Kronik af dir. Rasmus Juul-Nyholm bragt i Berlingske Business fredag d. 15. december. I denne kronik redgør vi mere kritisk for de problemer vi mener den nye aftale om forsvarlig drift af andelsboligforeninger skaber.
Den 27. november 2017 indgik regeringen, Socialdemokraterne, De Radikale og Dansk Folkeparti en aftale om ”Mere robuste Andelsboligforeninger”. Aftalen består af 16 tiltag, som er ved at blive omsat til lov og træder i kraft den 1. juli 2018.
Intentionen om at beskytte andelshaverne er sympatisk. Imidlertid har politikerne ikke taget notits af omfattende advarsler fra en række organisationer og eksperter på området. Det betyder, at aftalens indhold på flere områder ikke gør livet mere sikkert for fremtidens andelshavere, tværtimod. Andre steder rammer aftalen ved siden af og skader boligformen.
Eksemplerne på ”skæve forslag” er flere.
Udsigt til færre nye andelsboligforeninger
Et af forslagene er, at andelsboligforeninger i forbindelse med deres stiftelse og tre år efter kun må optage afdragsfrie lån på op til 40 % af købesummen. I modsætning til almindelige boligejere, så skal andelshavere altså tvinges til at afdrage på al realkreditgæld udover 40 % af købesummen.
Konsekvensen bliver, at markant færre vil stifte en andelsboligforening. Alternativt presser lånebegrænsningen de nye foreninger over i variabelt forrentede lån – vel at mærke i en tid, hvor den faste rente er historisk lav og netop den rigtige løsning for en nystiftet forening. Når renten en dag stiger, vil disse foreninger blive ramt hårdt.
Havde man i stedet krævet et indskud på f.eks. 10 eller 20%, og ikke blot de foreslåede 5%, ville det skabe større sikkerhed for både andelshaverne og bankerne.
Problematisk løsning ved overgang til lejer
De nye regler gør det samtidig vanskeligere at redde skrantende andelsboligforeninger.
Overgår en andelsboligforeningsejendom til at blive en udlejningsejendom, skal lejen nu lovligt kunne fastsættes til gennemsnittet af de sidste fire års boligafgift (Boligafgift-leje).
Andelshaverne vil dermed ikke længere være interesserede i at øge boligafgiften og skæppe i kassen, når foreningen bliver presset, mangler penge eller skal rekonstrueres. Hvorfor? Bordet fanger, og man sidder med en højere leje, hvis foreningen går konkurs.
Ny boligafgift skaber utryghed
Den nye Boligafgifts-leje skaber også en stor og urimelig usikkerhed om fremtidens lejeniveau.
Boligafgifts-lejen skal kun gælde i seks år, hvorefter man skal fastsætte lejen efter de almindelige regler for lejeberegning. Det betyder, at andelshaverne, der nu er blevet lejere, ikke ved, hvor meget de skal betale i leje, når seksårsperioden er udløbet. Et unødvendigt, utryghedsskabende damoklessværd som ingen lejere burde have hængende over hovedet.
I stedet bør politikerne rydde op i regeljunglen. De skal afklare de usikkerheder, der står i vejen for at bruge de eksisterende regler for, hvordan man fastsætter lejen i denne situation.
Stop bankernes risikofyldte lån
Politikerne ønsker at beskytte bedre imod at tage uhensigtsmæssige lån (bl.a. swaps). I et forsøg på at opnå dette øger man rådgivers ansvar. Konkret forlænger man forældelsesfristen i forhold til rådgivning fra finansielle virksomheder, advokater, revisorer, administratorer mv. af andelsboligforeninger fra tre år til seks år.
Historien har dog vist, at det er stort set umuligt at få dømt en rådgiver for inkompetent rådgivning. Et langt mere effektivt skridt for at skærme andelshavere havde derimod været, at andelsboligforeningerne, ligesom andre private boligejere, ikke får adgang til risikofyldte finansielle produkter. Resultatet havde være langt færre nødlidende foreninger.
Sådan bliver det ikke: Nej, med den kommende lovpakke kan bankerne ufortrødent fortsætte med at rådgive og sælge komplicerede, uigennemskuelige erhvervsprodukter til andelsboligforeningerne.
Øget usikkerhed om salgspriser
Endelig får folk, der sælger deres andel efter juli 2018 en større usikkerhed omkring, hvorvidt prisen for deres andel ligger fast eller skal sænkes.
Med de gamle regler vidste en sælger efter seks måneder, at andelens salgspris lå fast. Men med de nye regler kan en ændret praksis, eller en ny dom to år og 11 måneder efter man har solgt, udløse et stort tilbagebetalingskrav mod en sagesløs sælger. Har sælger købt ny bolig, så kan denne ændring få den nye boliginvestering til at vakle.
Intentionen er her at dæmme op for penge under bordet, hvilket er vigtigt. Men i stedet for at forlænge forældelsesfristen for overpriser, så burde politikerne rydde op i andelsboliglovgivningens mange uklarheder og skabe klare og sikre regler for at beregne maksimalprisen.
Forkert præmis for nye regler
Regeringens ”indgreb” baserer sig på en opfattelse af, at der er et overordnet problem med ”forsvarlig drift i andelsboligforeninger”. Virkeligheden er imidlertid, at hovedparten af landets andelsboligforeninger er veldrevne med solide bestyrelser, en solid økonomi samt engagerede beboere og dygtige rådgivere. Det er lovgivningen, den er gal med - og andelsboligloven bør forsimples og moderniseres.
De 16 tiltag, der skal beskytte andelshaverne, er sikkert velmente. Men når flere af instrumenterne er forkerte, bliver indgrebene til overgreb, der skaber utryghed.
Rasmus Juul-Nyholm er direktør for en af landets større administratorer af andelsboligforeninger samt underviser, forfatter og ekspert i andelsboligforhold.