Regeringen præsenterede i oktober 2016 et udspil til nyt vurderingssystem og ny ejendomsbeskatning, og nu er der opnået politisk enighed om første del af oplægget, det ny vurderingssystem. Den anden del af oplægget, ejendomsbeskatningen er ikke forhandlet på plads endnu. Det skal selvfølgelig også forhandles med de øvrige partier, og vi ved derfor endnu ikke helt præcist hvad der kommer til at ske.

I forbindelse med præsentationen blev der lanceret en hjemmeside, www.nye-ejendomsvurderinger.dk, der forklarer om de nye vurderinger og skattesystemet. Hjemmesiden er dog præget af ”salgstale”, og det er derfor svært at se skyggesiderne, når man bare læser hjemmesiden og præsentationsmaterialet i øvrigt.

Der er dog helt grundlæggende tre forhold, der er i spil:

  1. Den absolutte ejendomsskattebyrde, dvs. hvor stor en del af de samlede skatter, der skal komme fra ejendomsskatterne.
  2. Den relative ejendomsskattebyrde, dvs. hvordan skattebyrden fordeles på de enkelte ejendomme.
  3. Overgangsordningerne, dvs. hvilke rettelser, der bliver givet til nuværende boligejere for at de ikke skal føle ændringerne så hårdt.

Vi kommer her med vores bedste bud på, hvordan forslaget skal forstås.

Absolut ejendomsskattebyrde

Selvom hjemmesiden oplyser, at 2/3 af alle boligejere vil opnå en skattelettelse, er der ikke lagt op til en væsentlig ændring af den absolutte ejendomsskattebyrde. Det fremgår, at danskerne i år 2016 betaler ca. 42 mia. kr. i ejendomsskatter, og det skal de også gøre efter det nye system. I 2025 vil ejendomsskatterne falde lidt – formentlig på grund af overgangsordningerne, og i 2040 vil ejendomsskatterne skulle være nogenlunde det samme som i dag, korrigeret for inflation. Regeringen anfører, at skatterne efter det gamle system ville være steget ca. 10 mia. kr., og derfor bliver forslaget markedsført som en skattenedsættelse.

Vi må dog forvente, at navnlig de Konservative vil søge at få lettet skatterne reelt, da det er en af deres mærkesager. Her skal man bare huske, at skatterne skal hentes et sted fra, så en lettelse af den absolutte ejendomsskattebyrde vil – alt andet lige – skulle medføre stigende skatter på andre områder.

Den absolutte ejendomsskattebyrde ændres således ikke på kort sigt, men regeringen hævder, at ejendomsskatterne på længere sigt ikke vil stige så meget, som de ellers ville have gjort. I de eksempler, der fremlægges, præsenteres dette som en ”aflyst grundskyld”.

Relativ ejendomsskattebyrde

Den relative skattebyrde bliver dog ændret, da det nye skattesystem bedre skal afspejle ejendommenes handelsværdi. Det skulle det gamle system også. I vurderingsloven står der, at ejendommene skal vurderes til deres pris i handel og vandel. Problemet var bare, at det gamle system ikke gav korrekte vurderinger.

Ejendommene skal principielt vurderes individuelt, men i praksis kommer det til at ske ved indregning af en række forskellige faktorer, således at vurderingssystemet bliver mere eller mindre automatisk. Der er ikke mange detaljer om dette i præsentationen, men der er to væsentlige konklusioner, som generelt vil påvirke vurderingerne:

  1. Grundværdier for ejerlejligheder vil stige meget voldsomt – op til 330 %. Det betyder, at ejerlejlighedsejere kommer til at betale mere i skat. Det fremgår ikke klart, hvordan lejeboliger og andelsboliger vil blive påvirket, men da grundværdierne for alle etageejendomme bliver vurderet efter det samme princip som i ejerlejlighedsejendomme (byggeretsprincippet), må man gå ud fra, at disse ejendomstyper også vil blive ramt af voldsomme stigninger – navnlig i København og Århus. For lejere ville dette betyde huslejestigninger, og for andelshavere boligafgiftsstigninger.
  2. Ejendomme i store byer og navnlig København vil blive vurderet relativt højere i forhold til ejendomme i mindre byer og på landet. Det betyder, at byerne kommer til at betale en større del af den samlede ejendomsskattebyrde.

