Den simple andelsbolig skal tilbage i fokus

Indlæg publiceret på Altinget.dk By og Bolig, 18. september 2014.

Maksimalprisen er et klart politisk element i boligformen, og det er derfor meget nemt at diskutere ud fra en politisk grundholdning – rød eller blå. Samtidig er der åbenlyse interesser i henholdsvis en liberalisering eller en fastholdelse. En liberalisering vil, som Curt Liliengreen fremfører, flytte rundt på store værdier i boligmarkedet. Den vil skabe mere omsætning hos mæglerne, som Jan Hansen fremfører og den vil have betydning for adgangen til boligmassen i de store byer, som Jan Johansen påpeger.

Så langt så godt, men set fra en administrators mere praktiske synsvinkel, er emnet ikke specielt interessant. Der er, så vidt jeg er orienteret ikke for tiden politisk flertal for en liberalisering, og bredt over det politiske spektrum synes boligformen at møde stor velvilje – som den ser ud i dag.

Politikerne og embedsværket synes generelt at være optaget af, at gøre det godt for andelsboligerne og andelsbolighaverne. Der er lavet en række lovændringer, og der er flere er på vej. Men mens medierne og politikerne synes optaget af at diskutere maksimalprisen, har en meget problematisk udvikling stået på gennem flere år. Det er en udvikling, som på mange måder risikere at kvæle andelsboligerne og underminere de styrker boligformen traditionelt har haft.

Andelsboligforeningerne er ved at blive kvalt i nye love, regler, indberetninger og en meget problematisk uklar retsspraksis! Det er en glidebane, hvor alle tilsyneladende ønsker boligformen det bedste, men hvor man glemmer, at et af boligformens store fortrin er enkeltheden. Det er som om, der mangler et overblik!

For ti år siden var en andelsboligforening en relativt simpel størrelse. Foreningen var nem og billig at administrere, og overdragelsen af en andelsbolig var en simpel ekspeditionssag, som kostede få tusinde kroner. Køberne var temmelig sikre på, at de gjorde en god handel, og de mest komplicerede forhold opstod i forbindelse med korrekt ventelistehåndtering, forsøg på omgåelse af ventelister, sorte penge og den slags.

For os der har været med de sidste 10 år er det tydeligt at sektoren har set en uhørt stor forandring og netop andelsboligens enkelthed – en af dens store styrker – er nu udvandet i en grad, så det i dag er enklere at håndtere salget af en ejerlejlighed end salget af en andelsbolig.

Ser vi på de nye og komplicerende forhold der har ramt sektoren bare i det sidste halvandet år, står problemstillingen klar.

· Januar 2013: To højesteretsdomme fortolker andelsboligloven således at bestyrelsen eller administrator skal kontrollere overholdelsen af maksimalprisen mellem generalforsamlinger. Det betyder, at der skal foretages meget komplicerede "midtvejsberegninger" og kontroller ved hver handel – og nogle gange flere gange under en handel. Dommene bryder med en etableret praksis om at andelshaverne sætter andelsværdien, iht. maksimalprisbestemmelsen en gang om året på generalforsamlingen. Konsekvensen er en underminering af den demokratiske kontrol over maksimalprisen og en voldsom komplicering af handlerne. I praksis kan mange selvadministrerende foreninger ikke selv håndtere handler, og de risikerer at ifalde ansvar ved fejl.

· Juli 2013: Andelsboligloven ændres således at der indføres en karensperiode efter stiftelsen og et krav om udarbejdelse af et lovpligtigt oplysningsskema. Karensperioden har de bedste intentioner, men den hindrer ikke opportunistiske stiftelser, som det var tænkt. I stedet vanskeliggør den nødvendigt vedligehold af nystiftede andelsboligforeninger.

· Efterår 2013: Det offentlige Danmark stiller krav om at alle andelsboligforeninger skal have NemID og en elektronisk postkasse. Et fornuftigt tiltag set på den lange bane, men implementeret uden hensyn til andelsboligforeningernes måde at fungere på, hvor en bestyrelse skiftes ud ofte, det har medført helt unødige omkostninger.

