Ubeskriveligt lave renter udfordrer og giver muligheder

Krig i Ukraine, krig i Mellemøsten, afmatning i Tyskland, krise i Frankrig og mange andre kedelige nyheder presser renterne nedad.

Samtidig er ECB (European Central Bank) efterhånden også ved at erkende, at man må gribe til mere drastiske midler for at holde gang i en økonomi der ikke rigtig vil få luft under vingerne. Nu kigger man på de amerikanske metoder, der omfatter ”forward guidance”, dvs. tilkendegivelser om, at man vil holde den korte rente nede i længere tid og ikke mindst ”quantitative easing”, hvor der bliver pumpet flere penge ud i samfundet.

ECB har længe været tilbageholdende overfor disse metoder, men der tegner sig efterhånden et billede af en større vilje til at forhindre krise og ikke mindst deflation. Det gør nok også indtryk at det nu efterhånden er 6 år siden krisen startede i Europa og det begynder at ligne et helt tabt årti!

Denne udvikling påvirker vores rentemarked mere eller mindre direkte.

Herhjemme ser vi de konkrete resultater ved, at der er åbnet for 2,5% 30-årige obligationer, at der bliver åbnet for 1 % 10-årige obligationer, og at F3-renter nu er lavere end F1 renten, dvs. at der er billigere at låne til fast rente i 3 år, end i 1 år. Fortsætter denne udvikling, vil vi nok se, at rentekurven flader endnu mere ud, så de lange lån bliver forholdsmæssigt billigere i forhold til de korte lån.

Denne udvikling vil formentlig blive forstærket af, at mange bruger den korte rente til at betale gæld tilbage, hvilket betyder, at der er færre obligationer til salg, og det giver igen lavere renter.

Nye lånetyper bidder sig fast

Som vi tidligere har skrevet om (se relaterede artikler) arbejder realkreditinstitutterne på at introducere et nyt koncept for kort forrentede lån til erstatning for de meget populære F1-lån. Sidste år lagde Realkredit Danmark ud med FlexKort, baseret på CITA-renten og siden er Nordea og Nykredit fulgt efter med lignende produkter.

CITA-produkterne er lån med helt kort rente (tilpasses hver 6. måned efter CITA-renten) men baserer sig på 3-årige obligationer. Det er en model vi er glade for, da den bidrager til at løse problemet med de store årlige refinansieringer af F1-lånene. Løsningen ser ud til at have vundet indpas og stor volumen og de nye CITA-lån tegner sig nu som den reelle permanente afløser for F1. Vi vil således fremover, som udgangspunkt, også bruge denne type lån til korte lån, i stedet for F1 og F2.

Udviklingen forstærkes af at kreditinstitutterne fortsætter deres meget målrettede tiltag, i form af voldsomme gebyrer på F1, for at presse os væk fra F1. Kursskæringen er nu 0,3% årligt og bidragssatserne på F1 er også skræmmende.

Samtidig med denne udvikling ses også en generel ændret kurs i danskernes lånhjemtagning. De lave faste renter har fået folk til et gå i længere rente og ud af F1. De nye lavtforrentede faste lån tegner sig således for en stadig stigende andel af lånemassen.

Anbefalinger vedr. valg af lån

Vores syn på udviklingen, og dermed vores anbefalinger, er egentlig uændrede. Det er billigt at sikre sig med et langt lån, og derfor er der god grund til at gøre det. Nu er det blevet endnu billigere, og der er derfor endnu større grund til at sikre sig, og selvom det ser ud som om rentekurven vil blive trykket endnu mere, og at det derfor bliver endnu billigere at sikre sig om 3-6 måneder, så skal man stadig købe den sikkerhed, som man har brug for. Man køber jo også en brandforsikring, selvom man ikke forventer at huset brænder…

Derfor er det en god ide for alle at overveje om ikke man skal købe noget rentesikring lidt ud i fremtiden, også selvom det ikke umiddelbart er til at få øje på højere renter i fremtiden.

For dem, der allerede har fastforrentede lån, åbner der sig nogle nye muligheder. Alle med 4% fastforrentede lån bør undersøge konverteringsmulighederne nu! Vi ser nogle interessante muligheder i at kombinere afdragsfrie lån med en mindre andel 10-årige lån med afdrag for at opnå en samlet set meget billig renteprofil. Der er god grund til at tale med jeres administrator inden næste opsigelsestermin, d. 31. oktober, hvor konvertible lån kan opsiges til kurs 100 med virkning fra d. 31. december 2014. Dertil anbefaler vi kraftigt at man på generalforsamlingen drøfter og får et mere eller mindre bredt mandat til omlægning, hvis disse muligheder udvikler sig.

Gunstige tider for låntagning og renoveringer

Endelig skal man ikke glemme, hvad de politiske signaler bag de lave renter handler om: Det handler om, at gøre det billigt at låne penge og derved at skabe incitament til at sætte gang i investeringerne. Det gælder også i høj grad i boligmassen, og det er derfor et interessant tidspunkt at sætte større vedligeholdelses- og forbedringsprojekter i gang. Renten er lav, og vi har endnu ikke set tegn på overophedning i byggeriet. Det betyder, at – hvis der er mulighed for yderligere belåning – så kan det være en god ide at sætte gang i nogle af de projekter, som har været sat på hold gennem de sidste år. Da ejendomspriserne i København samtidig er på vej op, er det også lettere at se, at sådanne investeringer i ejendommen kan være direkte værdiforøgende.

Bobler det lidt?

På investeringssiden betyder den lave rente, der bliver ved og ved, at vi ikke kan undslå os tanken om at vi måske kun er få skridt fra en ny investeringsboble. Dvs. en situation hvor folk kaster sig over mere eller mindre tvivlsomme aktiver, i desperation over at mere sikre investeringer kun giver et meget lavt afkast. Dette får betydning på både aktiemarkedet og på ejendomsmarkedet.

De boblende lyde hører vi også helt tæt på hvor vi konstaterer at priserne på vores kærneejendomme i brokvartererne er steget voldsomt det sidste år og rigtig mange andelsboliger nu sælges til fuld pris og til tider med stor hast!

Men med bobler, er det jo sådan, at de ikke er til at få øje på, før de er sprunget…