Højesteret har afsagt en interessant dom, der vil få betydning i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger i fremtiden.

Baggrunden er, at når en køber af en ejendom, der er undergivet tilbudspligt, forbereder handlen, vil køber typisk bruge en del tid og en del ressourcer på at undersøge ejendommen og vurdere købet. Handlens dokumenter skal således gennemgås, og ofte bliver der også foretaget en teknisk undersøgelse af selve ejendommen. I større handler kan det godt være et betragteligt beløb, der bruges på dette, og som køber ikke får noget ud af, hvis lejerne efterfølgende vælger at købe ejendommen og stifte en andelsboligforening. 

Det har fået nogle købere til at forlange, at ”køber af ejendommen” – uanset om dette måtte være den oprindelige køber eller en andelsboligforening skal betale for dette arbejde, og at ”køber” til gengæld får udleveret det udarbejdede materiale.

På den måde får køberne mulighed for at få dækket nogle af sine omkostninger, mens ejendommen samtidig reelt bliver fordyret for en andelsboligforening.

Nogle aktører har videreudviklet dette koncept til et niveau, hvor der kan blive smidt en halv eller hel million på købesummen til dækning af et fee til købers rådgivere. Her har den oprindelige køber og dennes rådgivere en sammenfaldende interesse, da køber gerne vil have, at ejendommen bliver dyrere for en andelsboligforening, og rådgiver ikke siger nej til penge. Sælger er på den anden side ligeglad, da han ikke skal betale…

I sagen BS-12669/2018 har Højesteret netop haft lejlighed til at tage stilling sådan en sag, hvor køber – uanset hvem det måtte blive – skulle betale 1.250.000 kr. ud over købesummen. 

Ifølge forklaring udgjorde honoraret bl.a. betaling for udarbejdelse af materiale til brug for beslutning om køb af ejendommen i bestyrelsen for det købende selskab.

Højesteret skrev videre:

Hovedspørgsmålet i sagen er, om vilkåret om, at andelsboligforeningen skal betale honorar til XXX, er i strid med lejelovens § 103, som ifølge § 105 ikke kan fraviges ved aftale til skade for lejerne. Ifølge § 103 skal tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren tilbyder en af beboerne dannet andelsboligforening at erhverve ejendommen ”til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side”. Vilkåret om, at køber af ejendommen, hvad enten det blev YYY eller en nystiftet andelsboligforeningen, skal betale honoraret til XXX, er efter sit indhold uden betydning for sælger af ejendommen. Den ydelse, som XXX har leveret til YYY, har endvidere ikke en sådan værdi for andre potentielle købere end dette selskab, at den må antages at have haft betydning for den pris, som ejeren af ejendommen kunne opnå ved salg til anden side. Højesteret finder på den baggrund, at vilkåret reelt er en forhøjelse af den købesum, som andelsboligforeningen skulle betale, i forhold til den købesum, som ejeren af ejendommen kunne opnå ved salg til anden side.

Vilkåret er således i strid med lejelovens § 103, og andelsboligforeningen er derfor ikke bundet heraf.

Afgørelsen ville ikke kunne anvendes i alle tilfælde, da Højesteret vurderer om der er lavet et stykke arbejde, der har værdi for andre købere og i hvilket omfang det har været udleveret til beboerne i ejendommen. Hvis der foreligger en udførlig teknisk rapport, vil man måske kunne nå til et andet resultat, f.s.v.a. udgiften til denne rapport.

Vi forventer dog, at vi vil se de mest urimelige vilkår af denne karakter forsvinde fra aftalerne.

Noget andet er dog i den forbindelse, at priserne på udlejningsejendomme efterhånden er så høje, at det er svært at anbefale lejere at stifte en andelsboligforening ved køb efter lejelovens tilbudsregler.