Tagboliger - guld på loftet

Både Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune er generelt positivt indstillet overfor tagboliger. I København er det dog generelt lettere at etablere nye selvstændige boliger, da kommunen er villig til at give de nødvendige dispensationer fra Bygningsreglementet, (krav om elevator, etc.) På Frederiksberg vil man ofte være nødt til at gennemføre udvidelsen som knopskydning, (udvidelse af eksisterende lejligheder). Enkelte steder kan der også være udfordringer af planmæssig eller byggeteknisk karakter, der umuliggør etablering af tagboliger.

I Administrationshuset, hos Plan 1 Byggerådgivning og hos Winsløw Advokatfirma rådgiver vi om indretning af tagboliger, og vi deltager i gennemførelsen af projekterne.

Tilgangen til etablering af tagboliger er forskellige alt efter om der er tale om udlejningsejendomme, ejerlejlighedsejendomme eller andelsboligsejendomme, og vi har samlet nogle anbefalinger til de forskellige ejendomstyper:

Tagbolig i udlejningsejendomme

I udlejningsejendomme vil nye tagboliger typisk blive bygget som nye udlejningsboliger for udlejers regning og risiko.

Det er juridisk og finansielt et relativt simpelt projekt, der kan sammenlignes med andre investeringer i ejendommen, der kan bringe huslejen i vejret.

Det er attraktivt, fordi huslejen i nye boliger opført efter 1992 er fri, og det betyder, at udlejer som regel vil kunne opnå en ganske god forretning af sin investering. Samtidig bliver ejendommens generelle lønsomhed hævet og dermed også ejendommens værdi.

Udlejer har også mulighed for at opdele ejendommen i ejerlejligheder, således at de nybyggede taglejligheder bliver til selvstændige ejerlejligheder, mens resten af ejendommen bliver til en samlet ejerlejlighed, der ikke senere må videreopdeles. Denne løsning bliver dog sjældent anvendt, og man må regne med, at restejendommen vil tabe værdi, når den bliver reduceret til at være en ejerlejlighed i den nye samlede ejendom.

Tagbolig i ejerlejlighedsejendomme

Disse tagboliger vil typisk blive bygget af en udvikler, der køber retten til at bygge taglejlighederne af ejerforeningen. Ejerforeningen gennemfører således et salg af den rå tagetage.

Ejerforeningen kan ikke selv bygge taglejlighederne med salg for øje, da det ligger udenfor en ejerforenings formål at påtage sig et sådant byggeprojekt med deraf følgende risiko for at opnå en fortjeneste. Hvis enkelte medlemmer af foreningen alligevel ønsker at gennemføre et sådant projekt, kan de naturligvis gøre det udenom foreningen, men ingen ejerlejlighedsejer skal være tvunget ud i den forretningsmæssige risiko, der nødvendigvis er knyttet til at sådan projekt. Ejerforeningen kan dog godt foretage forberedende skridt, som f.eks. hæve taget i forbindelse med en tagudskiftning, således at man på den måde sikrer sig, at tagetagen efterfølgende kan sælges.

Der er også mulighed for at sælge tagarealet til ejerne af de underliggende lejligheder med henblik på udvidelse opad (knopskydning). Det giver dog nogle udfordringer, fordi ejerforeningen skal sikre sig, at den får en fornuftig pris for det samlede tagareal. Det er let at forestille sig, hvordan der kan opstå et modsætningsforhold mellem de medlemmer, der skal købe tagareal, og de, som sælger.

Hvis det kun er enkelte ejere, der ønsker at udvide opad, kan det også betyde, at der bliver nogle restarealer, som er svære at udnytte. Det betyder i sidste ende, at prisen samlet set kan blive dårlig, til skade for de øvrige ejere.

Hvis man laver knopskydning, vil køberne også skulle samarbejde om fællesarbejder i forbindelse med ændring af tagkonstruktion, påsætning af kviste, etc. Det er således ikke let, men heller ikke umuligt at gennemføre en sådan løsning. Hvis der er tale om enkelte ejere, der ønsker knopskydning, kan det nogle gange forhandles ind i et projekt, hvor en tagentreprenør køber det samlede areal og sælger nogle dele tilbage til de interesserede ejere.

Vi ser ofte ejerforeninger, der indleder forhandling direkte med en enkelt tagentreprenør, som tilbyder at købe tagetagen, men vi fraråder generelt denne tilgang, da den erfaringsmæssige fører til uklare kontrakter og dårlige vilkår.

I stedet anbefaler vi, at ejerforeningen i samarbejde med teknisk rådgiver og advokat udarbejder et udbudsgrundlag, hvor det præcist er beskrevet, hvad der skal gennemføres af fællesarbejder på tag mv., og hvor vilkårene for arbejdets gennemførelse og betaling er lagt i faste rammer. Herefter sendes sagen i udbud hos forskellige tagentreprenører, der kan byde på opgaven.

