Debatindlæg og andelsboligens særlige kendetegn ift. ejerboliger - udgivet på Altinget 18/12 2014.

Med jævne mellemrum hører man folk fremføre argumenter i retning af at andelsboligen er lidt af en bastard. Et levn fra en anden tid. En kompliceret boligform som har udspillet sin rolle og som er bedst tjent med at blive sidestillet med ejerboligerne. Bag dette argument synes ofte at ligge enten en begrænset indsigt i hvad en andelsbolig reelt er og hvorfor vi har dem, eller en interesse, personlig eller kommerciel, i at afskaffe maksimalprisen.

Maksimalprisen giver, som enhver anden priskontrol, en række problemer og løber altid med dagsordenen, nå man taler andelsboliger. Maksimalprisen er et meget vigtigt forhold. Særligt for alle os der bor i andelsbolig eller som administrerer andelsboliger. Men maksimalprisen er kun ét blandt en række forhold der markant adskiller andelsboligen fra ejerboligen. Andelsboligen er nemlig ikke blot er en ejerbolig med priskontrol.

Efter at have beskæftiget mig med administration af andelsboliger i mere end ti år og fulgt en lang række meget forskellige andelsboligsforeninger gennem op- og nedture i et turbulent ejendomsmarked, synes jeg, at der tegner sig et klart billede af nogle særlige karakteristika for andelsboligen. Både af formel og af mere ”blød” karakter.

Jeg vil ikke tage stilling til om disse karakteristika stadig er (politisk) ønskelige, men de er faktuelt til stede og bør derfor frem i lyset.

Andelsboligforeningerne har generelt en stærkere økonomi

Set i forhold til ejerforeninger, så har andelsboligforeninger generelt en stærkere økonomi – eller mere præcist – en større økonomi! Andelsboligforeninger har en langt større ”omsætning” pr. kvm. end ejerforeninger. Dermed i de praksis flere økonomiske håndtag at skrue på og har flere økonomiske frihedsgrader. Andelsboligforeninger afsætter generelt flere penge til løbende vedligehold og drift af ejendommen, og de opbygger gerne betydelige økonomiske reserver i form af opsparing eller friværdi. Mange foreninger har som direkte mål at holde så stabil en boligafgift som muligt, over lang tid. Dette kræver opbygning af betydelige reserver.

En ejerforening er et lovbundet driftfællesskab, og man er kun fælles om drift og vedligeholdelse af fællesejendom. Indbetalingerne bliver ofte holdt så små som mulige. Det følger princippet om, at ”pengene ligger bedst i ejernes lommer”, og højere fællesbidrag kan da også slå igennem i form af lavere kontantpriser. Til gengæld skal ejerne foretage ekstraordinære indbetalinger, når der skal laves store vedligeholdelsesarbejder eller lignende. Det kan gøre det svært at få opbakning til nødvendige projekter. I en andelsboligforening har man oftest flere muligheder. Man kan bruge af opsparingen, optage nye lån, omlægge eksisterende lån eller spare i driften.

I vanskelige tider, som dem vi netop har været igennem, så synes det ret tydeligt at andelsboligforeningernes større økonomi og flere handlemuligheder gør dem bedre i stand til at træffe beslutninger om at bruge penge.

Andelsboligforeningen har en markant anderledes finansiering

I ejerforeningen ligger den fulde finansiering hos ejer. Ejer tager sine realkredit- og banklån og fællesudgiften til ejerforeningen går kun til drift og vedligehold af ejendommen.

I andelsboligforeningen ligger en del af finansieringen i foreningen i form af realkredit- og banklån. Det er de lån, som har givet noget af den røre om ”insolvente andelsboliger”, der har været fremme.

De udfordringer som den fælles finansiering giver, er dog begrænset til nogle enkelte foreninger, der af den ene eller anden grund har påtaget sig en for høj belåning.

Den fælles finansiering i andelsboligforeningen er helt central for forståelsen af boligformen. Den kan være problematisk, men i langt de fleste foreninger er den fælles finansiering i foreningen, en meget billig og god finansiering for andelshaverne. Når finansieringen bliver brugt rigtigt, er den med til at beskytte andelshaverne mod at tage voldsomme finansielle risici.

