Efter vores tidligere artikler om regler ved udlejning af lejlighed og misforstået 2 års regel omkring udlejning af andelsbolig, har vi modtaget flere henvendelser omkring de skattemæssige aspekter ved udlejning af beboelseslejligheder. Henvendelserne omfatter både andelsboliger, ejerboliger og udlejede boliger. I denne artikel vil vi derfor kort redegøre for reglerne.

Når man udlejer sin bolig (eller alt muligt andet) skal man betale skat af sine lejeindtægter. Det uanset om man udlejer sin bolig en del af året, en hel lejlighed over lang tid, et eller flere værelser eller blot en garage eller et sommerhus.

Reglerne gælder også uanset hvordan udlejning bliver formidlet, og omfatter derfor også Airbnb udlejning eller bed-and-breakfast.

Skattemæssigt kan man vælge imellem et bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag.

Hvis man bruger bundfradrag, får man et fast beregnet fradrag, men til gengæld kan man ikke fradrage sine udgifter. Der er således tale om en meget simpel opgørelsesform. Hvis man bruger regnskabsmæssigt fradrag, kan man fradrage sine faktiske udgifter og sikre at man beskattes af det reelle overskud man har.

1. A Udlejning af andelsbolig eller lejebolig med bundfradrag

Udlejer du din andelsbolig eller lejebolig skal du kun betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

  • Bundfradraget er 2/3 af ens samlede årlige boligafgift/husleje inklusiv aconto-varme og evt. boligstøtte. Man kan ikke regne udgifter til egne lån med i en andelsbolig (dvs. renter og afdrag på andelsboliglånet i banken).
  • Lejeindtægten er den samlede lejeindtægt, inklusiv betaling for varme, vand, gas, el mv.
  • Når man bruger bundfradraget, kan man ikke trække sine udgifter fra (til fx lys, vand og varme).

Har man kun haft boligen en del af året, får man kun et forholdsmæssigt bundfradrag. Man tager det årlige bundfradrag og ganger med det antal dage, man har haft boligen, og dividerer med 365. 

Indkomsten ved udlejning er personlig indkomst, og beskattes som sådan.

Ved udfyldelse af sin årsopgørelsen, skal man skrive sin indtægt fratrukket bundfradraget i rubrik 20 (2015 version), og i forskudsopgørelsen i felt 250 (2016 version).

Se nedenstående skema med eksempel på beregning af bundfradrag og skattemæssig indtægt ved udlejning af andelsbolig eller lejebolig.

1.B Udlejning af ejerbolig med bundfradrag

Som ejer kan man også udleje med bundfradrag.

I dette tilfælde udgør bundfradraget 1,33 procent af ejendomsværdien (den offentlige ejendomsvurdering), dog altid mindst 24.000 kr. Ejendomsværdien fremgår blandt andet af årsopgørelsen.

Ligesom ved lejeboliger og andelsboliger, skal lejeindtægten opgøres som den samlede lejeindtægt, inklusive betaling for varme, vand, gas, el mv., og udgifterne kan ikke trækkes fra, når man bruger bundfradraget.

Indtægten er dog her kapitalindkomst!

Har man kun har haft boligen en del af året, får man kan et forholdsmæssigt bundfradrag. Man tager det årlige bundfradrag og ganger med det antal dage, man har haft boligen, og dividerer med 365. 

Ved udfyldelse af sin årsopgørelsen, skal man skrive sin indtægt fratrukket bundfradraget i rubrik 37 (2015 version), og i forskudsopgørelsen i felt 218 (2016 version).

1.C Skema med eksempler på beregninger med bundfradrag

      Andels-/lejebolig     Ejerlejlighed værelse hele året
Lejeindtægt     35.000     36.000
Modtaget for el, varme og vand mv.     3.600     3.000
Indtægter i alt      38.600     39.000
Bundfradrag     -30.000*     -24.000**
Skattepligtig indtægt     8.600      15.000


* 2/3 af årlig boligafgift/husleje inkl. forbrugsudgifter på 45.000

** Bundfradrag på 1,33% af ejendomsværdi på 1.500.000 = 19.950 (1.500.000 x 1,33/100) pga. under 24.000 som er bundfradrag bruges dette som minimum

Se evt. mere omkring udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året på skat’s hjemmeside under http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=2048573

2.A Udlejning af andelsbolig eller lejebolig med regnskabsmæssigt fradrag

Ved regnskabsmæssigt fradrag skal man betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

De faktiske udgifter omfatter typisk:

  • Leje/boligafgift
  • Udgifter til el, vand, varme
  • Vedligeholdelsesudgifter i lejlighed og afskrivninger på inventar.