Derved får foreningen markedsprisen, og det er vores erfaring, at priserne i udbud ligger væsentligt højere end dem, som bliver stillet i udsigt i direkte forhandling med en enkelt tagentreprenør.

Prisen vil naturligvis afhænge af de arbejder, som kræves udført i forbindelse med indretning af tagetagen. Hvis tagentreprenøren skal udskifte taget, ordne facaden og udføre en række andre arbejder som led i udbudsvilkårene, giver det naturligvis en lavere pris.

Selve beslutningen om frasalg af taget skal tages med 2/3 flertal, jf. ejerlejlighedslovens § 7 A, og som hovedregel skal alle panthavere med pant i de enkelte ejerlejligheder i ejendommen efterfølgende underskrive en relaksationserklæring. Dette er normalt ikke noget problem, men det er både tidskrævende og omkostningskrævende. Denne opgave bliver oftest lagt over til tagentreprenøren.

Tagbolig i andelsboligforeninger

Selvom tagboligerne rent teknisk er ens i de enkelte ejendomstyper, er det sværest at finde den rigtige løsning i andelsboligforeninger. Det er dog langt fra umuligt, og der er rigtig mange eksempler på vellykkede tagboliger i andelsboligforeninger.

Loftsarealet kan frastykkes og sælges som ejerlejligheder, men de fleste andelsboligforeninger vil vige tilbage fra denne mulighed, da den vil indebære, at andelsboligforeningen bliver reduceret til ejerlejlighedsejer i den samlede ejendom. Samtidig forsvinder en del af gevinsten ved, at den fremtidige administration bliver mere kompliceret – og dermed også dyrere på sigt.

Det er derfor langt mere populært at bygge de nye lejligheder som andelsboliger, enten som knopskydning på de underliggende lejligheder eller som nye selvstændige lejligheder.

I modsætning til ejerforeninger, kan andelsboligforeninger godt selv bygge indenfor sit formål, da andelsboligforeningen ejer ejendommen – i modsætning til en ejerforening, der blot er et administrationsfællesskab af ejerlejlighedsejere.

Når taglejligheder bygges som andelsboliger, er det helt uinteressant for de tagentreprenører, der bygger ejerlejligheder at deltage. Det skyldes, at de nye andelsboliger vil være underlagt maksimalpriser, og tagentreprenørerne kan derfor ikke beregne sig en fortjeneste, der kan dække risikoen.

For andelsboligforeningen giver det heller ikke mening at bygge nye dyre taglejligheder for derefter at sælge dem til en maksimalpris, der ligger lavere en byggeomkostningerne.

Den mest almindelige løsning er derfor, at andelsboligforeningen selv opbygger tagetagen op til en stand af rårum, der sælges til maksimalprisen. Det kan enten være til nye andelshavere eller som knopskydning – eller eventuel i en kombination.  Al finish skal herefter laves af de nye andelshavere som individuelle forbedringer.

Med denne løsning kan økonomien normalt hænge nogenlunde sammen. Foreningens fortjeneste ligger dog sjældent i en kontant betaling men oftest i, at der bliver flere til at betale for foreningens udgifter. Det er et kompliceret regnestykke, hvor man skal indregne den forventede ejendomsværdistigning og de øgede omkostninger til drift af foreningen (rengøring, forsikring, administration mv.), før det giver mening.

Nogle gange ser man en løsning, hvor taglejlighederne får en højere maksimalpris og en større boligafgiftsbetaling end de underliggende lejligheder. Denne løsning kan vi ikke anbefale. En skævvridning vil før eller senere blive opfattet som uretfærdig og give støj i foreningen. Indskud, areal, maksimalpris og boligafgift bør så vidt muligt altid følges ad.

Den indretning som andelshaverne efterfølgende får foretaget, opgøres som individuelle forbedringer, og når ejendommen efterfølgende bliver vurderet med indrettet tagetage, skal beløbet fratrækkes, inden beregning af maksimalprisen. I modsat fald ville det blive medregnet to gange.

Det er en kompliceret løsning, men når det bliver gennemført rigtigt, kan det godt lade sig gøre at lave nogle gode løsninger, hvor der bliver bygget nye lejligheder til glæde for nuværende og kommende andelshavere.

Vil du gerne have hjælp til processen for at bygge tagboliger i din forening eller ejendom, så kan du skrive til os på kontakt@cobblestone.dk

Bliver din forening eller ejendom ikke allerede administreret hos os, så kan du nemt og hurtigt få et tilbud på administration lige her