· Forår 2014 Det nye oplysningsskema bliver tilgængeligt og lovpligtigt. Intensionen med skemaet er god og fornuftig, men det er unødvendigt omfattende, vanskeligt at forstå – selv for eksperter, og på visse område direkte misvisende. Skemaet indeholder bl.a. en farvekodning af foreningens lån og andre oplysninger der kan få gode foreninger til at fremstå dårlige. Dertil kommer, at omkostningerne ved at udarbejde skemaet er voldsomme, (de tegner nu til ca. 2-4.000 kr./handel), og skemaet kunne helt være undgået, hvis man blot havde gjort oplysningerne til en lovpligtig del af foreningens regnskab.

· Forår 2014: Andelsboligforeningerne og administratorerne underlægges sammen med bankerne hvidvaskreglerne. Det er et voldsomt kontrolapparat, og aftaleforholdene mellem foreningen, Nets og bankerne skal omlægges. Dertil pålægges administratorer og bestyrelse en ny overvågnings- og indberetningspligt.

· Sommer 2014: Påbud om indberetning af handler til Danmarks Statistik. For at etablere et prisindeks for andelsboliger pålægger Danmarks Statistik andelsboligforeningerne at indberette gennemførte handler med meget detaljerede priser og stamoplysninger.

· Eftersommeren 2014. Ministeriet sender nye lovforslag i høring med skærpede krav til stiftelse af nye andelsboligforeninger. Nye regler med gode intentioner som baggrund, men som reelt vil gøre det meget svært at stifte nye andelsboligforeninger.

Forud for dette sidste halvandets års tsunami af nye regler og byrder, ligger også reglerne om pant i 2006, krav om energimærkning, regler om god skik ved finansiel rådgivning af andelsboligforeningernes bestyrelser mv.

Jeg vil gerne understrege at intentionerne bag alle disse tiltag er ikke dårlige. På mange måder må de støttes, for naturligvis skulle der bedre information til ved overdragelserne, andelsboligernes kommunikation med det offentlige skal digitaliseres og stiftelserne skal strammes op, osv., men tiltagene er gennemført uden sammenhæng, og meget kunne være opnået simplere og billigere for dem der skal betale i sidste ende - nemlig andelshaverne. Denne udvikling rammer de små foreninger særlig hårdt, og det betyder, at det i dag reelt er meget vanskeligt at være selvadministrerende. Vi ser flere og flere foreninger, der kaster håndklædet i ringen og søger professionel administration. For os som administratorer kan dette synes godt, for mere administration, indberetning og bureaukrati er jo mere omsætning til os. Men når de nye tiltag ikke er værdiskabende for andelshaverne, så er det ikke penge vi har lyst til at tjene!

Mest frustrerende er det imidlertid, at politikerne og embedsværket undladt at tage hånd om nogle af de virkelige problemer sektoren har.

De to mest dominerende problemstillinger, som ingen tilsyneladende vil røre ved, men som kan løses med en simpel politisk stillingtagen og lovændringer, står urørte hen.

1. Retspraksis vedrørende beregning af andelskronen er uklar. Selv blandt eksperter kan vi diskutere og fortolke (og være i tvivl om) helt almindelige daglige situationer. Samtidig er andelsværdien stadig åben for manipulation for den bestyrelse, der ønsker det. Der er behov for en simplificering af reglerne for maksimalprisberegningen, så enhver bestyrelse kan håndtere den.

2. Der er stadig ingen klar løsning på, hvordan de nødlidende skal håndteres. Jeg vil ikke her debattere en løsning, men jeg må på det kraftigste appellere til at politikerne tager deres ansvar alvorligt i stedet for at lade domstolene skubbe en mulig løsning foran sig. Hundredevis af andelshavere og deres banker er fanget i et tomrum, mens der bliver ført langstrakte og unødigt opslidende juridiske kampe med store personlige og økonomiske omkostninger til følge. Der kan sagtens findes balancerede løsninger, men det kræver politisk initiativ og stillingtagen.

Når disse to emner er adresseret, bør man gennemgå hele området med det ene formål at forenkle og lette de administrative byrder for andelsboligforeningerne, så vi kan genfinde nogle af de traditionelle dyder, der kendetegnede boligformen tidligere. Andelsboligforeningen skal være nem, billigt og simpel at administrere, så den lille andelsboligforening har en chance for at gøre det selv, og de professionelle administratorer kan bruge tiden på værdiskabende rådgivning.

Når det er på plads, så fortsæt endelig debatten om en liberalisering.