I sommer gik Nykredit over til to-lagsbelåning. Vi har fulgt lidt op på hvordan det er gået, og det ser ikke så godt ud.

Siden finanskrisen har realkreditinstitutterne arbejdet på forskellige modeller for at sikre en optimal afsætning af deres obligationer, samtidig med at man har søgt at begrænse sine egne sikkerhedsstillelser. I sommer meldte institutterne deres strategier og vi har fulgt lidt op på hvordan det er gået.

Nordea og Realkredit Danmark valgte at stille noget mere sikkerhed og hæve bidragssatserne og deres produkter ser i det store hele ud i dag som de altid har gjort.

Nykredit valgte den meget omtalte model med tolagsbelåning, antageligvis for at undgå at stille så meget dyr sikkerhed. Tolagsbelåning er en model hvor realkreditlånet deles i to, således at den sikre del af lånet 0-60 % (grundlånet) afregnes med én særlig sikker obligation (SDRO), mens den yderste del af lånet (toplånet) mellem 60 og 80 % af ejendomsværdien afregnes med en anden og mindre sikret obligation (RO).

På den måde skulle den inderste del af lånet blive mere sikkert – og dermed billigere, mens den yderste del af lånet (toplånet) skulle blive dyrere.

I teorien kan dette være en fornuftig løsning, således at gode låntagere ikke skal betale for andre låntageres mere risikable låneprofil. Det er ligesom med bilforsikringer, hvor elitebilister ikke betaler for de 18-25 årige mænds anderledes skadesstatistik.

I praksis er toplånet da også ca. 0,9 % dyrere end grundlånet, og det giver også god mening.

Men når man sammenligner kursen på grundlånet med andre realrealkreditinstitutter, ser billedet anderledes ud.

Den 23. januar kl. 23 lån de 30-årige 3 % obligationer (udløb 2044) således:

  • Nykredit - 97,16
  • BRF – 97,16
  • Nordea – 97,15
  • RD – 97,23

Det betyder, at Nykredits grundlån koster nogenlunde det samme som de øvrige institutters lån, som jo dækker 0-80 % og dermed burde være dyrere. Konklusionen er forholdsvis nådesløs. Nemlig at låntagere i Nykredit, ud over at skulle ligge med to forskellige lån, med den kompleksitet og reducerede fleksibilitet dette indebærer, også skal betale mere i rente end andre låntagere, fordi deres toplån jo er dyrere.

Det er jo markedet, der bestemmer, og markedet har åbenbart ikke vurderet at Nykredits grundlån er mere sikre end de andre kreditinstitutters lån, og derfor burde have en højere kurs. Nykredit ligger heller ikke med lavere bidrag end de øvrige institutter.

Man må da håbe for Nykredit, at markedet opdager forskellen, for ellers er to-lagsbelåning ikke kun en komplicerende konstruktion, men også en dyrere måde at låne penge på.