Overgangsordning mv.

Regeringen lover, at ingen skatteydere kommer til at betale mere i skat end de gør i dag, når forslaget er gennemført i 2021. De skatteydere, der bliver ramt af stigende skatter, får en skatterabat. Denne rabat falder dog væk, når ejendommen bliver handlet, og dermed kommer de stigende skatter til at påvirke ejendomspriserne. Der er ikke beskrevet nogen overgangsordninger for andelsboligejendomme og udlejningsejendomme, men det kommer nok i forbindelse med forhandlingerne.

Samtidig forsvinder den gamle overgangsordning, der betyder, at boligejere, der købte deres ejendom før år 2000 betaler mindre i ejendomsværdiskat.

Det nye boligskattestop

Regeringen præsenterer et ”nyt forbedret boligskattestop”, der dog ikke er et boligskattestop. I stedet er der tale om at hvis boligskatterne stiger mere end lønudviklingen, så vil den overskydende del af ejendomsskatten blive indefrosset, således at den først forfalder til betaling ved salg af boligen – med renter.

Samtidig lover regeringen at nedsætte andre skatter, hvis boligskatterne skulle stige mere end forudsat.

Et forsigtighedsprincip?

Regeringen introducerer et forsigtighedsprincip, der indebærer, at alle boligejere kun skal betale skat af 80 % af ejendomsvurderingen. Det forekommer dog indholdsløst, og det giver ikke mening at nedsætte skattegrundlaget for alle over en kam på den måde. Når det sker, skal alle skattesatserne sættes 20 % højere for at få det samme provenu, og det er jo provenuet, der i sidste ende er afgørende.

Vi tror, at forsigtighedsprincippet nærmere er en buffer for at forhindre klagesager. Når det stadig er vurderingslovens almindelig regel om ansættelse af værdien i handel og vandel, der gælder formelt, vil en for høj vurdering først skulle nedsættes, hvis en fejlmargin på 20 % er overskredet. Det betyder, at en ejendomsejer, der har fået sin ejendom vurderet for høj, vil kunne komme til at betale for meget i ejendomsskat, når blot fejlen holder sig indenfor denne fejlmargin.

Det er naturligvis OK, at man opererer med en skønsmargin eller en usikkerhedsmargin, men det forekommer lidt oversolgt at kalde det for et forsigtighedsprincip.

Konklusion og konsekvenser

Det er fint, at man søger at lave et mere retvisende ejendomsskattesystem, og det er også fint, at man søger at afbøde de negative virkninger af dette ved at lave en overgangsordning.

Vi er ikke modstandere af ejendomsskat som beskatningsform, men det er selvfølgelig ubehageligt at blive ramt af skattestigninger. Det gælder for os alle.

Konsekvenser at forslaget bliver:

For de fleste ejendomme bliver der kun tale om mindre justeringer, men i nogle tilfælde sker der noget markant.

Højere ejendomsskatter på ejerlejligheder i store byer. I regeringens eksempler vil skatten på en ejerlejlighed til 4.500.000 kr. i København stige fra 27.600 til 45.400 kr. i 2021.

Lavere ejendomskatter på enfamiliehuse udenfor de store byer. I regeringens eksempler vil skatten på et enfamiliehus til 700.000 kr. i Guldborgsund falde fra 10.300 til 6.700 kr. i 2021.

Dette vil naturligvis kunne påvirke prisdannelsen, så lejligheder formentlig vil blive lidt billigere i forhold til enfamiliehuse i København og Århus.

Det er derimod mere tvivlsomt om de lavere ejendomsskatter ude i landet vil kunne føre til højere priser. Der er mange andre faktorer, der vil påvirke prisdannelsen udenfor de store byer, men teoretisk skulle der ske en lille udjævning af prisforskellene mellem land og by.

Nu skal reglerne forhandles færdig, før vi ved hvad der helt præcist skal ske. Og under alle omstændigheder er der lang tid til 2021, så det varer nok under alle omstændigheder noget tid, før vi ser effekten slå igennem i markedet.