Bemærk at man ikke kan fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen.

Vælger man denne metode, så kan man ikke senere skifte til metoden med bundfradrag.

Man skal skrive sin indtægt fratrukket sine udgifter i årsopgørelsen under rubrik 20 (2015 version), og sin forskudsopgørelse i felt 250 (2016 version). Man betaler almindelig indkomstskat af indtægten, der regnes med til den personlige indkomst.

Derudover skal man lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som man skal kunne fremsende til skat, hvis de anmoder om det. Man skal også kunne fremvise kvitteringer på de ting, man trækker fra.

2.B Udlejning af ejerbolig med regnskabsmæssigt fradrag

Ved regnskabsmæssigt fradrag skal man, for en ejerbolig, også betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

Vælger man denne metode, så kan man heller ikke senere skifte til metoden med bundfradrag.

For udlejning af ejerboliger, gælder de samme regler som ved udlejning af andels- eller lejebolig, vedr. opgørelse over lejeindtægter og udgifter, samt dokumentation heraf.

Man skal skrive sin indtægt fratrukket sine udgifter i årsopgørelsen under rubrik 37 (2015 version), og sin forskudsopgørelse i felt 218 (2016 version).

I modsætning til hvad der gælder for leje- og andelsboliger, er indtægten dog kapitalindkomst.

Nedslag i ejendomsværdiskat

Man skal ikke betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, man udlejer. Man får nedslaget ved at skrive, hvor længe man udlejer. Man får nedslaget ved at skrive, hvor længe man udlejer og hvor stor en andel af boligen man udlejer, på sin årsopgørelse.  Når man får nedslag, kan man naturligvis ikke trække ejendomsværdiskatten fra som en udgift.

Fradrag for grundskyld (ejendomsskat til kommunen)

Man kan trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som en udgift, hvis man udlejer mindst 10% af sin bolig. Udlejer man fx. 15% af sin bolig, man trække 15% af grundskylden i den periode, hvor man lejer ud.

2.C Skema med eksempler på beregninger med regnskabsmæssigt fradrag

Det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige lejeindtægten

           Udlejning andel/lejebolig     Udlejning ejerbolig
Lejeindtægt     4.500*     18.000
Modtaget for el, varme og vand     500     3.000
Indtægter i alt     5.000     21.000
Fradrag for forholdsmæssig del af husleje/grundskylden     -1.500     -6.000
Fradrag for forholdsmæssig andel af el, varme og vand     -450**     -3.000
Skattepligtig indtægt     3.050     12.000***


*Husleje er 5.000 pr. måned. Ved udlejning af 10% af boligen i 3 måneder bliver huslejen 3 x 5.000 x 10% = 1.500

** udgift til el, varme og vand er 1.500 i 3 måneder. Dvs. der kan medtages fradrag for 3 x 1.500 x 10% = 450

*** Det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige din lejeindtægt

Generelt må man nok sige, at metoden med bundfradrag er lavet for at gøre tingene simplere og lettere – både for dem, der udlejer – og for SKAT. Det er således ikke et det centrale mål at den skal være helt fair og der kan muligvis være en lille økonomisk fordel knyttet til at bruge metoden med regnskabsmæssigt. Inden man bruger Det regnskabsmæssige fradrag, skal man dog gøre sig klart at man skal have ret godt styr på sit regnskab og sin dokumentation, hvis man vælger at kaste sig ud i denne metode.

Endelig skal man huske på, at SKAT ikke får oplysninger om udlejning automatisk, og det er derfor den enkeltes eget ansvar at sørge for at oplysningerne bliver selvangivet korrekt. Hvis man ikke gør det, vil der være tale om skatteunddragelse, og man risikerer at få en bøde – eller i meget grove tilfælde en frihedsstraf.