Regeringen foreslår finansiel ”stormflodssikring” til redning af F1

Overskriften dækker over, at regeringen vil fremsætte et lovforslag, der skal sikre de korte rentetilpasningslån (F1) mod den refinansieringsrisiko som har sat dagsordenen på realkreditområdet de sidste år.

*** opdateret 19. nov. ***

Der har længe været talt og skrevet om refinansieringsrisikoen, som ret beset er risikoen for en eller anden ”freak event” som 9-11 eller en stor bankerot i den finansielle sektor, pludselig kan forhindre en markedseffektiv refinansiering af de mange danske F1-lån. Hvis der sker en sådan begivenhed kort før en refinansieringstermin, kunne man forestille sig, at der lige pludselig ikke var købere til de mange milliarder kr. nye obligationer, der bliver solgt til afløsning af de obligationer, der udløber. Det ville udløse en kraftig rentestigning, og måske også et sammenbrud i hele realkredit-, bank -og pensionssystemet.

De udenlandske ratingbureauer har påpeget denne risiko med stigende intensitet de sidste år, og rentekreditinstitutterne har gjort deres til at skubbe folk over i længere renter. Både med stok og gullerod. Læs evt. vores artikel om disse problemer og aktuelle tiltag.

Nu kommer så regeringen med et bidrag i form af en lov, der betyder, at nye obligationer med kortere løbetid end selve lånet, skal indeholde en mulighed for forlængelse. Det indebærer, at disse obligationer i tilfælde af en freak event, forlænges med et år af gangen, indtil der er en normaltilstand som tillader en effektiv refinansiering.

I oplægget lægges der op til, at en freak event defineres som en rentestigning på 5 procentpoint fra den kupon, der refinansieres. Det betyder, at hvis et rentetilpasningslån i dag udbydes på baggrund af en kuponrente på 2 %, så skal renten op over 7 %, men hvis kuponen hedder 4 %, skal renten op over 9 %. Det har i den forbindelse ikke nogen betydning, om kontantlånerenten faktisk har været lavere eller højere.

I det oprindelige forslag var der tale om en tvangskonvertering af obligationen til en lang klassisk konvertible obligation med høj rente. Dette ville ligne det, som vi tidligere har set som 1. generations rente-max lån. Konsekvenserne af dette første forslag var imidlertid så ugennemskuelige for investorer og realkreditsektoren, at det blev taget af bordet efter få dage og erstattet med den et-årige forlængelsesmulighed.

Ministeren er under et betydeligt pres og har stilet mod at få lovforslaget igennem inden 1/1 2014. Der er imidlertid stadig mange udestående spørgsmål. Det er fortsat uklart, hvordan mellemlange rentetilpasningslån, som f.eks. F5-lån skal håndteres, og det er vigtigt, for det er netop den type lån mange er gået over i, ved den aktuelle december-refinansiering.

I et faktaark oplyser Ministeriet, at der historisk ikke er sket en rentestigning i de sidste 150 år, der ville kunne udløse konverteringen. Der har kun en gang været et rentefald, der har været over 5 procentpoint i løbet af et år. Det var i 1983, hvor en 12 % realkreditobligation steg fra ca. kurs 60 til ca. kurs 80…

Ideen er således, at man lægger risikoen for noget ekstremt usandsynligt, men også ekstrem ubehageligt, over på obligationskøberne, som i teorien har bedre råd til dette end låntagerne. Og netop fordi det er usandsynligt, skal det ikke koste noget særligt på renten.

Vi har ikke klar mening om dette initiativ på nuværende tidspunkt og dets endelige form er stadig ikke kendt. Der er nogle forhold, som vi har brug for at få klarhed over. Hvordan håndteres de mellemlange lån? Bliver lånene for komplicerede, så man skræmmer de udenlandske købere væk? Hvad bliver modellen for swap'ede CIBOR-lån? Ender det med at blive dyrere end forventet? Bliver det en sovepude i forhold til den meget reelle risiko, der er ved at låntagere bliver afhængige af korte lån? Hvilken likviditetseffekt vil omlægningen få for de nuværende rentetilpasningsobligationer, indtil de er omlagt? Konkret synes det ikke som om at forslaget er tænkt helt igennem og ud fra hvad vi hører på ”vandrørene” er det heller ikke handlet af med dem der skal udbyde disse nye obligationer – realkreditinstitutterne. Det kom lidt ”som en tyv i natten”. Sidst men ikke mindst spørger man sig selv om regeringen har forhørt sig hos ratingsburauerne. Dvs. om de mener tiltaget løser problemet.

Det er alt sammen noget vi må se på med tiden.

Overordnet set synes vi dog, at det er sympatisk, at man prøver at isolere refinansieringsrisikoen, som er en risiko for hele samfundet – og ikke kun for den enkelte låntager. Ved at flytte denne risiko fra låntagerne, tvinger man dem reelt til via kursen på obligationerne at forsikre sig mod en risiko, som de påfører hele samfundet og ikke kun sig selv.

Ser man på det som låntager. privat eller som andelsboligforening, er der dog en ting der står klart, på trods af alle spørgsmålene. Tiltaget retter sig ikke mod at beskytte den enkelte låntager mod en høj rente. Den nye type obligationer vil stadig tillade en almindelig løbende rentestigning, endog en meget voldsom stigning, hvis den sker over nogle år. Det er udelukkende en finansiel ”stormflodssikring” som skal sikre systemet som helhed - ikke den enkelte låner! Overvejelser omkring afdækning af den almindelige renterisiko er uændrede og ikke mindre relevante som følge af dette tiltag.