Optimering af likviditet når banken ingen rente giver på indskud

Renten slår igen nye bundrekorder og dette betyder at man reelt ikke modtager nogen rente af indestående i banken. Vi ser her på hvilke muligheder man som boligforeningen eller privat boligejer med fri likviditet har i denne situation.

Mange af vores andelsforeninger oplever i disse år at de genererer en masse likviditet. En betydelig del af dette kommer af at man ligger i korte (F1-3) lån med meget lav rente. Dertil har vi en del foreninger der sælger lejerboliger og af den vej rejser en del penge. Har man lån med afdrag vil afdragsandelen af ydelsen øges når renten falder, men den samlede ydelse falder stadig og der løber penge ind på kontoen.

Det samme forhold gør sig nok gældende i mange private husstande i vores ejerforeninger og nedenstående forhold er således også relevante for private boligejere i samme situation.

Når vi ser på vores samlede bank-balance under vores rammeaftaler kan vi se ovenstående udvikling meget klart. Hvor vi for år tilbage havde en større sum af lån end indlån, er billedet nu omvendt. Samtidig er indlånsrenten utrolig lav. De fleste bankkunder modtager slet ikke rente, eller måske 0,1%. Vi har forhandlet lidt bedre aftaler med renter mellem 0,1% og 0,4% og aftaleindlån omkring 1,0%, men det er stadig pebernødder. Det skal i den forbindelse siges, at man som indlåner ikke rigtig kan tillade sig at blive sur over disse indlånssatser. Man skal jo huske på at den korte F1-rente med tillæg for kursskæring og bidrag måske lander på omkring 1,0%. Når man kan låne til 1%, kan man ikke forvente at kunne placere til mere end de satser vi har nu – i en sund bank.

Konklusionen er at har man fri likviditet på bankkontoen, så må man søge andre løsninger.

Andelsboligforeninger og private boligejere

Det mest oplagte tiltag er at bruge fri likviditet til at afdrage på anden gæld. Har man et fastforrentet realkreditlån, en kassekredit, et boliglån, anlægslån, eller anden kredit, så kan man gratis eller næsten gratis lave et ekstraordinært afdrag og straks forrente sine penge typisk med 4-6%.

De ekstraordinære afdrag er værd at gøre selv hvis man forventer at skulle bruge pengene, f.eks. til vedligehold, forholdsvis snart. Man kan bare låne dem igen. Dette koster, set i forhold til den sparede rente, kun et beskedent beløb. I praksis kan man låne pengene igen allerede efter 3-6 md. uden at have tabt penge. Vi ser tit at vores kunder tror de skal bruge pengene, men ikke lige får dem brugt og så står pengene pludselig 2-3 år, uden at trække renter.

Man kan også tage et skridt videre i denne retning – nemlig at sikre at man slet ikke har positiv driftslikviditet. Det optimale vil for mange være at have lidt mindre realkreditlån suppleret med en kassekredit, således at man altid er i negativ på alle konti. Der er ingen grund til f.eks. at have i gennemsnit 300-500.000 kr. på driftskontoen, mens man betaler 4% på realkreditlånet! Det optimale er i stedet at man opretter en kassekredit svarende til udsvinget i den almindelige driftslikviditet, og så sørger for altid at holde sig under nul. Kassekreditten er lidt dyrere end realkreditlånet, men til gengæld betaler man kun for det beløb, der trækkes. Det betyder, at driftslikviditeten forrentes med den sparede rente. På den måde får man fuld rentegevinst af den løbende driftslikviditet.

Det er særligt relevant lige nu, hvor indlånsrenten er lav, kombineret med at lånerenten på en kassekredit ligger meget tæt på renten på et fast forrentet realkreditlån. Vi vil gerne slå et slag for at man overvejer denne mulighed. Samtidig har vi iværksat forhandlinger under vores rammeaftale med banken, rette mod at bringe bankrenten endnu tættere på den lange realkreditrente.

Ejerforeninger med fælleslån

En ejerforening med for mange penge i banken har typisk ikke kreditter og lån, og vil derfor normalt ikke have ovenstående muligheder for at placere sin frie likviditet. Dette er generende i disse tider og er der tale om betydelig likviditet, kunne man overveje følgende lidt kreative løsning:

Mange ejerforeninger har fælleslån. Dvs. lån optaget af foreningen, men som udvalgte ejere, dem der er med i fælleslånet, betaler til og hæfter for. Vores fælleslån ligger typisk med en rente på mellem 5,25% og 5,5%. Set i det lys er det jo ikke optimalt at foreningen har penge stående den ikke modtager rente for, mens visse ejere betaler 5,5% til banken!

Er volumen stor nok og tidsrammen tilpas lang, kan man overveje at foreningen låner penge til fælleslånet. Dvs. at foreningen skyder penge ind på fælleslånet og modtager den rente deltagerne i fælleslånet ville have betalt banken. Deltagerne i fælleslånet sparer ikke på selve fælleslånet, men som medlemmer i ejerforeningen vinder de ved at ejerforeningen modtager en renteindtægt, den ellers ikke ville have fået.

Dette er ikke en model vi tidligere har anvendt, men vi finder den interessant og vil gerne drøfte den med ejerforeninger som er interesserede og har fri likviditet.

Modellen er dog ikke ukompliceret, og vi vil skulle arbejde lidt med bl.a. håndtering af renteindberetninger, idet der ikke længere bliver et match mellem bankens indberetning og deltagernes rentefradrag.