i den forbindelse skal udfylde et ”God Skik Tjekskema”, efter gennemført rådgivning.

Den nye lov skal ses i lyset af de sidste års mange sager, hvor bl.a. bestyrelser i andelsboligforeninger har følt at de ikke er blevet rådgivet korrekt og tilstrækkeligt i forbindelse med indgåelse af lån og finansielle aftaler (swap’s og lange inkonvertible lån). Aftaler og lån som efterfølgende har vist sig uventede byrdefulde for foreningen og som i dag er klassificeret som ”Rød-mærkede lån” i den rådgivning bankerne nu vil skulle yde.

Hvornår skal God Skik Tjekskema udarbejdes?

Skemaet skal udarbejdes, når en forening optager lån på 100.000 kr. eller mere med pant i fast ejendom. Der skal udfyldes ét skema pr. lån. Se selve skemaet her.

Procedure i forbindelse med lånesager fremadrettet:

Ved afgivelse af tilbud vil der fra långivere være et forbehold om, at foreningen, ved et eller flere bestyrelsesmedlemmer, skal have modtaget rådgivning vedrørende det tilbudte lån direkte fra långiver. Når rådgivningen er sket, vil långiver sende God Skik Tjekskemaet til underskrift i bestyrelsen og skemaet returneres underskrevet fra låntager til långiver. Først umiddelbart efter rådgivningssamtalen, kan der indgås aftale om fastkurs eller ske udbetaling af lånet.

Administrators rolle og rådgivning:

Flere af vores kollegaer i branchen yder ikke rådgivning til deres andelsboligforeninger omkring finansiering. Dette har man fravalgt og man overlader opgaven til de kreditforeninger og banker der yder lånene. I disse tilfælde må det forventes, at långiverne vil gøre mere ud af rådgivningen og foreningerne vil skulle bekræfte, at de har modtaget den påkrævede rådgivning fra kreditforening/bank. Dvs. at en eller flere repræsentanter fra bestyrelsen, der har modtaget rådgivning, skal underskrive God Skik Tjekskemaet.

Administrationshuset A/S spiller en meget aktiv rolle i optimering af vores foreningers lån og yder en omfattende og dækkende uvildig rådgivning i forbindelse med låntagning. Vi gør ofte dette i samarbejde med långiver, men vi mener at det er vigtigt at foreningen, i sin administrator, har en uafhængig økonomisk rådgiver med omfattende indsigt i foreningens forhold. Dette ændres der ikke på.

Der er i de nye regler mulighed for at fravælge rådgivning fra långiver i de tilfælde hvor foreningerne modtager rådgivning fra anden side, f.eks. fra deres administrator.

Derudover vil der være situationer, hvor foreningerne ikke føler behov for rådgivning, f.eks. i forbindelse med rent tekniske omlægninger af lån, hvor beslutningen om lånetype allerede er truffet på en generalforsamling.

I sådanne tilfælde hvor långiver ikke er inde og yde direkte rådgivning forventes det, at långiver vil skulle opfylde sine forpligtelser ved at låntager underskriver et skema vedr. fravalg af rådgivning.

Hvad betyder de nye regler i praksis?

I Administrationshuset forestår vi selv det meste af den finansielle rådgivning til vores foreninger og derfor medfører de nye regler ikke umiddelbart betydelige ændringer for vores andelsboligforeninger. De vil blot opleve at der kommer et ekstra dokument (God Skik Tjekskemaet) til underskrift i forbindelse med øvrige dokumenter vedr. lånoptagelse.

For administratorer der ikke yder denne type rådgivning og for bankerne og realkreditinstitutterne, bliver låneprocessen lidt mere omfattende, men forhåbentlig også lidt mere grundig og veldokumenteret.

De nye regler er dog endnu et eksempel på at administrationen og sagsbehandlingen omkring en andelsboligforening kompliceres og gøres administrativt tungere. Dette betyder ikke at tiltaget er uhensigtsmæssigt. Historien har vist at mange foreninger har indgået aftaler som de ikke har forstået og som de måske heller ikke har fået en tilstrækkelig god rådgivning omkring. Vi har også erfaret, selv inden for det sidste år, at rådgivning, leveret af visse finansielle aktører, lang fra levede op til de krav, der stilles i de nye regler og at mærkningen af finansielle produkter ikke blev brugt på en god og oplysende måde.

Vi tror således at de nye krav til långivers rådgivning, kombineret med den ny mærkning af finansielle produkter (grøn, gul, rød) vil mindske risikoen for at foreninger, uden kyndig uafhængig rådgivning fra deres administrator, oplever at de køber ”katten i sækken” i fremtiden. Vi bakker således op om tiltaget.

Man kan læse mere om God Skik reglerne i Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. via nedenstående links: Bekendtgørelse om god skik samt vejledning.

Se selve "God skik" skemaet her.

Bonusinfo 1: En ny mærkningsordning af finansielle ydelser klassificerer finansielle produkter i tre klasser med indikationen grøn, gul eller rød. I forbindelse med den rådgivning de nye regler foreskriver, må det forventes at låntager vil blive gjort bekendt med ”farven” på det produkt man er ved at købe. Interessant nok har alle de produkter, der har skabt de store problemer de seneste år, alle farven rød. Et forhold der måske kunne have afholdt visse foreninger fra at købe disse produkter – såfremt de havde været præsenteret for et rødt mærke.

Bonusinfo 2: Administrationshuset har som en af sine nøglekompetencer netop rådgivning omkring lån og finansiering i andelsboligforeninger. Vi bistår bl.a. nødlidende foreninger i rekonstruktioner og vi varetager, i regi af vores branche- og uddannelsesforening, uddannelsen af administratorer i denne type finansiering.