Den offentlige vurdering er reelt (midlertidigt) afskaffet, og det er et problem for mange andelsboligforeninger.
Det står nu klart, at de næste offentlige vurderinger, er blevet udskudt til 2017 og det forlyder fra Engberg-udvalget, som skal lave det nye vurderingssystem, at vi måske først kan forvente nye vurderinger af erhvervsejendommene i 2019! Da andelsboligforeninger vurderes som erhvervsejendomme, vil det betyde, at der ikke kommer nye vurderinger – og dermed maksimalpriser før omkring 2019.
Det siger sig selv, at en så lang pause vil give mange problemer. Vi bruger allerede i dag en gammel vurdering. Den er fra 2012 og den er ikke særlig præcis.
Når markedet er i rivende udvikling – som det er nu, er det yderst utilfredsstillende for alle parter at være låst fast på den måde. Priserne på ejerlejligheder er støt stigende, og det professionelle marked for investeringsejendomme har også flyttet sig meget. Endelig bygges der igen boliger i København og de sælges til priser som før krisen.
Andelsboligerne i korrekt vurderede sunde foreninger handles i dag i vid udstrækning til maksimalprisen uden nogen form for afslag, og vi nærmer os den situation, hvor man igen står i kø på foreningernes venteliste.
Udgangspunktet må være at man både som andelshaver og andelsboligforening er interesseret i, at værdien af andelsboligforeningens ejendom, og dermed andelskronen bliver ansat så korrekt som muligt og at man undgår pludselige voldsomme udsving som ikke er begrundet i reelle markedsmæssige bevægelser.
Hvis der bliver en pause på 6-7 år, vil vi få voldsomme reguleringer, når de nye vurderinger kommer. Det vil flytte mange penge mellem købere og sælgere, og det vil være ret tilfældigt, hvordan det foregår.
Brug af offentlig ejendomsvurdering
I modsætning til hvad man kan få indtryk af i pressen, så bruger mange andelsboligforeninger fortsat den offentlige vurdering til fastsættelse af andelskronen, og det er der flere gode grunde til. Det har altid været en god, simpel og billig løsning, idet alle ejendomme havde en offentlig vurdering. Vurderingen er gratis og burde i sin natur afspejle værdien af ejendommen. Samtidig vil man altid ubetinget kunne bruge den offentlige ejenodomsvurdering – uden at skulle forholde sig til om den er rigtig eller forkert.
I mange andelsboligforeninger har det også været tradition og også en metode til at undgå voldsomme udsving i andelskronen.
Systemet har dog længe haft det problem, at vurderingerne ikke nødvendigvis var særlig retvisende. Det har vi tidligere beskrevet.
Faren ved mere korrekte vurderinger
Ud over de udsving i markedet som kan ”skjule sig” mens der ikke laves offentlige vurderinger gennem en længere årrække, så er der en anden fare, som særligt visse foreninger skal være opmærksomme på.
Siden 2006 har visse foreninger haft meget høje offentlige vurderinger. Vurderinger som er åbenlyst langt over markedet. Det er vurderinger, som er produceret rent mekanisk, og som ingen har haft interesse i at rette op på. På Vesterbro kender vi flere ejendomme som har offentlige vurderinger på 30.000 kr./kvm. og over, hvor vi som administratorer normalt vil rynke på næsen når en valuar nærmer sig de 20.000 kr./kvm. Loven er dog klar. De fejlagtige offentlige vurderinger kan lægges til grund for andelskronen og det er sket mange steder. De steder har andelskronen reelt været sat fri og der er handlet tusindvis af andelsboliger i disse ejendomme gennem de næsten 10 år, hvor disse for høje vurderinger har været gældende.
Forestiller man sig at det nye vurderingssystem gør det, som det er sat i verden for – nemlig at producere nogle mere korrekte vurderinger, så MÅ man forvente disse meget høje vurderinger bliver korrigerede – ned! Det betyder, at disse ejendomme, der gennem en årrække ikke reelt har været underlagt maksimalpriser, og hvor der er blevet handlet mange boliger, igen vil blive underlagt maksimalpriser. Det vil betyde tab – store eller små – for de andelshavere, der har købt sig ind i foreningen, mens den høje vurdering har været gældende.
Foreningerne kan selv gøre meget for at forhindre dette. De kan bruge valuarvurderinger eller foretage politiske hensættelser, der tvinger maksimalprisen ned.
Vi vil rigtig gerne kunne rådgive foreningerne til at foretage en langsigtet formueplanlægning, der involverer maksimalprisen, men det kræver, at vi har nogle langsigtede pejlemærker at sigte efter, og de mangler i dag. Vi ved ikke om maksimalpriserne er på vej op eller ned – ind eller ud.
Den foreløbige konklusion: Overvej en god og lødig valuar
Vi må erkende, at vi ikke kan bruge de offentlige vurderinger som et arbejdsredskab i de næste år, og vi har heller ikke nogen politiske pejlemærker for hvor andelskronen skal bevæge sig hen. Det bedste vi kan er at holde os til markedet og valuarerne.
Derfor anbefaler vi kraftigt at man bruger en valuar hen over de kommende år, således at man sikrer sig, at andelskronen følger markedet og ikke pludselig stikker af i op- eller nedadgående retning.
Dette kan være kontroversielt i visse foreninger, for der er mange myter om valuarvurderinger. Faktum er, at nok har nogle valuarer lavet tendentiøse vurderinger bestilt til at pumpe andelskronen, men sådanne valuarer kan blot undgås og der findes masser af dygtige og lødige valuarer i markedet.
Man kan i dag få lavet en grundig, lødig og veldokumenteret valuarvurdering for små penge. Typisk 10-20.000 kr. Set i forhold til vigtigheden af at få en sikker og stabil andelskrone, så mener vi det er en beskeden årlig udgift.
Hvis man kombinerer dette med en politik med velovervejede og veldokumenterede hensættelser (buffere), vil det være muligt at skabe en fair, tryg og kontrolleret udvikling i andelskronen gennem de kommende år. Når det nye vurderingssystem så kommer, burde man så ikke blive ramt af voldsomme reguleringer, selvom det selvfølgelig aldrig er til at forudsige, hvad fremtiden vil bringe.