Der skal skåles i Cava eller champagne for at fejre det nye år. Men på boligmarkedet bliver der også talt om bobler. Sidst vi havde en boble var tilbage i 2006-2008. Den gang kunne man klart mærke manien i markedet. Der var nogen, der købte flere lejligheder i projektsalg for at sælge dem igen med fortjeneste, inden byggeriet var færdigt.
Der var også boligkøbere, som gerne ville vente med at sælge deres gamle bolig i et års tid, så de kunne få de sidste prisstigninger med. Sidst var der budrunder, hvor huse og lejligheder røg op på priser, der langt oversteg mæglernes værdiansættelse.
I dag er det ikke så vildt, markedet ser helt anderledes ud. Festen er kun for de indviede i København og Århus, mens store dele af landet overhovedet ikke er med. Priserne er nået toppen fra sidste gang, men når man forsigtigt spørger til priserne, er der altid et klogt hoved, der kan fortælle, at i Stockholm, London eller Paris er det meget dyrere. Der er med andre ord lang vej til at toppen er nået.
Nu er det sådan med boligbobler, at ingen rigtig ved om de er der, før de er punkteret. Men mange er begyndt at skrive om bobler igen og myndighederne er bekymrede og har gjort nogle tiltag. Prisniveauet på lejligheder i de københavnske brokvarterer og i havnen er da også meget højt og der synes til tider at være en ”jeg-skal-også-nå-med-stemning”.
Vi kan selvfølgelig ikke vide om der er en boble på vej eller ej, men vi kan se nogle signaler, der peger den ene eller den anden vej:
- Der er korte liggetider
- Der er flere budrunder
- Der har været prisstigninger gennem noget tid
- Der er et renteniveau, som har været lavt længe, måske også for lavt
- Der bliver produceret færre nye boliger end der er tilflyttere i København
Imod boligbobler taler det, at ejendomsmarkedet generelt ikke er ligeså lånefinansieret som sidste gang. Der er derfor mere egenkapital i markedet. Det er, alt andet lige, meget mindre risikabelt, når det er folks egne penge, der er i markedet. Dertil har Finanstilsynet underlagt banker og realkredit nye, klarere og strengere krav til hvordan de skal vurdere låntagerne og hvad de må yde lån til. Købere skal:
- Kreditvurderes som om de finansiere med fast rente og afdrag til 4%, selv om renten reelt er langt lavere.
- Stille med 5% egenfinansiering.
Det taler også imod boligbobler, at der tilsyneladende kun er tale om kraftige stigninger i dele af markedet, og at dette tilsyneladende skyldes, at markedet ændrer struktur.
Hvad gør man så, når man ikke ved, hvordan markederne vil udvikle sig?
Med mindre man er professionel ejendomsinvestor, så skal man grundlæggende disponerer ud fra sine behov. Hvis man har brug for at købe, så køber man, og hvis man har brug for at sælge, så sælger man. Hvis man hverken har brug for at købe eller sælger, så gør man selvfølgelig ingenting.
Det er et meget kedeligt råd, men det er det eneste, der giver mening, hvis man ikke vil kaste sig ud i en forudsigelse af det uforudsigelige.
Med de få bemærkninger vil vi godt ønske alle en glædelig jul og et godt nytår!