Når guld bliver for dyrt.....

Det kræver ikke meget hovedregning at regne ud, at med en pris på 30.000 kr. pr. kvm., og et forrentningskrav på 3 % skal der findes 900 kr./kvm. til kapitalafkast. Læg hertil en drift på 400-500 kr. i den ældre boligmasse, så vil udlejningsprisen skulle være 1.300 – 1.400 kr./kvm. Det er bestemt ikke noget urealistisk lejeniveau, men det kræver en modernisering, udlejning efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og yderligere investeringer i ejendommen, som ikke er med i regnestykket…

Det er klart, at hver enkelt investor laver sit eget regnestykke, og der er helt sikkert nogen, der har en større regnemaskine end os, og som kan finde værdi i ejendommene på dette prisniveau. Det er godt, for på den måde bliver markedet udviklet, og vi ender alle sammen med at lære af de klogeste investorer.

Vi sidder ofte og rådgiver lejere, der bliver tilbudt deres ejendom som andelsbolig efter lejelovens regler om tilbudspligt. De vil gerne købe ejendommen, og grundlæggende har de to argumenter for at købe. Det første er sundt, men det andet kan være farligt.

For det første vil lejerne gerne tage ansvar for deres ejendom, og skabe et fællesskab. De vil være andelshavere, fordi de på lang sigt har mulighed for at styre ejendommens udvikling, og påvirke deres egen boligsituation. Det er et sundt argument.

For det andet har lejerne set, hvordan boligejere er blevet rigere og rigere, og hvordan nogle andelshavere har tjent mange penge på deres andelsboliger. Her handler det om at komme ”med på vognen”, så de også kan få del i de kommende stigninger. Det er et farligt argument.

Før sidste krise så vi, at der blev lavet stadig mere kreative løsninger for at få økonomien til at hænge sammen i andelsboligforeningerne,  der købte stadig dyrere ejendomme. Der blev lavet løsninger, som i sidste ende blev meget dyre for andelshaverne. De kreative løsninger blev for kreative, men det forhold at regningen blev skjult, betød ikke, at den forsvandt. De kreative løsninger blev dominerende, og mange af de kommende andelshavere lod sig lokke af udsigten til økonomisk gevinst.

Nu er det som om historien er ved at gentage sig. Ejendommene er dyre, det er blevet sværere at stifte andelsboligforeninger, de kreative løsninger begynder at dukke op igen, men guld kan købes for dyrt…..
Det bedste råd, vi kan give langt de fleste lejere, der ønsker at stifte en andelsboligforening, er ikke kun at gå efter den økonomiske gevinst. Når vores regnemaskine ikke er stor nok til at kunne regne ud, hvorfor det er en god forretning for en ejendomsinvestor, er det også svært at se lejerne i øjnene, og anbefale dem at købe ejendommen.

Der kan naturligvis være særlige tilfælde, hvor det stadig vil give mening at stifte en andelsboligforening på grundlag af lejelovens regler om tilbudspligt, men i dagens marked er det nok nærmere undtagelsen, der bekræfter reglen. Det seneste år har vi analyseret fem potentielle stiftelser af andelsboligforeninger, hvor prisen var blevet for høj, hvorfor vi ikke har kunne anbefale lejerne at stifte en andelsboligforening, og dermed overtage ejendommen.