Samtidig opnår andelshaverne ofte billigere lån, fordi lånene bliver store og sikkerheden er god.

Rent teknisk skal man også her notere sig, at andelshaverne ikke har fradragsret for renter, men til gengæld skal de heller ikke betale ejendomsværdiskat. Med det aktuelle renteniveau er det nok en fordel for andelshaverne generelt.

Andelsboligforeninger har flere regler

I forhold til vedtægter og husorden er der også betydelige forskelle mellem andel- og ejerbolig. Både vedtægterne, og i retspraksis, lægges der i en ejerforening som udgangspunkt kun meget få regler for, hvad ejere må i og omkring deres ejerbolig. Grundlæggende er alt tilladt, medmindre det er forbudt, og man betragter ejerforeningen alene som et praktisk økonomisk og driftsmæssigt fællesskab.

De fleste andelsboligforeninger betragter sig i større eller mindre grad mere som en boligforening. En forening af mennesker, der er sammen om at eje og drive en ejendom. Der opstilles og accepteres generelt langt flere regler for sameksistensen i en andelsboligforening. Det accepteres, at der lægges stramme regler for udlejning, indretning/ombygning, samt hvem man må sælge til (ventelister). De fleste andelsboligforeninger holder også fast i at det er andelshaveren, der skal bo i lejligheden, og den ikke må udlejes. Lejligheden er ikke et kapitalgode som en ejerlejlighed.

Der er også knyttet meget hårdere sanktioner til en overtrædelse af de fælles regler i andelsboligforeninger. I ejerforeninger er det meget vanskeligt at komme af med beboere, der forbryder sig mod reglerne, mens andelsboligforeninger kan ekskludere deres medlemmer med den virkning, at de skal fraflytte ejendommen, og deres andelsbolig skal sælges.

Andelsboligforeninger synes at have et stærkere socialt sammenhold

Måske som følge af ovenstående tendens til at pålægge hinanden flere regler, synes der også at være en tendens til at der er et stærkere socialt sammenhold i andelsboligforeningerne. Det forhold at man underlægger sig flere fælles regler, at man har mulighed for at påvirke hvem der flytter ind i foreningen (via ventelister), at man ofte flytter internt i foreningen og dermed bliver længe i samme ejendom bidrager med noget mere uhåndgribeligt. Det er vanskeligt at måle, men jeg ved af egen erfaring og fra andre administratorer af ejer- og andelsboligforeninger, at man generelt oplever, at andelsboligforeningerne stadig har et stærkere socialt sammenhold end ejerforeningerne. Det er muligvis aftagende, da flere andelsboligforeninger gennem boble- og kriseårene lod sig ”liberalisere” ved at fjerne ventelisterne, tillade mere udlejning, osv. Men mange andelsboligforeninger kæmper imod denne tendens og søger at fastholde en mere eller mindre diffust formuleret ”andelstanke”. Vi har således set, at selv gennem de meget vanskelig år på boligmarkedet, efter finanskrisen, undlod mange andelsboligforeninger, efter lange debatter, at ”liberalisere” centrale forhold i boligforeningstanken så som at give adgang til forældrekøb, fri fremleje og afskaffelse af ventelisterne.

Konklusion

Som jeg skriver, vil jeg ikke tage stilling til, hvad man bør gøre, men blot nuancere debatten en smule.

Hvis man fra politisk side vil se p området synes der at være 3 veje at gå:

  1. Man kan fastholde et to-strenget system, hvor man holder fast i, at der er tale om to forskellige boligformer med respekt af de særlige forhold, der gælder for den enkelte boligform.
  2. Man kan tillade andelsboligforeningerne at lave sig om til ejerforeninger, således at de foreninger, der ønsker den kan ændre sin status.
  3. Man kan søge at harmonisere reglerne, således at man gør reglerne for de to boligformer mere ensartede, uden at det nødvendigvis alt sammen skal ligne ejerlejligheder.

Boligpolitik skal helst være langsigtet, og det er nok en god ide at tænke sig godt om, for det bliver svært at vælge om, hvis man fortryder.

Link til Altinget og flere indlæg og debat om emnet.