Rentemarkedet har sat sig i de sidste par uger.
Vi skal ikke længere tilbage end december og januar, hvor der var helt andre toner. Den 30-årige 1,5 % obligation åbnede, og pressen stod ikke tilbage for at tale om vidunderlån og nye rekorder. Helt hen i slutningen af januar var kurserne så gunstige, at det så ud som om, at mange ville kunne konvertere ned fra 2,5 % og 3 % lån til 2 % lån, der svingede mellem kurs 99 og 100.
I dag nogle uger senere handles den samme 2 % obligation med afdrag til kurs 95,7…
Ca. 3,5 kurspoint svarer til ca. 35.000 kr. pr. million, og det er jo en slags penge. Er man i gang med, eller skal man til et hjemtage nyt lån til køb af bolig eller vedligehold på sin andelsboligforening, så skal man huske at kurssikre, medmindre man har gode grunde til at lade være! Selv når der er tale om mindre udsving, betyder det mange penge, og der er altid en risiko for at man kan blive fanget i et stormvejr på børsen. Derfor vil vi benytte lejligheden til at huske alle på, at det er en god ide at kurssikre sine lån, hvis man går i lang fast rente!
Tænker vi tilbage på december var der udsigt til lave renter så langt øjet rakte, og fantasien rakte ikke til at forestille sig, at renterne skulle stige i den nærmeste fremtid.
I dag er stemningen anderledes trykket. Man skriver om, at nu er de lave renters tid ved at være forbi, og vi skal forberede os på højere renter.
I mellemtiden er der ikke rigtig hændt noget stort. Ingen nye krige, ingen nye præsidenter eller nye separatistbevægelser, der kan ødelægge den gode stemning. Men man skal huske, at børsen reagerer på stemninger, og finansjournalister er lidt ligesom lemminger. De løber alle sammen i den samme retning.
Vi har ingen stålsat mening om, hvad der vil ske, men der er mange penge i det danske samfund, som konkurrerer om at få en fornuftig forrentning. Det er både penge, der kommer udefra, og som hurtigt kan forsvinde, og så er det vores egne pensionsmidler, opsparinger og bankindlån, der efterhånden udgør enorme summer. Derfor er vi ikke voldsomt bekymrede, selvom man aldrig ved, hvad der vil ske.
Selv om rentestigningerne i denne omgang stadig ikke er helt så store, er det nærliggende at drage paralleller til rentestigningerne tilbage i foråret 2015. Den gang så vi en meget pludselig stigning i den 30-årige realkreditrente på cirka 1,2 %-point på blot få måneder. De aktuelle rentestigninger gennem januar og februar, er som den gang kommet ganske uventet og uden de store ændringer i det økonomiske nyhedsbillede. Vi har hørt mange efterrationaliseringer, men faktisk har vi aldrig hørt en god forklaring på stigningerne i 2015. Det er en god påmindelse om at rentemarkedet også er styret af helt diffuse og pludselige ændringer i investorernes forventninger.
Tilbage i 2015 faldt renten langsomt tilbage igen. Spørgsmålet er om det vil ske igen?
Hvad betyder udsvingene for vores kunder?
Vi kan ikke vide om ulven kommer denne gang, og renten endelig begynder at stige igen.
Rentestigninger kan lægge en dæmper på boligmarkedet. Realkredit Danmark fastholder dog deres prognose om boligprisstigninger på mellem 3-4 % i 2018, men renteudviklingen er en joker, og den falder sammen med en indfasning af mere restriktive kreditregler og en tilsyneladende afdæmpet prisudvikling på særligt projektsalg, dvs. nybyggede ejerboliger.
Det igangværende opsving og befolkningstilvæksten i København vil dog til en vis grad kunne modvirke effekten af en rentestigning. Der er stadig et demografisk pres på boligmassen i København, og det er ikke ændret.
Hvis man tror, at de lave renters tid er ved at rinde ud, skal man naturligvis søge længere løbetid på sine lån, så man bliver ramt så sent som muligt af en rentestigning.
Hvis man allerede ligger i fast rente, kan man begynde at overveje, hvornår tiden kommer til en omvendt konvertering, dvs. en konvertering, hvor man opkøber sit gamle lån til underkurs og optager et nyt lån til højere rente og med en mindre hovedstol.
I begge tilfælde gælder det, at ændringer i renteniveauet skaber muligheder, og hvis man vil udnytte de muligheder, så skal man sørge for at have mandater og planer på plads, så man kan slå til.
I andelsboligforeningerne er det vigtigt at man sikre sig klare mandater på generalforsamlingen så foreningen kan udnytte de muligheder for op og nedkonvertering, når de opstår.
Boligejere skal følge med i kurserne og gøre sig klar til at handle.
Vi følger med, og vi står klar til at rådgive, når tingene ændrer sig, men indtil videre vil vi nøjes med, at man ser på de mest sensationsprægede udmeldinger om, at renter er på vej op med samme sunde skepsis, som man skulle have set på meldingerne om drømmelån og rekordrenter tilbage i december.